Плывите, Ихтиандры Плюсы и минусы новой ипотеки с плавающей ставкой

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) собирается запустить новый продукт для тех, кто не может купить жилье на собственные средства: ипотеку с плавающими ставками, привязанными к уровню инфляции. «Дом» выяснил у экспертов рынка, в чем плюсы и минусы этого предложения для заемщиков.

Дмитрий Овсянников, директор компании «Ипотек.ру»: В процентной ставке заложена «плата за риск» — риск того, что деньги обесценятся вследствие инфляции. И один из способов немного снизить процентную ставку — это переложить риск с банка на кого-то другого. Решение считаю, скорее вредным, чем полезным: риск будет переложен с банкиров, то есть с тех, кто умеет риском управлять (и, как минимум, осознает этот риск), на тех, кто этот риск даже не понимает.

Есть еще один нехороший момент: рост инфляции, как правило, население видит через рост цен на товары. Индексация же зарплат, как правило, не поспевает за ростом цен. Из-за этого при росте инфляции у большинства граждан становится меньше свободных денег. И что предлагается АИЖК? Чтобы процентные ставки по кредитам зависели от инфляции: чем выше инфляция — тем выше ставка по ипотеке. Но ведь чем сильнее инфляция, тем населению сложнее находить средства на обслуживания долга. Такое предложение может привести к появлению новой категории пострадавших ипотечников. И будет непонятно, что с ними делать — как и в случае с пострадавшими валютными заемщиками.

Сергей Гордейко, руководитель аналитического центра компании ООО «Русипотека» : Новый ипотечный продукт, на первый взгляд, выглядит красиво — немного напоминает кредитную карту с пожизненным лимитом и обязательным ежемесячным гашением части долга. Но продукт обладает рядом особенностей, которые можно считать недостатками: первое — спрос на кредиты с плавающей ставкой всегда был незначительным, второе — система хорошо работает, когда инфляция увеличивается незначительно, а если она вырастет в два раза, то что делать? Третье — чем больше срок кредита, даже при одинаковом проценте, тем выше и больше переплата по кредиту. В данном продукте увеличение ставки увеличивает срок выплат. Четвертое — организация, принадлежащая государству, должна давать пример другим участникам рынка. Вспомним указ президента Российской Федерации №600 от 7 мая 2012 года «О мерах по обеспечению граждан доступным и комфортным жильем»: в нем правительству поручено обеспечить до 2018 года снижение показателя превышения среднего уровня процентной ставки по ипотечному жилищному кредиту (в рублях) по отношению к индексу потребительских цен до уровня не более 2,2 процентных пункта. Индикаторы могут меняться, но 4,9 процента — это явно больше.

Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой»: Ипотека с плавающей ставкой предлагалась на рынке и раньше. Отличие продукта АИЖК — привязка к показателю инфляции (вместо индекса LiBor или MosPrime). К этому базовому показателю прибавляется еще 4,9 процентных пункта — так формируется ставка, которая будет пересматриваться раз в квартал. На первый квартал 2016 года она установлена на уровне 13,2 процента годовых. Это незначительно отличается от условий кредитования по классической ипотеке на вторичном рынке, где ставки находятся на уровне 13,5-13,75 процента.

Популярность новой программы АИЖК будет зависеть от того, какими будут условия рассмотрения заявок. Если условия кредитования будут мягче, чем в целом по рынку, возможно, это позволит привлечь больше заемщиков. Но в целом ипотечные продукты с плавающей ставкой никогда не пользовались особой популярностью. Привязка к уровню инфляции, которая сегодня исчисляется двузначными числами, также может отпугнуть потенциальных заемщиков.

Татьяна Гусева, руководитель отдела ипотеки компании «МИЭЛЬ-Новостройки»: Такие программы и ранее предлагали некоторые банки, однако они не пользовались большим спросом. Заемщики предпочитают более понятные продукты и не любят зависеть от каких-либо показателей. В данном случае им необходимо брать на себя инфляционные риски, и в условиях экономического кризиса вряд ли данная программа будет востребована.

Руководитель проекта «Рамблер.Недвижимость» Rambler&Co Евгения Владимирова: Главный недостаток плавающей ставки по ипотеке — неопределенность в планировании графика платежей при длительном сроке кредитования. Кредит от АИЖК «Переменная ставка» подразумевает, что ежемесячный платеж по кредиту будет зафиксирован на весь срок кредитного договора, а вот процентная ставка по кредиту будет пересматриваться раз в три месяца в зависимости от уровня инфляции в стране. Таким образом, заемщик в любом случае принимает на себя инфляционные риски. Ожидается, что в 2017 году инфляция должна замедлиться до уровня в 4 процента, однако это всего лишь предварительные экономические прогнозы. При большом сроке кредитования ставка может стать невыгодной.

Скорее всего, этот продукт окажется непопулярным еще и по причине психологической: заемщики, оформляя ипотеку, предпочитают четко знать, в течение какого срока они будут выплачивать кредит. Здесь же существует риск, что выплата по ипотеке затянется.

Елена Валуева, директор по маркетингу Mirland Development Corporation: На первый квартал 2016 года АИЖК предлагает ставку в 13,2 процента, что уже почти на два процентных пункта выше, чем ставка по ипотеке с господдержкой. А если в будущем году инфляция будет больше, чем планируется, и ипотечные ставки вырастут? Или поднимается ставка рефинансирования? Тогда ипотечная ставка, в том числе и по этому кредиту, вырастет. Клиент при большом сроке кредита выиграет лишь в одном случае: если экономика восстановится через два-три года и больше падать не будет, а ипотечные ставки снизятся.

Безусловно, кого-то данный продукт заинтересует. Привлекательный момент состоит в том, что при повышении ставки сумма ежемесячного платежа не повышается, а растет срок кредита.

Роман Строилов, руководитель отдела ипотеки и специальных программ Tekta Group: Ипотека с плавающей ставкой довольно хорошо распространена на Западе. Однако в успехе программы на территории нашей страны я пока сомневаюсь. Соотечественники уже привыкли к тому, что у нас лучше зафиксировать условия по договору сразу и на весь срок, таким образом оградив себя от возможного роста ежемесячного платежа. Ранее на рынке ипотеки в России отдельные банки пытались продвигать подобные предложения, но они не пользовались спросом. Также стоит обратить внимание на то, что не каждый заемщик отвечает требованиям АИЖК. Может быть, в отдаленной перспективе данный продукт сможет набрать популярность, но сейчас, полагаю, клиенты к нему просто не готовы.

Наталия Парфенова, заместитель начальника отдела по ипотеке компании «Пересвет-Инвест» : В условиях нестабильной экономики любая поддержка ипотеки очень важна и актуальна как для покупателей, так и для продавцов. Новая программа пока только рассматривается, поэтому до конца неясен ее механизм, а именно: срок ее действия и порядок возврата кредита при дефолте заемщика. Субсидирование ипотечных ставок было более понятно рядовому покупателю. Заемщики рассчитывали на определенный процент, хотя субсидирование первоначального взноса также важно для поддержания платежеспособного спроса. То есть, в идеале — нужна не одна программа поддержки покупателей, а несколько.

Алексей Новиков, руководитель ипотечного центра Est-a-Tet: Новая программа АИЖК, скорее всего, среди заемщиков будет мало востребована. Дело в том, что программы АИЖК поддерживает небольшой пул банков, которые не относятся к пятерке лидеров на рынке ипотечного кредитования. Для заемщиков, между тем, «имя» банка сейчас играет большую роль, поскольку в условиях нестабильной экономической ситуации люди в принципе с опаской берут на себя длительные долговые обязательства и хотят быть уверены в выбранном банке, его надежности и условиях кредитования.

«Плавающие» условия кредитования — это второе «слабое» место предложенной программы. Несмотря на то, что они не касаются размера ежемесячных платежей (вопроса, который больше всего волнует заемщиков), сама перспектива изменения условий мало кого из заемщиков привлечет. Вообще, печальный опыт валютных ипотечников, мне кажется, многим людям показал, что лучше выбирать более консервативные условия кредитования (надежный банк, рублевый кредит, длительный срок кредитования, фиксированный процент), поскольку экономическая ситуация может существенно измениться, и на ипотечном кредите это может отразиться не лучшим образом. Плюс ставка, которая сейчас может быть предложена в рамках программы АИЖК, соответствует уровню ставок, которые предлагает ряд банков по своим стандартным программам.

Руководитель ипотечного центра ФСК «Лидер» Павел Тимошенко: Интересная программа, отличная идея с фиксацией платежа для нивелирования риска заемщика. Но, на мой взгляд, она не будет очень востребована, поскольку в нашей стране потребитель очень настороженно относится к ипотеке в целом, а уж с плавающей ставкой — особенно. Успех программы зависит от того, насколько профессионально ее будут позиционировать банки и агенты АИЖК.

Коммерческий директор Glorax Development Руслан Сырцов: Для клиентов плавающая ставка не совсем понятна, поэтому кажется пугающей. Все же, проще и удобнее планировать платежи и свои расходы с фиксированной ставкой. В данном случае это важный фактор, который будет влиять на популярность подобных программ. Думаю, что ажиотажа вокруг программы ожидать точно не стоит.