Подмосковные участки и дачи возле «большой воды» зачастую на порядок дороже, чем их «сухопутные» конкуренты. Более того, цена на «приводные» земли даже при кризисном снижении темпов продаж остается неизменной и корректировке не подлежит. Причина — в уникальности и дефицитности предложения. Однако этой неколебимости может прийти конец, причем отнюдь не по каким-то рыночным причинам, а из-за... природного катаклизма.
В Европейской части России началось обмеление водоемов. Во всей Мариинской системе (Волго-Балтийский водный путь) продолжается снижение уровня воды рек и озер: мелеют Нева, Ладога, Свирь, Онега, Белое озеро, Шексна, Ока и сама Волга вплоть до Камы. Гидрологи говорят, что эта ситуация продлится чуть ли не до 2030 года. Риэлторы — что все не утечет, «прорвемся».
Воды подмосковные
Рынок подмосковного «приводного» загородного жилья условно выглядит так: большие водохранилища расположены либо на Дмитровском шоссе, либо на западе. «И если говорить только о первичном рынке, то на Дмитровке сейчас экспонируется 15 поселков на расстоянии 10-50 километров от МКАД. Это пять проектов эконом-класса, три класса "комфорт", один "бизнес", один "премиум" и пять de luxe, — рассказывает коммерческий директор компании Villagio Estate Алексей Коротких.— На берегах Истринского водохранилища расположено 17 поселков в пределах 45-70 километров от Москвы. Из них шесть относятся к "эконому", два — к "комфорту", шесть к "бизнесу", два – к "премиуму" и один — к сегменту de luxe».
Около Рузского (Озернинского) водохранилища расположено восемь жилых комплексов (75-125 километров от Москвы, шесть проектов класса «эконом» и два — класса «комфорт»), у Верхне-Рузского — четыре поселка (140-145 километров от Москвы, три относятся к эконом-классу, один — к комфорт-классу), у Можайского — 15 проектов (100-130 километров от Москвы, 14 поселков эконом-класса, один — «комфорт»)».
Фото: Александр Угоренков / Фотобанк Лори
Общее число коттеджей в первичной продаже по всем направлениям составляет 315, таунхаусов — 249, участков без подряда — 2649, квартир в малоэтажных комплексах — 436, подсчитали в Villagio Estate. Больше всего объектов продается на Дмитровском шоссе. В течение последних трех лет это направление вообще лидировало по многим показателям за счет участков без подряда. И если до кризиса 2009 года Дмитровку можно было назвать почти элитным направлением, то после недавних перемен она несколько сдала свои элитные позиции: структура рынка поменялась, в продажу пошел более массовый продукт, который охотно покупают до сих пор.
«Число сделок по объектам, расположенным вдоль "большой дмитровской воды", по сравнению с прошлым годом выросло на 30 процентов, а по сравнению с 2013 годом — почти в два раза, — говорит Алексей Коротких. — Все это объясняется, с одной стороны, ликвидностью участков без подряда, с другой — общим ростом рынка минувшей зимой. И, помимо прочего, — уникальностью продукта. Земли рядом с водохранилищами в приемлемой доступности от Москвы становится все меньше, поэтому спрос в сегменте остается, и цены не снижаются».
Природа против дачников
Земли, впрочем, может стать намного больше, и по весьма неожиданной причине — из-за обмеления водохранилищ и рек. Институт биологии внутренних вод имени И. Д. Папанина и Московская сельскохозяйственная академия имени К. А. Тимирязева практически одновременно выдали заключения о том, что центральная часть России, Верхняя Волга входят в период маловодности, который может продлиться до 2029 года. Что это значит? Это значит, что подмосковные акватории могут стать менее привлекательными для отечественных яхтсменов и любителей других водных видов спорта. А ведь им и так приходится конкурировать с популярными зарубежными «аква-монстрами» — Эгейским, Средиземным, Красным морем, многочисленными европейскими озерами и даже с океанами.
Руководитель офиса «Новослободское» департамента загородной недвижимости компании «ИНКОМ-Недвижимость» Алексей Сенчук рассказывает, что каскад водохранилищ на севере Московской области (например, Иваньковское или Клязьминское водохранилища), откуда, по его словам, можно «добраться хоть до Черного моря, хоть до Майами», как раз и популярен благодаря своей связи с Мариинской системой.
«Спрос на объекты здесь всегда был достаточно высоким, и расцениваются они как премиальный класс, — говорит эксперт. —Покупатель, который выбирает себе загородный объект по направлению, известному своими курортными зонами и яхт-клубами, вероятнее всего, захочет воспользоваться этим преимуществом».
Иваньковское водохранилище
Фото: Олег Китаев / Фотобанк Лори
Но преимущество может исчезнуть, как снег весной. Нынешнее маловодье — не сюрприз для тех, кто наблюдает за ситуацией: подобное происходило и год назад. В апреле 2014-го в результате малоснежной, аномально теплой зимы и весеннего спуска воды обмелело Угличское водохранилище. То же самое случилось в Конаковском районе Тверской области: после спуска воды через шлюзы резко понизился уровень Иваньковского водохранилища.
Природные катаклизмы и раньше оказывали пагубное влияние на весьма инертный рынок загородного жилья. «Само понятие "недвижимость у воды" слишком широко, чтобы можно было сделать однозначные выводы по всему рынку без деления на определенные сегменты, — рассуждает Дмитрий Гордов, партнер девелоперской группы "Интегра". — Паводок 2013 года, а также экономическая ситуация начала 2015-го внесли существенные коррективы в спрос на дешевые участки: он заметно снизился. Продажи в поселках эконом-класса замедлились, и не последнюю роль в этом сыграл повышенный коэффициент стоимости недвижимости у воды по сравнению с другими аналогичными продуктами. Качественные проекты сегмента "бизнес" и выше, которые успели перестроить политику продаж, в последний год продавались быстрее, чем ранее». Паводок — это конечно, неприятное, но разовое явление. А вот обмеление чревато гораздо более продолжительными последствиями.
«Обмеление Волги скорее является реакцией на аномальный паводок 2013 года, после чего уровень воды в водохранилищах стали внимательнее отслеживать и не допускать его превышения, — полагает Дмитрий Гордов. — Уровень воды в Волге регулируется шлюзами и на плотинах ГЭС, поэтому удается держать его на нужном уровне. Плюс было две малоснежных зимы: откуда взяться воде? Сейчас уровень Волги абсолютно нормальный. Обмеление — не подтопление — фактор не столь драматический для домов у воды. Девелоперам следует выкладывать фото с уровнями воды в разное время года, доводить до сведения покупателей статистические данные».
Хватит заливать
Впрочем, риэлторы и девелоперы не склонны обсуждать «водную» проблему применительно к собственному бизнесу. «На мой взгляд, пока это не повлияло на спрос и цены», — делится своим мнением генеральный директор компании «Оазис» Эдуард Бобровский. Ответ неоригинальный: большинство представителей рынка, работающих в сегменте загородных поселков у воды, именно так и говорят.
«Подобные изменения никак не отражаются на рынке: спрос остается устойчивым на всех направлениях. "Большая вода" в любом своем виде не теряет привлекательности для определенного круга покупателей», — уверен Алексей Коротких. О том, что из «большой» вода может скоро превратиться в очень и очень «маленькую», почти никто не задумывается.
Никто, кроме, как ни странно, «слуг народа»: депутаты Ярославской областной думы не считают нормальным ни уровень воды, ни его регулирование. И поэтому обратились к премьер-министру России Дмитрию Медведеву, попросив взять под непосредственный контроль регулирование уровней Верхневолжского каскада водохранилищ и ограничить сброс воды в Рыбинском и Горьковском водохранилищах. Последние новости: на Рыбинском, где в некоторых местах вода ушла от берегов на восемь километров, и Угличском водохранилищах сброс ограничен уже, а это, кроме всего прочего, скажется и на энергообеспечении регионов.
Говорить о резкой динамике цен в сегменте «водной» загородной недвижимости не приходится, и никогда не приходилось. Однако, теперь в рыночные процессы все активнее начала вмешиваться природа. Засухи и продовольственного кризиса, как в нашумевшей кинокартине «Интерстеллар», конечно, в Подмосковье не случится — по крайней мере, в обозримом будущем. А вот падение спроса на жилье в поселках, которые сегодня позиционируются как прибрежные, вполне возможно. И тогда выражение «сушите весла» приобретет свою особую, горькую популярность и в сегменте дач у «большой» — еще вчера — воды.