Дураки на пороге Вся правда о «бесплатных» квартирах, дешевой ипотеке и беспроцентной рассрочке

В кризис традиционно набирает обороты маркетинговая активность застройщиков. В поисках новых подходов к покупателю на рынок выбрасываются нестандартные дисконтные акции и рекламные «мемы». Но если копнуть поглубже, становится ясно: часто суть «суперпредложений» сводится к разного рода хитростям, если не сказать — к сравнительно честным способам отъема денег у населения.

Президент Гильдии юристов рынка недвижимости, адвокат Олег Сухов проанализировал для «Дома» самые яркие и неоднозначные акции от застройщиков сезона-2016.

Броская реклама на уличном билборде предлагает купить квартиру от 1,5 миллиона рублей в ближайшем Подмосковье — сейчас такого рода предложения встречаются почти «на каждом столбе». Увидели такое — готовьтесь к подвоху. Усомниться можно буквально в каждой строчке: от удаленности (расстояние до деловых районов столицы от ЖК может оказаться более чем приличным), до цены: указанная стоимость чаще всего действует только при стопроцентной оплате. Возникает резонный вопрос: на кого рассчитана такая рекламная акция — ведь 60 процентов новых квартир в России (а по некоторым московским ЖК — и до 95 процентов) приобретаются в ипотеку.

А если жилье действительно реализуется по указанной цене без всяких оговорок, чаще всего под акцию попадают всего одна-две квартиры на весь жилой комплекс, притом расположенные в корпусе с едва заложенным фундаментом. Это и понятно, ведь средняя стоимость стандартной «однушки» в Подмосковье на этапе строительства в 5-6 километрах от МКАД не может быть ниже трех миллионов рублей.

Некоторые застройщики любят лишний раз упомянуть о небывало выгодной ипотеке — под 8-9 процентов годовых. Но тут надо понимать, что ипотечный договор покупатель заключает не с застройщиком, а с банком, в котором действующие ставки по кредитам, в том числе и с господдержкой, не могут быть ниже 11-12 процентов. Все, что ниже, субсидируется застройщиком (компания сама компенсирует разницу в процентах банку). И понятно, что нести это бремя все 20 лет кредита застройщик не хочет. На деле, суперпривлекательная ставка действует, как правило, только в течение первого года ипотеки. В продажах такие ставки принято называть маркетинговыми. Поэтому, подписывая ипотечный договор, не удивляйтесь, если «вдруг» увидите в нем совсем не те проценты, которые вам так понравились в рекламе. Между прочим, эта уловка является довольно эффективной — по статистике ряда игроков рынка недвижимости, этот ход позволяет увеличить продажи на строящихся объектах (в среднем, рост составляет от 15 до 50 процентов).

Беспроцентная рассрочка платежа — менее распространенный способ покупки недвижимости, чем ипотека. Но и для этого пула клиентов застройщики разработали свои «выгодные» предложения. Вот одно из тех, что встречается чаще всего: небольшая сумма первого взноса сначала кажется вполне привлекательным условием приобретения жилья, пока покупатель не узнает о том, что оставшуюся часть оплаты необходимо внести в течение 1-2 месяцев. По сути, такое предложение не сильно отличается от покупки со стопроцентной оплатой, и может быть действительно интересно довольно узкой прослойке покупателей.

Популярным форматом жилья в России в последнее время становятся апартаменты. Сами застройщики называют их довольно выгодным сегментом недвижимости, ведь даже в кризис спрос на них не падает. Правда, рекламируя основные преимущества — относительно низкую стоимость (в среднем, на 10-20 процентов дешевле аналогичных по характеристикам квартир), удачное расположение — в непосредственной близости от метро, — и сдачу «под ключ», застройщик обычно не задерживает лишнего внимания на том, что апартаменты — это нежилые помещения. То есть владелец, как минимум, не сможет оформить постоянную регистрацию. Не говорят рекламщики и о рисках изменения налогового и правового администрирования коммерческого фонда, которые намного выше, чем для «традиционного» жилья. Конечно, любой риск стоит денег, и он уже заложен в сравнительно меньшую стоимость апартаментов, но стоит ли овчинка выделки?

Вдобавок ко всему, собственникам ряда категорий апартаментов придется столкнуться с неадекватно высоким ценником на услуги ЖКХ, которые начисляются по параметрам коммерческой недвижимости. К этому стоит добавить и полное отсутствие муниципальных обязательств по обеспечению таких помещений социальной инфраструктурой.

Мода на экологичность провоцирует и появление соответствующих маркетинговых идей в сфере недвижимости. Приставка «эко» — своего рода тренд, который часто определяет потребительский выбор будущего жилья. Хотя экологически чистым округ не может считаться только потому, что расположен в относительной удаленности от центра столицы, как утверждают застройщики. Помимо собственно удаленности от сердца города, на чистоту воздуха влияет целый ряд факторов — все они прописаны в правилах «Инженерно-экологических изысканий для строительства». Это, в частности, режим «розы ветров», наличие близ населенных пунктов водоемов, зеленых зон, а также промышленных предприятий, мусорных полигонов, крупных федеральных трасс и магистралей, которые собирают вокруг себя большое скопление выхлопных газов, составляющих едва ли не 90 процентов от общих выбросов в атмосферу мегаполиса. Исходя из этого, самым благополучным, с точки зрения экологии, округом Москвы можно по праву считать только один — Юго-Западный.

Одним словом, чтобы не обмануться, покупателю лучше каждый раз сравнивать район застройки с действительной картой экологически благополучных округов столицы. А вот приставка «эко-», как и прилагательные «чистый» и «зеленый» в нейминге ЖК никаких гарантий экологичности проекта не дают.

К маркетинговым инструментам можно отнести и информацию о присвоении всевозможных наград и рейтингов жилому комплексу. Стоит понимать, что организаторы таких мероприятий и составители рейтингов — далеко не благотворители. А присвоение наград и статусов обеспечивает специально ориентированный под это рынок. Если организатором рейтинга или премии является какое-либо издание, клиенту, как минимум, стоит поинтересоваться его содержанием. И не удивляйтесь, если найдете на страницах журнала или газеты обильную рекламу, оплаченную компанией-победителем или участником рейтинга. В России всего пара-тройка конкурсов, которые заслужили авторитет в девелоперском сообществе и являются более или менее объективными. Сюда же можно отнести международные премии, о которых никто в профессиональном сообществе никогда не слышал, но для покупателя они играют существенную роль, поскольку в его культурном коде «заграничность» — показатель высокого качества. Увы, различных ЖК, «обвешанных» сомнительными медалями на манер контрафактного шампанского, на рынке хватает.

Яркая реклама и маркетинговые хитрости — это, конечно, не мошенничество. И все-таки, при выборе жилья не стоит «вестись» на подозрительно простые решения и броские фразы — цена ошибки высока, как ни на каком другом рынке.

Мнение автора может не совпадать с позицией редакции