Бизнесмены, чья основная деятельность никак не связана с гостиничным сегментом рынка, тем не менее активно им интересуются. Предприниматели приобретают непрофильные активы, и, по мнению экспертов, такое поведение оправдано: таким образом можно если не получить ощутимую прибыль, то хотя бы сохранить средства. Особенно если учесть, что загрузка отелей — по крайней мере в Москве — растет. В этой ситуации те, кто вложился в люксовый сегмент, могут даже выиграть.
Пока экономический кризис не отступил и ситуация в целом остается непростой, российские бизнесмены находят новые способы вложений. Особенно ощутимо движение в сторону гостиничного сегмента — настолько, что сформировалась определенная тенденция. Причем для некоторых покупателей гостиничный бизнес — совсем непрофильный актив. Так, например, осенью текущего года бизнесмен Сергей Гордеев, владеющий застройщиками экономжилья «ПИК» и «Мортон», приобрел у структур банка ВТБ две гостиницы в южной части Москвы. По оценкам экспертов, отели «Орехово» и «Царицыно» могли обойтись новому владельцу в сумму около 50 миллионов долларов.
«Орехово» — это два панельных 17-этажных дома общей площадью 19 тысяч квадратных метров, на которых расположены 405 номеров. Гостиница «Царицыно» поменьше — 14,3 тысячи квадратных метров и 143 номера. По заверению топ-менеджмента компании, которая стала новым владельцем отелей, менять их функционал не планируется, поскольку это и так работающий актив с хорошей заполняемостью.
Гостиница «Москва»
Фото: fourseasons.com
Заработать на гостях
Полностью сформированный бизнес, в котором уже присутствует гостиничный оператор, — привлекательный актив, соглашаются эксперты гостиничного рынка, приводя в пример покупку гостиницы «Москва» Алексеем Хотиным, владельцем нескольких торговых центров, в числе которых ТЦ «Горбушкин двор». Предприниматель приобрел актив у акционера «Нафта-Москва» Сулеймана Керимова в конце 2015 года.
Алексей Хотин — один из крупнейших инвесторов на российском рынке недвижимости. Журнал Forbes оценил доходы Хотина от недвижимости в 325 миллионов долларов. Помимо недвижимости, его интересы распространяются на проекты и инвестиции в нефтяной и банковской сферах. В настоящий момент Алексей Хотин является акционером британской нефтедобывающей компании ExillonEnergy, и владеет 52,53 процентов акций банка «Югра».
В настоящее время гостиницей «Москва» управляет оператор Four Seasons, который считается люксовым брендом. На сайте по бронированию гостиниц Booking.com самый дорогой номер в гостинице «Москва» стоит почти 250 тысяч рублей за ночь. Стоимость самого дешевого номера — 35 тысяч рублей.
«Приобретая подобные гостиницы, инвесторы руководствуются скорее принципом сохранения капитала, нежели текущей доходностью, а следовательно, доходный подход не совсем применим к подобным активам», — говорит заместитель директора по развитию индустрии гостеприимства CBRE Станислав Ивашкевич, комментируя покупку гостиниц Гордеевым.
Покупка Хотиным гостиницы «Москва» была более интересным вложением, считает директор департамента консалтинга аналитики и исследований Blackwood Александр Шибаев. «В кризисное время загрузка люксовых гостиниц увеличилась. Для иностранных туристов цена в этом сегменте была более привлекательной, так как конвертировалась в валюте», — отмечает он.
В России гостиничный оператор Four Seasons управляет всего двумя объектами. Помимо гостиницы «Москва», они представлены в Санкт-Петербурге под брендом Four Seasons Hotel Lion Palace. Владельцем последней выступает фонд Venture Investment and Yield Management (VIYM).
Несмотря на то что фонд специализируется на развитии гостиничного рынка, в текущем году он также пытался заработать на своих активах в этой сфере. По информации газеты «Ведомости», VIYM летом вел переговоры о продаже «Региональной гостиничной сети» (владеет отелями под управлением Park Inn by Radisson, Holiday Inn Express и Courtyard by Marriott) компании ВАО «Интурист» Владимира Евтушенкова. По информации издания, переговоры о продаже РГС велись на уровне ста миллионов долларов.
Фото: Вадим Жернов / РИА Новости
Возможность роста
По мнению Ивашкевича, новые владельцы гостиниц могут выиграть на постепенно восстанавливающейся экономике: «Цена за номер стала расти. Например, ранее самый дешевый номер в Four Seasons Moscow стоил 15-17 тысяч рублей в сутки, сейчас его стоимость достигает уже 44 тысяч рублей».
Шибаев из Blackwood считает, что московские отели привлекают иностранных туристов — сказывается разница в курсе валют, при которой стоимость номера в долларах стала ниже. Эксперт отмечает, что инвестиции в гостиницу обычно окупаются за восемь лет. Способствовать увеличению стоимости таких объектов сможет также продажа апартаментов, расположенных в отеле. По его оценкам, цена, например, таких апартаментов в гостинице «Москва» составляет несколько миллионов рублей за квадратный метр. Апартаменты в одном из корпусов «Орехово» могут обойтись в 140-150 тысяч рублей за квадратный метр, предполагает специалист.
О росте гостиничного рынка также свидетельствуют данные консалтинговой компании JLL. Как следует из их отчета за третий квартал 2016 года, в Москве зафиксирована рекордная загрузка гостиниц — 72 процента по итогам января-сентября. При этом лидером по росту доходности в Москве стал именно люксовый сегмент. «Высокий спрос на проживание в роскошных отелях привел к 83-процентной загрузке в сентябре и 67-процентной за три квартала года, а также увеличению среднего тарифа на 16 процентов — до 17,1 тысячи рублей. В результате в люксовом сегменте по итогам трех кварталов был зафиксирован новый рекордный уровень RevPAR — 11,5 тысячи рублей, рост на 22 процента по сравнению с прошлым годом», — говорится в отчете JLL.