Недавнее решение суда об изменении условий валютного договора аренды здания штаб-квартиры сотового оператора «ВымпелКом» (бренд «Билайн») в Москве вызвало дискуссию на рынке офисной недвижимости. Арбитражный суд Москвы признал резкую девальвацию рубля достаточным основанием для изменения условий аренды между «ВымпелКомом» и владельцем здания — компанией «Тизприбор», установив для договора между компаниями валютный коридор 30-42 рубля за доллар.
Десятилетний договор между «Тизприбором» и сотовым оператором на аренду бизнес-центра «Эрмитаж-плаза» общей площадью около 32 тысяч квадратных метров был заключен в 2009 году. После того, как Центробанк в 2014-м отпустил рубль в свободное плавание и арендная ставки выросла вдвое, «ВымпелКом» задумался о том, чтобы изменить условия договора либо вовсе отказаться от аренды здания. Но договориться полюбовно оппонентам не удалось. В результате суд первой инстанции принял сторону оператора.
До сегодняшнего дня «ВымпелКом» практически не комментировал этот судебный процесс. Однако накануне судебного заседания директор по юридическим вопросам и корпоративным отношениям «ВымпелКома» Антон Быков согласился пояснить «Ленте.ру» позицию компании.
«Лента.ру»: Почему «Вымпелком» решил обратиться в суд с иском о пересмотре условий договора? Сколько составил бы объем ущерба оператора, если бы ваш договор с «Тизприбором» оставался прежним?
Антон Быков
Фото: пресс-служба «ВымпелКом»
Наша позиция в суде заключалась в сохранении договора аренды и в восстановлении равновесия договора на основании рыночной стоимости аренды имущества. Размер нашей фактической арендной платы в рублях вырос в 2,5 раза. И это действительно существенный вопрос — вместо 900 миллионов рублей в год мы начали платить 2,5 миллиарда. За тот же самый офис, за тот же уровень его обслуживания, за тот же сервис. Только в разы выше рыночной цены аренды подобных офисов. Суд, изменив договор и установив границы «валютного коридора», фактически привязал размер арендной платы к ее рыночному эквиваленту. Такое решение было принято в связи с существенно изменившимися обстоятельствами. Никакого коллапса экономики, никакого обрушения рынка аренды офисной недвижимости, как пытаются утверждать владельцы нашего офиса и им сочувствующие. Просто суд восстановил справедливую систему отношений арендатора и арендодателя в соответствии с действующим законодательством.
Почему суд, помимо статьи 451 Гражданского кодекса, регулирующей условия договора в связи с существенным изменением обстоятельств, применил и нормы статьи 10 ГК, в которой речь идет о добросовестности участников гражданского оборота?
Смысл решения — в восстановлении баланса сторон в существенно изменившихся обстоятельствах. Суд абсолютно обоснованно применил десятую статью как дополнительный способ защиты права. Основания для этого четкие и понятные: первое — чрезмерный ущерб для арендатора и чрезмерное обогащение арендодателя. Второе — поведение арендодателя, который категорически отказывается расторгнуть или изменить договор. Суд посчитал это недопустимым и дающим основания для изменения условий договора, учел изменившиеся экономические обстоятельства и принял, по сути, типовое решение. Решение это не уникальное и полностью соответствует положениям международного права, в частности, принципам Международного института по унификации частного права (УНИДРУА). Это универсальный, сбалансированный свод норм, не зависящий от особенностей страны, где он применяется. Россия — активный участник УНИДРУА, еще со времен СССР. В соответствии с принципами УНИДРУА стороны не должны испытывать в течение всего оставшегося срока договора негативные последствия нарушения баланса сторон в результате существенно изменившихся обстоятельств. Так что в любой стране-участнице УНИДРУА решение было бы аналогичным, Россия здесь не исключение. Противоположная сторона многочисленными громкими заявлениями в прессе пытается представить это решение как юридическую сенсацию, но сенсации в нем нет ни на российском, ни на международном уровне.
Однако закрепив рублевый коридор для валютного договора аренды, вы фактически создали прецедент для других арендаторов…
В российском праве в принципе нет такого понятия как прецедент. Существует понятие судебной практики, но в данном случае ни о какой практике речи идти не может — есть конкретный офис в центре Москвы, который вдруг стал обходиться арендатору почти в три раза дороже и собственник которого пытался абсолютно необоснованно на этом обогатиться. Возник дисбаланс, и на этом этапе стороны по любой логике садятся за стол переговоров. Но этого не произошло — собственники здания нас игнорировали. Поэтому мы вынуждены были обратиться в суд. В основу нашей претензии легли очень специфические фактические обстоятельства. Суд внимательно изучил их и принял взвешенное и обоснованное решение, учтя аргументы сторон. Договор, который был подписан в далеком 2009 году, и дальше будет номинирован в долларах, мы сохраняем свои обязательства. Но мы настаиваем — и суд с нами в этом согласился — на балансе интересов в совершенно новой ситуации для всей российской экономики.
Почему вы считаете, что кризисные явления в экономике этот баланс нарушили?
Мы российская компания, зарабатывающая в рублях, имеющая договоры в рублях и готовая платить, но платить справедливую цену. Экономическая реальность изменилась, о чем неоднократно говорили и руководители страны, и ЦБ, и бизнесмены. Логично, что надо менять и условия аренды, о которых мы договорились почти десять лет назад, совсем при другой экономике. Весь рынок аренды уже перестроился — практически все крупные владельцы недвижимости, насколько мы знаем и видим в СМИ, передоговорились со своими арендаторами на новые условия, устраивающие обе стороны. И только владелец нашего здания, где располагается головной офис «Вымпелкома», счел новую экономическую реальность удобным поводом нажиться. Мы неоднократно предлагали передоговориться, но встречали полное безразличие и игнорирование всех наших предложений. Наконец, суд, куда мы обратились как к последней инстанции, принимает решение в нашу пользу, и коллеги «просыпаются». Да так, что, кажется, сейчас о нашем споре знают даже домохозяйки. Но только за искусственной истерикой никто не пытается разобраться в обстоятельствах процесса и понять его нюансы.
Решение по вашему делу вызвало множество споров и дискуссий в СМИ. С чем, по вашему мнению, связан такой общественный интерес и как «Вымпелком» его расценивает?
Все просто — у дела есть заинтересованная сторона, которая не согласна с решением суда и которой выгодно выставить это решение в негативном свете. Дальше в ход, как мы видим, идет банальное манипулирование общественным мнением — резкие заявления, прогнозы конца света на рынке недвижимости, угрозы и обвинения. В середине 1990-х, откуда родом такие «методы», это называлось черным пиаром. Сейчас, в 2016 году, такие действия владельцев арендуемого нами офиса вызывают, по меньшей мере, недоумение. Заявления коллег удивляют своей абсурдностью и своей агрессивностью по отношению к суду и принятому судебному решению. Факты искажаются, стимулируется паника. Мы видим многочисленные попытки ввести в заблуждение деловое сообщество и надавить на суд в преддверии нового заседания. Сейчас рассматриваются возможности юридической реакции на все это безобразие. Мы долгое время предпочитали не реагировать на провокации, поскольку считаем недопустимым давление на суд и манипулирование общественным мнением. Но сейчас затронуты уже не только интересы «Вымпелкома», речь идет о деловой репутации компании, а с этим мириться невозможно.