В России выдался очень урожайный на ипотеку год — за девять месяцев был побит результат за весь 2017-й (который, в свою очередь, тоже был рекордным). Как ни странно, объемы ипотечного кредитования выросли не только в сегменте городского жилья: активнее стали кредитоваться на коттеджи, участки и дачи. В чем причина такого энтузиазма, и зачем вообще брать кредит на загородное жилье?
По статистике аналитиков «Инком-Недвижимость», за год к ноябрю 2018-го ипотека на загородном рынке Подмосковья стала популярнее на семь процентных пунктов — с привлечением кредитов было заключено примерно три четверти всех сделок.
Еще выразительнее динамика выглядит, если взять данные за десять лет — занимать у банков на покупку готовых коттеджей, таунхаусов и квартир в малоэтажных домах (МЖД) россияне стали в 2,5 раза чаще, а на покупку участков без подряда (УБП) — в шесть раз активнее! Доля ипотечных сделок на этих рынках в ноябре 2018-го составила, соответственно, 80 и 60 процентов от всех продаж.
За эти десять лет загородный рынок успел пережить и падение в 2008-2009-м, и бум продаж УБП, на которые быстро «порезали» свои поселки застройщики загородного рынка, в 2009-2010-м, и период относительной стабильности и подъема в 2011-2013-м. А с 2014-го пошло снижение — с резким ослаблением рубля и скачком ключевой ставки ЦБ встали продажи даже на самом активном рынке бюджетных новостроек. Что говорить о «загородке» — с тех пор рынок пребывает в затяжной депрессии.
Летом 2018-го аналитики того же «Инкома» отмечали, что не менее половины оставшихся на тот момент на «загородке» компаний нацелены как можно скорее выйти из этого бизнеса, еще сорок процентов игроков бежать с рынка не планировали, но и новых поселков запускать не собирались. Браться же за новые крупные проекты были готовы не более пяти процентов загородных застройщиков из оставшихся десяти, у которых еще были какие-то рабочие планы.
В исследовании отмечалось, что в числе выведенных за второй квартал в продажу проектов только три имели застройку — остальные выставлены на продажу как земля без подряда (ситуация, типичная для кризисного падения спроса). А спустя еще один квартал руководитель аналитического центра «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов констатировал, что кризис затронул и сегмент участков без подряда: «Цена реализации земельного участка вплотную приблизилась к границе его себестоимости, поэтому выводить УБП стало практически невыгодно», — отметил эксперт.
Так что весь ипотечный позитив происходит на фоне общего снижения продаж на загородном рынке.
Которое, конечно, вынуждает быть сговорчивее и застройщиков, и продавцов загородного жилья на вторичном рынке — цены снижаются во всех локациях Подмосковья. С начала до середины 2018 года, по данным компании «Метриум», снижение составило 1,4 процента. Цены снижались практически по всей области, но максимальная отрицательная динамика была отмечена в Шатурском (минус 4,5 процента к началу года), Волоколамском (минус 3,5 процента), Чеховском (минус 3,3 процента), Серебряно-Прудском (минус 3,2 процента) и Луховицком (минус 2,8 процента) районах. Загородные дома по наиболее популярным направлениям за год к июню 2018-го, по данным компании, подешевели и вовсе на треть.
В ноябрьском исследовании специалистов портала «Мир Квартир» приводится аналитика к аналогичному месяцу прошлого года — согласно их данным, земля упала в цене в среднем на 2,6 процента. При этом в Московской области есть и районы, где снижение превысило 5-7 процентов за год: Орехово-Зуевский, Каширский, Зарайский, Шатурский, Ступинский и Ленинский. Что касается исконно русского формата загородной недвижимости — дач — за полгода, по данным аналитиков компании, в Подмосковье такая недвижимость подешевела на 5,6 процента.
Видимо, нисходящая динамика и мотивировала жителей московского региона активнее покупать загородное жилье, привлекая для этого в том числе и ипотеку. По статистике «Инкома», в общем объеме загородных сделок 2018 года в рассрочку или полностью «на свои» было заключено 18 процентов, чуть менее десяти процентов пришлось на обмен уже имеющейся недвижимости, более 72 процентов — сделки с ипотекой.
И все же такие цифры объясняются, скорее, небольшим объемом сделок в сегменте в целом, чем небывалым спросом на «загородку». В том же «Инкоме» признают, что в сентябре-ноябре 2018-го было продано на 17 процентов меньше загородных объектов, чем в те же месяцы годом ранее.
Получить ипотеку на загородное жилье куда сложнее, чем на городские многоэтажки, добавляют в компании: «Многие банки относятся к загородной недвижимости с недоверием: данный сегмент имеет недостаточную защиту со стороны государства, кроме того, он намного уже городского, а товарооборот в нем ниже», — говорится в исследовании.
«В теории, получить ипотеку можно и на УБП, и на готовое жилье в любом из форматов, и на строительство дома. На практике — проще всего кредитовать готовый объект, причем соответствующий ряду требований — банки не любят брать в залог объекты с “мутной” рыночной перспективой», — говорит Екатерина, оформившая кредит на покупку дома под Звенигородом летом 2018-го. По ее словам, проще всего будет получить одобрение на готовый дом, пригодный для круглогодичного проживания, в хорошем состоянии (ни в коем случае не ветхая деревенская постройка), на капитальном фундаменте (камень, бетон или кирпич), с хорошим подъездом к участку, со всеми коммуникациями и отоплением, внешним электроснабжением. Разумеется, никаких неузаконенных пристроек или надстроек, никакого строительства на землях неподобающего назначения.
«По моему опыту — дом может быть как кирпичным, каменным, так и деревянным, — говорит Екатерина. — Но во втором случае решение будет приниматься дольше и более вдумчиво. Мне в банке объяснили, что современные качественные деревянные или каркасные дома кредитуют нормально, особенно в организованных поселках. Устаревший фонд — с трудом, поскольку ликвидность такого жилья под сомнением: не сможет ипотечник платить, дело дойдет до торгов — и объект зависнет на балансе у банка из-за отсутствия спроса. Кредитные организации такого не любят».
По той же причине неохотно одобряют ипотеку на жилье в удаленных от крупных городов районах, с плохой транспортной доступностью. То есть, чем ближе к границам Подмосковья участок, и чем, соответственно, дешевле земля, тем больше вероятность получить отказ в ипотеке. И в любом случае, где бы дом ни находился, придется оформить страховку от пожара, наводнения, других катаклизмов — это дополнительно увеличит платеж.
Базовые условия тоже менее комфортные, чем на городском рынке. Взнос обычно начинается от 25 до 40 процентов (а вообще — чем больше, тем лучше: банк охотно прокредитует сделку с большим первым взносом, поскольку «в случае чего» сможет дать такой же дисконт на объект и относительно легко от него избавиться). Средние ставки, по данным «Миэль-Недвижимость», — от 10,5 процента годовых. Есть программы под 11-12 процентов и выше, но есть и Сбербанк с 9,5 процента (кстати, этот банк под некоторые дома готов кредитовать даже с 15-процентным первым взносом), и ряд программ от небольших банков под конкретные проекты, со ставками в 7,5-8,5 процента годовых.
В некоторых поселках застройщики сами предлагают «аналог» краткосрочной ипотеки без участия банков — рассрочку на период строительства или на больший срок. Впрочем, это чаще касается высокобюджетного сегмента.
Из крупных же игроков рынка ипотечные программы есть, помимо Сбербанка, у Абсолют Банка, Альфа-Банка, банка ДельтаКредит, Росбанка, МКБ, ЮниКредит банка и др.
Специфика ипотеки на загородное жилье, помимо более строгих требований, еще и в двойном (если речь не о пустом участке) предмете залога: это и дом, и земля, причем, как отмечает управляющий директор риелторского агентства «Метриум Групп» Илья Менжунов, для банка это означает дополнительные сложности в оценке. Причина в том, что сам дом может быть качественным и высоколиквидным, а участок — наоборот. Обратная ситуация тоже возможна. В целом, как говорит эксперт, отказ в ипотеке получают около трети обратившихся за кредитом на дачу или коттедж заемщиков.