Вводная картинка

Нам чужого надо. Россияне все чаще выбирают съемные квартиры. Почему в 2022 году им придется платить за них еще больше?

Среда обитания

Конец 2021 года ознаменовался громким скандалом на российском рынке аренды жилья. База недвижимости ЦИАН запретила сдавать квартиры «исключительно славянам». Уже с 1 февраля 2022-го в тексты объявлений нельзя будет включать основания для дискриминации или побуждения к ней. В сети инициативу тут же раскритиковали, но продолжения конфликт не получил — съемщиков и владельцев жилья внезапно объединил страх перед грядущим выводом арендного бизнеса из тени. Первые испугались возможного роста стоимости аренды, вторые — штрафных санкций. Будут ли в 2022-м дорожать съемные квартиры и почему, — разбиралась «Лента.ру».

Алло, налоговая

Анонсированное Минстроем «обеление» рынка съемного жилья стало одним из главных факторов, способных уже в 2022 году повлиять на уровень арендных ставок. В настоящее время абсолютное большинство квартир в России (по оценке «Мира квартир», порядка 90 процентов) сдаются нелегально — собственники не платят налоги и заключают с нанимателями самопальные, зачастую абсолютно безграмотные договоры или вовсе обходятся без них. Эта ситуация надоела и налоговикам, и Минстрою, который планирует наращивать долю арендуемого жилья в стране.

90
процентов
квартир в России сдаются в аренду нелегально

В середине декабря Минстрой обсудил с общественными организациями и агрегаторами идею создания платформы по учету арендной недвижимости. В ходе совещания замглавы министерства Никита Стасишин пояснил, что ключевая цель создания системы и разработки соответствующего законопроекта — учет договоров и «обеление» рынка аренды, а также «упрощение арендных отношений». Официальная платформа нужна, чтобы обезопасить граждан — арендаторов и арендодателей — при заключении сделок.

По словам чиновника, государственная система будет фиксировать факт заключения договора аренды. Более того, на платформе можно будет выбрать и сам проект договора, предварительно проверенного юридически. Все действующие агрегаторы (например, ЦИАН или «Авито Недвижимость») будут интегрированы с платформой, подчеркнул Стасишин.

Законопроект «О государственной информационной системе учета договоров найма жилых помещений, договоров аренды жилых и нежилых помещений и машино-мест и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» пока находится в стадии разработки, но участники рынка недвижимости уже сообщили, что его принятие неизбежно увеличит расходы арендаторов.

«Понятно, что все налоги, которые должен будет заплатить арендодатель, лягут на плечи арендаторов, — заявил "Ленте.ру" эксперт рынка инвестиций в недвижимость Москвы Валерий Летенков. — Любой человек, который сдает больше одного помещения, самостоятельно выходит на систему либо самозанятости, либо на индивидуальное предпринимательство (ИП). Таким образом, большая часть этого бизнеса уже не в тени. А вот если есть цель усложнить жизнь бабушкам, сдающим одну свою квартиру, то такой сервис на отлично справится с этой задачей».

Нижний порог арендной стоимости квартиры в старой Москве осенью 2021 года вырос на 50 процентов, до 30 тысяч рублей. Его снижения риелторы не ожидают

Рост ставок из-за «обеления» аренды также спрогнозировала Российская ассоциация электронных коммуникаций (РАЭК). Игнорировать арендную госплатформу не получится: за это предлагается штрафовать физические лица на сумму от 500 до 2,5 тысячи рублей, юридические — на 5-10 тысяч рублей. Штрафы и даже уголовная ответственность для арендодателей, не платящих налоги, есть и сейчас. Уголовное наказание, в частности, грозит хозяевам, которые уклоняются от уплаты НДФЛ (налога на доходы физических лиц) на протяжении трех и более лет, а также в случае, если сумма неуплаченного налога превышает 2,7 миллиона рублей.

Снимаем все

Между тем арендное жилье дорожает и без воздействия чиновничьих инициатив. По данным портала Restate.ru (есть в распоряжении «Ленты.ру»), минувшей осенью из-за ажиотажного спроса собственники взвинтили цены на съемное жилье в городах-миллионниках. В среднем ставки подскочили на 10-15 процентов. Одна из причин их роста — увеличение ставок по жилищным кредитам. Арендовать квартиры в крупных городах стало дешевле, чем покупать в ипотеку.

В конце лета — начале осени больше всего увеличилась стоимость аренды жилья в Уфе (на 23 процента), Красноярске (15 процентов), Екатеринбурге и Новосибирске (13 процентов), Ростове-на-Дону и Казани (12 процентов), подсчитали аналитики. Наименьшую динамику показали лишь два «миллионника» — это Воронеж (там средняя ставка выросла на 3 процента) и Москва (плюс 0,2 процента). При этом с начала 2021 года стоимость аренды столичных квартир в среднем выросла на 30 процентов — поэтому и не произошло бурного осеннего роста.

«Банки взяли курс на удорожание ипотеки: ставки растут, средняя сумма кредита, а значит, ежемесячные транши по ипотеке увеличиваются, — поясняют в Restate.ru. — Все это продолжает усиливать интерес к съемному жилью — многие покупатели попросту отложили на время решение квартирного вопроса». Даже после роста ставок аренды в конце лета во многих крупных городах они остались значительно ниже среднего размера ипотечных платежей.

20,4
тысячи рублей в месяц
составила по итогам 2021 года средняя ставка аренды однокомнатных квартир в крупных городах России

В Москве удорожание съемного жилья эксперты также связывают с возвращением в столицу иногородних студентов и рабочих, а также с ростом расходов собственников (например, происходит ежегодная индексация коммунальных платежей). Кроме того, повышать ставки аренды москвичей вынуждает переоценка кадастровой стоимости жилья. Налоги на недвижимость в 2022-м увеличатся, следовательно, многие захотят компенсировать финансовые потери за счет арендаторов.

Квартиры не найдется

Подогреть спрос на долгосрочную аренду с середины 2021-го помогало и планомерное сокращение выбора квартир для потенциальных съемщиков. По подсчетам ЦИАН (есть в распоряжении «Ленты.ру»), к концу года количество объявлений с квартирами в аренду в целом по городам-миллионникам снизилось на 70 процентов в годовом исчислении. Сокращение объемов предложения съемного жилья было зафиксировано в 14 из 16 городов-миллионников. Арендаторы еще летом разобрали самые ликвидные варианты. Кроме того, некоторые собственники (особенно в туристических центрах) ушли в сегмент посуточной аренды.

«Значительная часть собственников летом перешли на посуточную аренду квартир и переориентироваться обратно не спешат, — подтверждают аналитики Restate.ru. — По некоторым оценкам, число посуточных квартир в 2021 году увеличилось на 40 процентов по сравнению с 2020-м. Для многих аренда — источник дополнительного или даже основного дохода, а посуточная тактика позволяет больше заработать».

В целом же по итогам 2021 года средняя ставка аренды однокомнатных квартир в крупных российских городах увеличилась на 21 процент, до 20,4 тысячи рублей в месяц (против 16,9 тысячи год назад), отмечают в ЦИАН. Съемные «двушки» стали на 23 процента дороже (ставка для них теперь равна 30,3 тысячи рублей), «трешки» прибавили 20 процентов (до 45,8 тысячи рублей в месяц).

Некоторые арендодатели, воспользовавшись значительным ростом цен на рынке купли-продажи, решили продать свои квартиры

Мария Жукова
управляющий директор «МИЭЛЬ»

Торговаться с арендодателями, как в ковидном 2020-м, больше не получается — коронавирус остался, а дисконты — нет. «В течение 2021 года скидок на рынке аренды фактически не было, — говорится в материалах "МИЭЛЬ" (есть у "Ленты.ру"). — Иногда дисконт мог составлять 1-2 тысячи рублей, но даже это происходило нечасто. Если арендодатель соглашался на более существенные скидки, то, как правило, это было обусловлено какими-либо проблемами с конкретным объектом, его недостатками». По наблюдениям риелторов, москвичи нередко заявляли, что лучше вовсе не сдавать свою квартиру, чем снижать ставку аренды.

«Всплеск спроса позади»

Придется ли жителям столицы и арендодателям в других городах наступать на горло собственной песне, пока неизвестно. В «ИНКОМ», например, считают, что смягчение условий аренды квартир в Москве маловероятно. Дефицит ликвидного предложения все еще заметен, и собственники даже стараются поднимать стоимость проживания на 5-15 процентов — несмотря на далеко не высокий зимний сезон. Причем это происходит не только при сдаче объектов новым жильцам — некоторые хозяева меняют условия действующих договоров.

«Квартиранты принимают эти условия, считая их выгодными, ведь снять аналогичное жилье по прежним демократичным ценам уже не выйдет», — поясняют специалисты. По словам заместителя директора департамента аренды «ИНКОМ» Оксаны Поляковой, в ближайшей перспективе цены на съемное жилье будут регулироваться инфляцией и динамикой изменения объема предложения. «Его увеличение, а также ограниченность платежеспособного спроса будут сдерживать рост арендных ставок», — обещает эксперт.

В Restate.ru считают, что всплеск спроса на арендные квартиры позади, в перспективе стоимость найма будет корректироваться. «Дальнейшему резкому росту ставок не способствует и большое количество инвестиционных квартир, которые россияне приобрели в период действия госпрограммы льготной ипотеки, — поясняют эксперты. — Такие квартиры начнут в большом количестве пополнять рынок аренды уже в 2022 году, и это вряд ли позволит собственникам высоко задирать стоимость аренды».

Аналитики центра «Индикаторы рынка недвижимости» (ИРН) указывают: экономическая ситуация в России остается сложной, поэтому вряд ли можно ожидать роста доходов арендаторов. Соответственно, предпосылок для заметного роста ставок тоже нет. «Через год-два-три будут достроены нынешние новостройки, которые массово раскупали в 2020-2021 годах. И многие инвестиционные квартиры примерно в одно время выйдут на рынок аренды», — соглашаются специалисты с коллегами.

Таким образом, рост ставок могут спровоцировать законодательные инициативы, увеличение налоговых и коммунальных платежей, удорожание ипотеки. Снижения стоимости аренды стоит ожидать, когда рынок пополнится новыми предложениями в новостройках, а обвала — если очередной «черный лебедь» (вроде нового суперопасного штамма COVID-19 или войны) обрушит российскую экономику. Последний вариант — самый неблагоприятный для всех: куда дешевле договориться с владельцем квартиры о скидке или хотя бы о сохранении текущей ставки.