Не прячьте ваши денежки по банкам и углам В какие объекты коммерческой недвижимости выгодно вкладываться в кризис?

«Удачные» объекты коммерческой недвижимости, как правило, окупаются гораздо быстрее, чем жилые, и обеспечивают больший доход. При этом управлять такими активами сложнее. Мы попытались выяснить, владение какой «коммерцией» выгоднее, и чем на этом фоне хороши или плохи апартаменты. Итак — советы экспертов нам в помощь!

Сдача в аренду коммерческих площадей способна приносить прибыль выше в два, а то и три, раза, чем жилых — даже после уплаты всех расходов (таких, например, как затраты на эксплуатацию или услуги по управлению) и налоговых сборов, задает рамки Дарья Брюховецкая, руководитель проектов NAI Becar. Как правило, доходность квартир составляет около пяти процентов годовых, максимально — восемь при условии очень хорошей локации в центре Москвы.

Классика жанра

Коммерческие площади и в условиях кризиса не приносят своим владельцам менее шести процентов годовых. По словам Александра Ошурко, заместителя генерального директора компании Praedium, самые низкие показатели сегодня у офисных помещений — это примерно 6-7 процентов. Доходность торговых площадей — около девяти процентов годовых, складских — примерно десять. Срок окупаемости коммерческой недвижимости в среднем составляет десять лет. А жилье, согласно расчетам аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet, окупается примерно 18 лет (расчет для стандартной «однушки» в Москве и ближнем Подмосковье).

Получается, сейчас владение складами приносит наибольшую выгоду — это очень стабильный бизнес. Но и весьма специфический. На самом деле, частные лица складскую недвижимость приобретают крайне редко: продается она обычно сразу «оптом», мелкая нарезка в сегменте почти не встречается. Да и управлять складами, по мнению Дарьи Брюховецкой, сложнее всего: круг потенциальных арендаторов для таких помещений изначально заметно уже, чем для офисов и ритейла. Ограничения накладывают характеристики этой недвижимости — склады бывают сухими и теплыми, температурными и обычными, имеют разное количество палетто-мест.

С офисами и торговыми площадями дела, все же, обстоят проще. Наибольшее значение при выборе таких объектов имеют их расположение и транспортная доступность. Причем для ритейла «правильная» локация очень важна — чем в менее проходимом месте находится помещение, тем за меньшие деньги его можно сдать. Офис же может быть расположен «где угодно», главное, чтобы до него было несложно добраться и рядом имелась хорошая парковка. Стоимость торговых площадей при этом обычно выше, чем офисных.

Может быть, именно по этой причине раньше максимально привлекательными были инвестиции именно в офисы – доходность достигала почти десяти процентов. Теперь такие помещения сдать гораздо сложнее — предложение сильно превышает спрос.

Торговые же помещения чувствуют себя лучше, и сейчас это один из самых доходных сегментов, сходятся во мнении эксперты, опрошенные «Домом». «Торговая недвижимость выглядит интереснее прочей. Торговля первая падает во время кризиса, но первая же и оживает. При этом рынок даже сейчас демонстрирует довольно большую покупательскую способность», — аргументирует Наталья Круглова, директор бизнес-направления Недвижимость компании Strategy Capital Advisor.

Причем наиболее стабильный и предсказуемый вид торговых помещений — это уличные торговые помещения, считает Юлия Назарова, руководитель отдела стрит-ритейла компании JLL. Доходность таких помещений находится на уровне 9-11 процентов. А самые выгодные вложения — в уже арендованные площади метражом до 300 «квадратов» стоимостью до 200 миллионов рублей в пределах Садового кольца. Конечно, при этом помещение должно быть расположено на первой линии домов. Также важно наличие витрин, места для размещения рекламы, презентабельный фасад.

Немалое значение имеет и то, какой арендатор занимает помещение. Разные виды бизнеса могут позволить себе разную плату. Например, традиционно самые богатые — это ювелирные магазины и банки. Однако сейчас их дела идут не самым лучшим образом. В более стабильном положении сейчас находятся продуктовые магазины. Также относительно редко съезжают рестораторы — из-за оборудования им это сложно и невыгодно, так что стараются держаться до последнего.

Сегодня, в силу экономической ситуации, есть довольно большой выбор помещений стрит-ритейла. Появилась возможность купить площади на центральных артериях столицы, которые до этого годами были недоступны для инвесторов, рассказывает Александр Ошурко. Стоимость хорошего стрит-ритейла составляет в среднем миллион рублей за квадратный метр. Причем арендные ставки тоже немаленькие — от 70 до 500 тысяч за «квадрат» в год. И, опять же, чем богаче арендатор, тем больше можно получить.

По данным Кирилла Арестова, заместителя генерального директора «КомСтрин», самые дорогие офисы класса А в центральной части Москвы стоят примерно 500 тысяч рублей за «квадрат». Метры А- и В-класса недалеко от МКАД обходятся в 100 тысяч. Причем чем больше площадь офиса, тем меньше стоит метр. Ставки на такие помещения составляют 20-30 тысяч рублей за «квадрат» в год.

Средняя стоимость жилых метров, для сравнения, по данным Est-a-Tet, в бюджетном классе составляет 120 тысяч рублей, в бизнес-классе — 240 тысяч, в премиальном — 600, в элитном — 990.

Не все так гладко

Владение коммерческими площадями подразумевает определенные сложности. Коммерческая недвижимость требует профессионального подхода, не прощает ошибок и недостатка внимания, поскольку существуют конкуренты — профессиональные бизнесмены, поясняет Григорий Ваулин, генеральный директор ГК «Ферро-Строй», девелопер БЦ Pallau RB.

Эту точку зрения поддерживает Александр Ошурко: «Инвестируя в жилье, покупатель фактически просто приобретает квартиру, оформляет на себя документы, делает ремонт, и сдает ее. При инвестициях в коммерческую недвижимость для дальнейшего управления частнику приходится как минимум регистрировать ИП, регулярно отчитываться в налоговой, вести бухгалтерию. Многие профессиональные частные инвесторы нанимают консультантов для качественного управления, контроля и подбора арендаторов. Это, на наш взгляд, наиболее перспективный путь, поскольку при самостоятельном управлении новый на рынке человек может не учесть множество нюансов и в конечном итоге окупать свои инвестиции дольше, чем мог бы».

Однако, нужно отметить, по закону сдача в аренду жилья тоже предполагает учет в налоговой. Частный рентный бизнес облагается налогом на доходы физических лиц — 13 процентов годовых. Естественно, для выплат необходимо встать на учет.

Дарья Брюховецкая считает, что легкость управления жильем скорее чисто психологическая. Найти благонадежного арендатора квартиры, на самом деле, довольно непросто. А если учесть, что многие собственники сдают недвижимость в обход закона, получается, что инвестор остается вообще незащищенным. «Жилой недвижимостью в объемах, сопоставимых с площадью коммерческого объекта, управлять едва ли не сложнее», — поддерживает коллегу Наталья Круглова. Обычно сложности связаны в размером коммерческой недвижимости, то есть множеством разных арендаторов.

Григорий Ваулин в качестве удачной инвестиции также рассматривает офисные блоки в БЦ и апартаменты, поскольку управляют такими объектами, как правило, профессиональные УК, а владелец просто получает за их сдачу деньги.

По щучьему веленью

В кризис первыми на коммерческом рынке страдают офисы, за ними — торговая недвижимость. Жилье же остается востребованным всегда. Апартаменты также являются коммерческой недвижимостью, но до недавнего времени они, по сути, представляли собой «дешевый вид квартир». После принятия закона о запрете строительства апарт-комплексов как отдельностоящих зданий, они превращаются в качественное арендное жилье, которое в нашей стране находится только в начале своего развития.

При этом стоимость апартаментов по прежнему ниже, чем цена полноценных квартир. По данным NAI Becar Apartments, средняя стоимость жилых апартаментов в пределах МКАД составляет 140 тысяч рублей за квадратный метр. Арендные ставки на них начинаются от 30 тысяч рублей в месяц. И окупаются они около десяти лет.

Примерно в течение такого же времени окупаются и «новички» нашего рынка — апарт-отели, которые продаются сразу с отделкой, меблировкой, бытовой техникой. Фактически, это полностью готовые к проживанию квартиры, жители которых при этом могут пользоваться развитой гостиничной инфраструктурой. Например, в МФК «Ханой-Москва» есть спорт-зал, салоны красоты, центр вьетнамской медицины, рестораны, есть супермаркет. Стоимость лотов в апарт-отелях равна 150-200 тысячам рублей. Арендные ставки — порядка 40 тысяч рублей в месяц.

Помимо того, что инвесторам не нужно делать ремонт, покупать мебель и технику, специальные управляющие компании еще и ищут за них арендаторов.

«Инвестор может быть уверен в гарантированном доходе от сдачи юнита в наем. При этом решение всех бытовых проблем берет на себя управляющая компания, которая в том числе занимается оформлением всех необходимых документов, временной регистрации и прочего, обеспечивая тем самым "белую историю" для всех участников сделки», — поясняет генеральный директор сети апарт-отелей YE`S Александр Погодин.

Ле Чыонг Шон, генеральный директор инвесткомпании «Инцентра», МФК «Ханой-Москва», тоже отмечает «гарантированность» доходности апартаментов: «Этот сегмент коммерческой недвижимости находится в начальной точке формирования, а в начале цены самые привлекательные на любой продукт — грамотный инвестор при правильной оценке объекта обязательно получит доход. При бизнес-подходе значение имеет именно эффективность инвестиций. Апарт-отели этом смысле — один из самых интересных вариантов».

Итак, по своему доходу от рентного бизнеса коммерческая недвижимость обгоняет жилую. При этом чем дороже она стоит, тем больше денег обеспечивает. Конечно, не каждый может себе позволить покупку помещения под сдачу ювелирной лавке на центральной улице столицы. Второй вывод — если есть большое желание превратиться в «коммерческого инвестора», стоит обратить внимание на начинающие свою новую жизнь апартаменты. Но — тщательно выбирать объект для инвестиций.