Зачастую россияне, отправляясь за границу на длительный срок, — например, на учебу, работу или на лечение, — сталкиваются с необходимостью решить вопрос со своей недвижимостью на родине. Кто-то продает, кто-то предпочитает сдавать в аренду. В такой ситуации на помощь приходят электронные сделки. С их помощью продать или сдать в аренду недвижимость можно без личного участия, даже если собственник находится за границей. О том, как правильно подготовиться к сделке и провести ее, рассказал «Ленте.ру» руководитель сервиса «Контур.Реестро» Константин Ташлыков.
Как управлять недвижимостью из-за границы
Существует два сценария продажи недвижимость из-за рубежа.
Первый: продавец оформил нотариальную доверенность на покупку и продажу недвижимого имущества на человека, который остается в родном городе и может представлять его в МФЦ, банке или другом операторе сделки.
Второй: у продавца есть усиленная квалифицированная электронная подпись (УКЭП), которой можно подписывать юридически значимые документы.
Рассмотрим оба сценария подробнее.
Продажа через доверенное лицо
При продаже недвижимости через доверенное лицо нужно оформить доверенность на покупку и продажу недвижимого имущества на гражданина Российской Федерации — это может быть родственник или близкий человек, которому собственник всецело доверяет. Такая доверенность должна быть нотариально удостоверена или удостоверена лицами в соответствии с пунктом 2 стастьи 185.1 Гражданского кодекса РФ.
Доверенное лицо может заключить сделку одним из нескольких способов. Например, стороны подписывают договор купли-продажи и идут в МФЦ, чтобы подать документы на государственную регистрацию перехода права собственности. Или, как вариант, стороны подписывают документы и отправляют их на регистрацию в Росреестр онлайн через специальный электронный сервис — к примеру, «Контур.Реестро».
Руководитель сервиса Контур.Реестро Константин Ташлыков
Фото: из личного архива
Во втором случае доверенному лицу нужно соблюсти ряд условий: выпустить сертификат квалифицированной электронной подписи (КЭП) и получить у нотариуса электронную версию доверенности с файлом его электронной подписи.
Для этого просто нужно поставить нотариуса в известность, что доверенность потребуется в электронном виде. Ее, как и файл электронной подписи нотариуса, нужно приложить.
Далее необходимо уведомить Росреестр о том, что документы на оформление сделки будут поданы в электронном виде. Для этого нужно подать заявление через МФЦ как минимум за пять рабочих дней до сделки. Если в сделке участвует банк или она проводится с использованием «Контур.Реестро», уведомлять Росреестр не нужно.
Если собственник недвижимости не успел оформить доверенность в России, есть два способа сделать это из-за рубежа
Первый — обратиться в российское генеральное консульство в стране пребывания. Только это учреждение может совершать нотариальные действия. Для оформления документов нужен национальный или заграничный паспорт гражданина РФ. Личное присутствие доверенного лица не обязательно — достаточно скана или фотографии его паспорта.
Сделать доверенность у нотариуса в стране пребывания и апостилировать ее в местном государственном органе, который уполномочен ставить апостили. Документы с апостилем признают юридически значимыми страны, ратифицировавшие Гаагскую конвенцию, отменяющую требование легализации иностранных официальных документов от 5 октября 1961 года. Подробнее об этом можно узнать на сайте Консульского информационного портала МИД РФ.
Если собственник недвижимости находится в Азербайджане, Армении, Беларуси, Грузии, Казахстане, Кыргызстане, Молдове, Таджикистане или Украине, сделанные в этих странах доверенности апостилировать не требуется
Эти страны ратифицировали Кишиневскую конвенцию от 07.10.2002 года. В таком случае нужен нотариально заверенный перевод доверенности на русский язык. Перевод должен заверить российский нотариус. Можно отправить документ в Россию, а доверенное лицо обратится к местному нотариусу для перевода.
В некоторых странах доверенность готовят сразу на русском языке, такой документ будет иметь силу в России без дополнительных процедур. Это касается, например, Казахстана или Белоруссии, где русский — второй государственный язык или официальный для органов государственной власти и муниципального управления.
Продажа с помощью КЭП
Когда у продавца есть сертификат КЭП, он может подписать документы самостоятельно и удаленно. Второму участнику сделки также потребуется электронная подпись. Получить ее можно в аккредитованном удостоверяющем сервисе. Как это сделать, «Контур» писал вот здесь.
Фото: Кирилл Каллиников / РИА Новости
После того как участники сделки подпишут договор купли-продажи, нужно зарегистрировать переход права собственности. Сделать это онлайн можно двумя способами.
Первый — через портал Росреестра. Для этого продавцу нужно заранее дать разрешение на электронную регистрацию, лично написав заявление в МФЦ.
Второй — через сервис для электронной регистрации сделок с недвижимостью. В некоторых сервисах, например, в «Контур.Реестро», не нужно давать разрешение на онлайн-регистрацию. К сделке подключается сотрудник банка-партнера и удостоверяет личности участников. В этом случае Росреестр регистрирует переход прав собственности, даже если собственник не писал заявление в МФЦ.
И здесь важно учесть следующие моменты: если вывозить сертификат КЭП за рубеж, то может потребоваться специальная лицензия от криптопровайдера для использования сертификата за границей. Ее нужно купить у компании-разработчика.
Как сдать недвижимость в аренду
Если собственник не планирует продавать квартиру или дом, их можно на время сдать в аренду. Поиск арендаторов можно доверить родственникам, друзьям или риелтору. А заключить договор, как и в случае с продажей, тоже можно двумя способами.
Первый — через доверенное лицо. Для этого нужно оформить доверенность. Процесс ее получения в России и за границей уже описан выше. Главное — указать, что доверенное лицо может только сдавать недвижимость, а не продавать ее. Такой способ лучше использовать, если договор заключается на срок больше года. Кроме того, такой договор нужно зарегистрировать в Росреестре. Это касается и договоров с юридическими лицами, независимо от срока их действия. Зарегистрировать договор можно через МФЦ, на портале Росреестра или через специальные сервисы.
Второй — самостоятельно через сервис для электронного документооборота (ЭДО). Например, в сервисе «Контур.Сайн». Электронный договор аренды на срок меньше года можно подписать неквалифицированной электронной подписью (НЭП). Такую подпись можно получить удаленно, а в некоторых сервисах и бесплатно.
В «Контур.Сайн» до 31 декабря 2022 года подпись можно получить бесплатно после авторизации на Госуслугах. Нужна лишь подтвержденная учетная запись на портале
После получения НЭП собственник загружает в сервис договор, подписывает его и отправляет арендатору. Он выпускает НЭП в сервисе и подписывает договор. Так стороны могут провести сделку, даже не встречаясь. При этом собственнику не придется оформлять доверенность — показ жилья можно проводить и без нее. Договор, подписанный в «Контур.Сайн», будет иметь юридическую силу, так как перед началом документооборота стороны заключают об этом специальное соглашение.
Рекламодатель:
ООО «Сертум-Про» (16+)
Адрес: 620036, г. Екатеринбург, ул. Малопрудная, стр. 5, офис 715.
ОГРН 1116673008539
kontur.ru
2sHEdXsRKhtDgXa1RpVBSzT6193NZbkg9hnZTDTE1yfu7ib8mTVoTcaH