По этажам Цены на двухуровневые квартиры в Москве упали. В чем подвох?

Еще лет пять назад двухуровневые квартиры можно было, за единичным исключением, встретить только в ЖК элитного или бизнес-класса. Сейчас такой формат квартир активно осваивают застройщики, работающие в демократичном ценовом сегменте. Сколько сейчас стоят самые дешевые двухуровневые квартиры и где их искать, «Дому» рассказали эксперты московского рынка недвижимости.

«По нашим данным, сегодня в старых границах Москвы на первичном рынке представлено около 120 двухуровневых квартир и апартаментов в 24 новостройках. Причем в 11 из них продаются квартиры, в 11 — апартаменты, еще в двух — оба формата, — рассказывает Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE. — Распределение по классам выглядит следующим образом: 27 процентов двухуровневых лотов реализуется в комфорт-классе, 31 процент — в бизнес-классе, 35 процентов — в премиум-классе, семь — в элитном. В общей сложности двухуровневые квартиры и апартаменты занимают лишь 0,3 процента первичного рынка в старых границах Москвы».

Дешевле некуда

Несколько шире выбор двухуровневого жилья становится за этими границами, если добавить в выборку ТиНАО и жилые комплексы в ближайших пригородах столицы.

«На рынке массового сегмента московского региона доля проектов, где реализуются двухуровневые квартиры, находится в пределах пяти процентов, — приводит свои данные аналитик ЦИАН Мария Борисова. — И в основном это комплексы, расположенные в Московской области. Наиболее бюджетный вариант реализуется в ЖК “UP-квартал Сколковский”: однокомнатная квартира со вторым светом площадью 42 квадратных метра на 22 этаже корпуса, который планируют сдать в эксплуатацию в конце 2018 года, продается за 4,5 миллиона рублей».

Генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина тоже советует присмотреться к подмосковным проектам — застройщики таких ЖК как раз очень активно включают недорогие двухуровневые квартиры в свои проекты, рассчитывая завоевать внимание покупателей. «По нашим данным, основное предложение двухуровневых квартир сосредоточено на северо-западном, западном и северо-восточном направлениях, — говорит Наталья Шаталина. — Например, на северо-востоке покупателям предлагается приобрести двухуровневые квартиры в таких проектах, как “Петровский квартал” и “Голландский квартал”».

По словам эксперта, в первом проекта средняя стоимость лота составляет 3,7 миллиона рублей, во втором — около пяти миллионов. Правда, находятся они довольно далеко от столицы — первый в 28 километрах, второй — в 16 километрах от МКАД. Если заглянуть еще дальше в область, можно уложиться и в меньший бюджет, хотя ездить в Москву каждый день будет уже проблематично. Пример такого предложения — двухуровневые квартиры в малоэтажном поселке «Бакеево» (43,2 км от МКАД) девелопер предлагает от 1,7 миллиона рублей.

Плюс московская прописка

В Новой Москве двухуровневые квартиры предлагаются, например, в ЖК «Скандинавия», но бюджет покупки здесь превышает 10 миллионов рублей.

В «старой» Москве, само собой, стоимость двухуровневых квартир максимальная по региону, хотя астрономической ее все же не назовешь — по крайней мере, нижнюю планку. «В Москве формат двухуровневых квартир в основном представлен в домах премиум- и элитного класса. Но несколько предложений есть и в более доступных проектах, — рассказывает Мария Борисова. — В ЖК "Поколение", расположенном в районе Отрадное, на продажу выставлена двухуровневая квартира площадью 46 квадратных метров за 8,5 миллиона рублей». Этот же проект приводит в качестве самого бюджетного внутри формата и Мария Литинецкая.

«По нашим данным, в массовом сегменте среди двухуровневых квартир и апартаментов средняя стоимость квадратного метра составляет 195 280 рублей, — дает эксперт данные по ценам на двухуровневые московские квартиры. — Это на 26 процентов больше, чем в целом по рынку данного класса. Площади двухуровневых квартир варьируются от 46 до 188,5 квадратного метра. Бюджет покупки — от 8,5 до 38,4 миллиона рублей. Средняя стоимость — 19 миллионов».

В базе недвижимости Avaho на момент публикации поиск по запросу «двухуровневые квартиры» с ограничением цены до 15 миллионов рублей и в старых границах Москвы выдает семь новостроек: ЖК «Лофт 151» в Давыдково, Co Loft на Тульской, Loftec на Бауманской, «Нарва Лофт» в Коптево, Jazz в Марьиной роще, «Прима Парк» в Новой Москве и «Поколение» в Отрадном.

За и против

Владельцы двухуровневого жилья не скрывают как плюсов жизни в таких квартирах, так и их минусов.

«К двухуровневой быстро привыкаешь. На лестнице всегда у меня горит свет, иначе может даже взрослый споткнуться», — пишет пользователь Апрель.

«Плюсы... это площадь. Все, для меня на этом плюсы заканчиваются. Минусы... опять же площадь, которую нужно убирать, пусть и не каждый день, но через день, эта ходьба по этажам меня убивает, более того, один раз с нее полетела, — делится La Reine Margot. — Приезжаю к маме и радуюсь, когда все на одном уровне».

«Сейчас живем в двухуровневой квартире. У нас четкое разделение на общественную зону и приватную. На первом этаже — гостиная, кухня, кабинет, холл, гардеробная, маленький санузел. И собака под лестницей. Пишу про собаку, потому что ссылка собаки на первый этаж (он у нас не любит по лестницам лазить) существенно уменьшила количество шерсти в спальнях. На втором этаже три спальни, большой санузел, постирочная, холл», — рассказывает пользователь Машенька. По ее словам, основные плюсы такого жилья — зонирование (вся грязь и суета остаются внизу, приватные зоны — наверху), «ненавязчивая физкультура» при подъеме и спуске по лестнице, тишина в спальнях.

«Лишний набег на холодильник не сделаешь, лень бежать на первый этаж», — добавляет Машенька, сетуя при этом, что и «кофе, завтрак в постель от любимого мужа стали реже поступать». В качестве неудобства пользователь указывает также необходимость ставить калитку на лестницу, если в семье есть маленькие дети.

Такая неоднозначность формата выступает естественным ограничителем — это жилье на любителя, таким и останется. Челябинские риелторы, например, отмечают, что жители региона стали в четыре раза чаще выставлять двухуровневые квартиры на продажу — в основном из-за высоких расходов на обслуживание такой недвижимости.

«Двухуровневые квартиры — это штучный товар на рынке жилья. Как правило, их отличают большие площади и высокий чек за коммунальные услуги. Если в такой квартире не живет большая семья, то владение таким объектом очень непрактично», — прокомментировала результаты исследования руководитель пресс-службы портала Анастасия Гринева.

Опрошенные «Домом» эксперты рынка недвижимости сходятся во мнении, что доля двухуровневых квартир в проектах московского региона существенно расти будет вряд ли, но своя аудитория у формата есть, а значит, и в новых проектах такие квартиры продолжат появляться. В конце июля 2018-го формат был заявлен, например, в ЖК «Датский квартал», который выведен на рынок в ближайшем Подмосковье на севере области, в километре от МКАД. Скорее всего, скоро появятся и новые предложения — торопясь запустить проекты по старым правилам, в июле 2018-го застройщики получили в четыре раза больше разрешений на строительство, чем годом ранее.