Крыша потекла Как психически больные зарабатывают миллионы на недвижимости

Крылатая фраза: «я псих, у меня и справка есть» известна всем, но мало кто проецирует ее на операции с недвижимостью. А зря. «Я украл твою квартиру, и мне за это ничего не будет» — подобные слова в судах слышали сотни обманутых покупателей.

О том, как психически нездоровые граждане зарабатывают миллионы на собственном жилье, и о том, как обезопасить себя от риска попасться на их уловки, «Дому» рассказал адвокат Олег Сухов.

Они среди нас

Не стоит думать, что все люди с психическими отклонениями — это запертые в лечебницах беспомощные пациенты, неспособные даже к уходу за собой, не то что к хитрым махинациям с недвижимостью. Среди стоящих на учете в ПНД граждан есть люди с хорошим образованием, вплоть до двух-трех высших. Многие из них прекрасно воспитаны, обладают значительным интеллектом и легко справятся со многоуровневыми, заранее просчитанными и юридически безупречно выверенными мошенническими комбинациями.

Как пример из адвокатской практики можно привести одно гражданское дело, в ходе которого судиться пришлось с продавцом дорогой квартиры. Этот продавец принес в суд справку из психоневрологического диспансера, подтверждающую, что он всю жизнь стоит там на учете и страдает серьезнейшим психическим заболеванием — а это означает, что любая заключенная им сделка считается незаконной, а продажа квартиры — нарушающей его права как лица, не отдающего себе отчет в своих действиях. В итоге суд аннулировал сделку и вернул квартиру продавцу (но не истребовал с него деньги). При этом «больной» абсолютно не производил впечатления не только невменяемого, но и просто слегка нездорового человека — быстро и трезво мыслил, демонстрировал начитанность, был опрятен и интеллигентен. Что не помешало признать его обманутым нездоровым человеком, не понимавшим, что он делает, заключая сделку по продаже квартиры.

Сообщение с одного из форумов по теме недвижимости (орфография и пунктуация авторские. — ред.):
Вчера общались с нашим юристом, обсуждали интересный иск - дама продала квартиру в Москве и одновременно приобрела в Балашихе. Требует признать сделку по квартире в Москве недействительной. Причины: ее заставили действовать на невыгодных условиях, угрожали, преследовали, и даже вживили в ухо некое устройство (!), которое плохо влияло на ее эмоциональное и психическое состояние. При этом сделку по покупке она не собирается расторгать - хочет вернуть квартиру в Москве и оставить при себе квартиру в Балашихе.

Что следует знать

Любой человек может быть признан ограниченно дееспособным, а соответственно, несостоятельным для законного совершения сделки, если имеет психическое заболевание или отклонение, долго злоупотребляет наркотическими, психотропными средствами или алкоголем, или даже сильнодействующими лекарствами. Важно! Для этого даже необязательно состоять на учете в ПНД или наркологическом диспансере — достаточно периодически обращаться за врачебной помощью и регулярно навещать лечебные учреждения по причине заболеваний, связанных с повреждением головного мозга, нервной системы или из-за психических расстройств.

Причем в суде такому «бедолаге» даже не придется отдельно устанавливать факт ограниченной дееспособности. Достаточно будет, если судебная психолого-психиатрическая экспертиза покажет, что в момент подписания договора предполагаемый больной не отдавал или не мог отдавать отчет своим действиям и не понимал того, что он совершает (то есть, не осознавал, что он продает квартиру). При подобном диагнозе эксперта любой суд признает сделку недействительной. То есть «больной», как в примере выше, получит обратно проданную им квартиру. Конечно, суд обяжет его возвратить несостоявшемуся покупателю его средства. Но даже если факт их передачи в ходе сделки и будет доказан, заставить вернуть деньги, не прибегая к жестким мерам воздействия, пострадавшая сторона все равно не сможет. И, промучившись несколько лет, обманутые покупатели чаще всего отступаются по истечении срока исковой давности. Возможен и другой вариант: например, довольно часто пострадавшие при таких «психических» сделках соглашаются забрать лишь часть присужденных им денег. Так и «бедствуют» мошенники со справкой из ПНД (а то и без нее) — от одного кошелька до другого, неоднократно пуская свою недвижимость по нескончаемому круговороту недействительных, но доходных сделок.

Сообшение с одного из форумов по теме недвижимости (орфография и пунктуация авторские. — ред.)
В регистрационной палате вменяемость смотрят задавая вопросы по существу. При мне одних развернули от окошка т. к. бабушка не смогла объяснить, что она тут делает (а она дарила дом). Кстати, читал в книге для риэлторов уловку когда, выпимши садился за руль, попадался спецом ДПС, проходил осведетельствование, лишался прав естественно, тут же на капельницу, после в рег палату, после в суд, что был невменяем, после, а денег нет (потерял).

Как обезопасить себя при покупке квартиры

Главный совет — один: исключить вариант любой сделки с участием психически больного человека. Делается это следующим образом. По всем местам жительства продавца (их нужно выяснить) необходимо обратиться в психоневрологический и наркологический диспансеры, получить подтверждение, что продавец не состоял на учете и не наблюдался. Второй момент — по судебным базам проверяется, были ли по данной квартире или с самим продавцом судебные тяжбы. Если да — это серьезный сигнал.

Как пример удачного решения ситуации такого рода из адвокатской практики можно привести такой случай. Женщина обратилась в суд, требуя вернуть ранее проданую ей квартиру именно на основании психического нездоровья. Семья, против которой был подан иск, обратилась к адвокату, который и выяснил, изучив архив судебных процессов, что это уже четвертые по счету жертвы аферистки «со справкой».

Сообщение с одного из женских форумов, посвященное сделкам с недвижимостью и проверке дееспособности продавца (орфография и пунктуация авторские. — ред.):
Меня лично всегда не справка интересует, а сам процесс ее получения. Я прусь с клиентом и смотрю. А если нет такой возможности, то прусь с запросом ментов без клиента или заказываю по ментовским каналам. И все равно это не железно, потому как если чел менял прописку то может он и стоит на учете но в другом месте-городе. Если и таких возможностей нет, то смотрю на обстаятельства. В любом случае даже стоящему на учете, но не лешенному дееспособности не так просто расторгнуть договор и всегда можно перестраховатся. Есть еще косвенные доказательства вменяемости(водительские права, место работы, должность и тд)

В случае малейших сомнений лучше перестраховаться — пригласить на сделку эксперта-психиатра, который выдаст заключение, подтверждающее адекватность и осознанность состояния продавца в момент оставления им подписи на договоре. А заодно — можно и вашего состояния тоже. А то мало ли что, сделки с недвижимостью — дело нервное.