Махнем не глядя О чем нужно помнить, приобретая квартиру по схеме трейд-ин

Многие застройщики сегодня предлагают клиентам вроде бы оптимальную схему: «если нет денег на новостройку, обменяйте на нее свою старую квартиру!» Такой обмен получил название трейд-ин или взаимозачет. Кому это выгодно на самом деле? Что приобретает и что теряет покупатель?

Трейд-ин в тренде

Система трейд-ин больше известна на автомобильном рынке, а в сфере недвижимости она получила распространение после 2009 года. Так же, как и сейчас, в предыдущий кризис денег на новые квартиры у народа не было, и застройщики активно стали практиковать взаимозачет: мы у вас покупаем старую квартиру, вы у нас — новую.

«Именно трейд-ин тогда помог многим покупателям, — рассказывает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой». — В тот период на фоне слабого спроса на вторичное жилье цены на "первичку" показывали неплохой рост. Кроме того, популярности услуги способствовало и снижение покупательской способности на фоне высокой закредитованности, когда многие не могли воспользоваться ипотекой».

Термином трейд-ин обозначают довольно широкий спектр услуг, но наиболее распространены два варианта. Первый — когда квартира выкупается компанией по цене ниже рыночной, и на эти деньги покупателю подбирают квартиру в новостройке. Второй вариант — параллельное проведение двух сделок: продажи квартиры на вторичном рынке и покупки объекта в новостройке.

Как объясняет Алексей Бернадский, руководитель отдела вторичной недвижимости Est-a-Tet, преимущество первого варианта в том, что все происходит быстро, клиент сразу получает деньги для новой покупки. «Участвовать» в такой сделке может любой вторичный объект, даже загородный дом или земельный участок. Но сейчас на рынке больше распространен второй вариант, когда проводятся фактически две независимые юридически сделки. А поскольку вторичная недвижимость может быть продана не сразу, особенно при сегодняшнем состоянии спроса, компания в ряде случае обеспечивает длительное бронирование квартиры в новостройке с фиксацией цены на момент бронирования.

Два в одном

Сейчас покупательская активность на рынке недвижимости слабая, вторичка почти не продается, так что схема трейд-ин снова актуальна. Однако, как водится, у нее есть и плюсы, и минусы.

Цены на новостройки сейчас не растут, а значит, нет экономической необходимости бронировать квартиру в новом доме (такое бронирование является частью схемы трейд-ин). Зачем же тогда нужен взаимозачет? Можно ведь продать свою квартиру самостоятельно, а потом уже купить новостройку?

Можно. Но как, уже говорилось, «вторичка» продается плохо, быстро найти на нее покупателя не удастся. А по трейд-ин застройщик заберет «бэушную» квартиру и зачтет ее стоимость при оплате новостройки.

«Сегодня известно о нескольких девелоперах, предлагающих совершить покупку в их проектах по взаимозачету, — рассказывает Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп». — К примеру, компания "Мортон" предоставляет возможность продать свою квартиру и приобрести новостройку в любом из 30 с лишним проектах. Такая же схема действует и в ЖК "Новые Ватутинки" (девелопер "Инвесттраст"). Специальные условия на приобретение жилья по трейд-ин предлагают и в Микрогороде "В лесу" от компании ROSE GROUP. В ФСК "Лидер", Urban Group также действует подобная услуга».

Как отмечает Ирина Доброхотова, чаще всего трейд-ин предлагают в крупных проектах: ЖК с большим количеством очередей и объемом квартир или в микрорайонах-миллионниках. Например, в МФК «Ясный» возможно бронирование понравившегося лота на два месяца с фиксацией цены под продажу вторичного жилья. С отсрочкой платежа на четыре месяца предлагается схема трейд-ин и в МФК «Лайнер». «Если компания-застройщик самостоятельно реализует объект (имеет свой отдел продаж), то и реализацией вторичного жилья будет заниматься тоже она. В случае, когда объект продает привлеченный риэлтор, договор на продажу вторички и бронирование новостройки заключается именно с ним, однако по срокам выхода на сделку строго курируется застройщиком», — отмечает эксперт.

Значит, можно говорить еще об одном плюсе для потребителя, который, воспользовавшись трейд-ин, без лишних усилий получает пакет услуг, готовый продукт по типу «два в одном». То есть, для него проведут сразу две сделки, обеспечив необходимые гарантии. Застройщик, по сути, берет всю работу на себя: проводит оценку рыночной стоимости жилья, проверяет юридическую чистоту объектов, размещает рекламу, занимается поиском покупателей, оформлением документов и т. д. Но за все это, разумеется, покупателю придется заплатить.

Игра на понижение

Обращаясь за услугой трейд-ин, нужно иметь в виду некоторые нюансы. Во-первых, организация схемы взаимозачета по плечу не каждой компании. Алексей Бернадский, руководитель отдела вторичной недвижимости Est-a-Tet, предупреждает: «Обращаясь в компанию, нужно быть уверенным, что у нее есть сильное подразделение как на первичном, так и на вторичном рынке, иначе "собрать" сделку будет невозможно. При стагнирующем рынке реализовать за два месяца квартиру на "вторичке" могут далеко не все, при этом еще обеспечив максимально выгодные условия (длительное бронирование с фиксацией цены) для покупки новостройки».

Во-вторых, следует быть готовым к тому, что сама процедура оформления сделок довольно затратна. «Каждый застройщик самостоятельно устанавливает комиссию за свои услуги, — рассказывает Мария Литинецкая. — Например, в ЖК "Новые Ватутинки" это два процента от цены вторичного жилья, но не менее 198 тысяч рублей». Правда, эксперт отмечает, что все же такая комиссия значительно ниже среднерыночной: агентства недвижимости за продажу вторичной квартиры берут три-четыре процента от суммы сделки. При продаже по трейд-ин квартиры стоимостью 10 миллионов рублей комиссия застройщику составит 200 тысяч рублей, тогда как риелторская компания взяла бы за это 300-400 тысяч. Экономия получается довольно существенной: 100-200 тысяч рублей.

Еще один нюанс, который считается одним из главных минусов схемы, — вторичная квартира продается по заниженной стоимости. К сожалению, это действительно так. Как уже говорилось, реализовать в сегодняшних условиях «вторичку» вообще сложно, а сделать это быстро можно, только снизив цену. Как отмечает Вартан Погосян, директор по маркетингу TEKTA GROUP, обычно старое жилье продается примерно на 20 процентов дешевле рыночной стоимости.

Не вышли географией

Еще одной проблемой может стать состояние и статус вторичной недвижимости: для трейд-ин подойдет не каждая квартира.

«Для того чтобы воспользоваться трейд-ин, одного желания продать квартиру по взаимозачету будет недостаточно. К примеру, если вы приехали в Москву из другого города и хотите обменять свою старую квартиру на новостройку, сделать это не удастся», — предупреждает Мария Литинецкая. По ее словам, девелоперские компании принимают далеко не любую недвижимость, многие предъявляют особые требования к объектам вторичного рынка. К примеру, нужно, чтобы жилье находилось в собственности не менее трех лет,не имело обременений и т. д.

Важна и география старого жилья, и его качественные характеристики. «Как правило, в сделке участвуют только квартиры, то есть городская недвижимость, которая должна быть юридически "чистой", то есть в ней не может быть кто-то зарегистрирован. Есть еще ряд требований, которые застройщик может предъявить продавцу», — добавляет Вартан Погосян.

По словам Ирины Доброхотовой, в большинстве случаев на новостройки в Москве обменивают московские же вторичные квартиры. Обычно это не основное жилье, а дополнительное (вторая квартира или недвижимость, которая досталась в наследство и т. п.), чаще всего в трейд-ин участвуют одно- и двухкомнатные квартиры в спальных районах. Иногда меняют Подмосковье на Новую Москву или на «просто» Москву.

Кому это надо?

Как говорят эксперты, в общем количестве сделок на первичном рынке доля продаж по трейд-ин незначительна, не более пяти процентов. Это объясняется многими причинами, о некоторых уже было сказано (не все компании предлагают подобную схему покупки; не каждый объект недвижимости принимается по взаимозачету; большинство покупателей все же предпочитают заниматься продажей самостоятельно, так как не согласны с ценой, которую предлагает застройщик и т. п.).

«В проектах, где наблюдается высокий спрос, застройщик на обмен не пойдет, ему это не нужно, поскольку квартиры и без того раскупают. Другое дело, когда наступает стагнация, наблюдается падение продаж. В такой ситуации трейд-ин становится для девелопера необходимым инструментом, который позволяет получить дополнительный канал продаж и привлечь клиентов.
«Востребованность данной схемы в обозримом будущем будет расти, — считает Вартан Погосян. — При условии отмены господдержки ипотеки и удорожания стандартных ипотечных кредитов схема трейд-ин для многих клиентов станет единственной возможностью улучшить свои жилищные условия».

Мария Литинецкая также полагает, что в кризис схема покупки по взаимозачету будет становиться все более популярной. Платежеспособность населения снижена, зачастую у клиентов нет возможности накопить даже на первоначальный взнос для покупки квартиры в кредит, и продажа вторичного жилья по трейд-ин может стать выходом.

Но, как замечает Ирина Доброхотова, повсеместного распространения схемы ждать все-таки не следует — при условии действующего механизма льготной ипотеки и в отсутствии существенного роста цен на новостройки большинство покупателей скорее предпочтут отложить продажу своей старой недвижимости до лучших времен, чем отдавать ее с дисконтом.