Какие строительные компании смогут пережить кризис и в чем состоит помощь государства испытывающему проблемы рынку — в интервью «Ленте.ру» рассказал Вениамин Голубицкий, президент ГК «КОРТРОС» (правопреемницы «РЕНОВА-СтройГруп» и девелоперской «дочки» группы «Ренова»).
«Лента.ру»: Вениамин Максович, считаете ли вы сегодняшний застой на рынке недвижимости кризисом? И какими, по-вашему, могут быть варианты выхода из создавшегося положения?
Вениамин Голубицкий: То, что сейчас происходит, можно называть застоем, можно кризисом — сути это не меняет. В любом случае это не лучшее время для девелопера. Но нынешний кризис все же отличается от предыдущих — тем, что государство своевременно принимает меры по поддержке строительной отрасли. И я уже не раз об этом говорил.
Субсидирование ипотечных ставок для новостроек фактически позволило выжить нашему бизнесу, в противном случае он оказался бы в глубоком кризисе. Напомню, что ипотека дает от 50 до 70 процентов сделок в экономклассе.
Что касается вариантов выхода из кризиса, то для поддержки девелоперского бизнеса необходимо предоставление ликвидности, дешевых денег. На дорогие кредиты развивать проекты практически невозможно.
Многие эксперты говорят о том, что на рынке недвижимости сейчас сформировался «пузырь», который должен неизбежно лопнуть. Так ли это и будет ли снижаться цена предложения?
Лично я не верю, что сегодня возможно обрушение цен на новое жилье, как это было в прошлый кризис. Тогда демпинг многих подвел, участники вынесли уроки и сегодня не готовы продавать ниже рынка в погоне за объемами.
Отдельным пунктом стоит Москва. Это непростой рынок, и еще непонятно, насколько он перегрет. Нельзя точно сказать, сколько людей приедет в столицу, сколько жилья будет поглощено. Поэтому столичные игроки скорее займут выжидательную позицию, чем согласятся на грандиозные скидки.
Вениамин Голубицкий
Фото: Григорий Сысоев / РИА Новости
В любом случае могу сказать одно: нынешний кризис достойно переживут те компании, что имеют в портфеле крупные проекты, позволяющие гибко реагировать на сжатие спроса. Наиболее устойчивы к кризису те, кто связан с проектами комплексного освоения, имеющими долгий жизненный цикл. Перенос объемов стройки с одного года на другой для них не столь критичен, поскольку они имеют длинные кредиты, а объемы стройки коррелируют со спросом.
Многие крупные застройщики в течение последних нескольких лет наращивали «кредитное плечо». Сейчас некоторые из них испытывают сложности с погашением имеющихся долгов. Как вы считаете, смогут ли крупные игроки преодолеть долговые проблемы?
У ГК «КОРТРОС» непосильных кредитов нет, мы всегда придерживались консервативного подхода и жесткого правила: размер кредитного портфеля должен быть оптимальным. Поэтому в текущем году компания несколько снизила свои объемы в проектах, чтобы спокойно выдерживать долговую нагрузку.
Сейчас совокупная сумма займов Группы «КОРТРОС» не превышает двух EBITDA — это более чем комфортная ситуация для бизнеса. В кризис 2009 года такая стратегия нас уже выручила.
Но мы видим другие примеры: некоторые крупные девелоперы оказались в тяжелой ситуации из-за огромных долгов, и их, скорее всего, ждет банкротство. Но в целом прошлый кризис многому научил, большинство зрелых компаний отказались от валютного риска и сейчас, понимая, что кризис надолго, действуют очень осторожно, повышают эффективность, сокращают издержки и т.д.
Потребуется девелоперам поддержка государства? Что будет с активами крупных девелоперов в случае банкротств?
Наиболее интересные активы будут переходить в руки других игроков, которые возьмут на себя завершение проектов. Что касается государства — оно, мне кажется, не должно вмешиваться в рыночные процессы. Допустим, государство выделит на льготных условиях девелоперам средства, однако это ничего не изменит — деньги придется возвращать. К тому же спрос на жилье от этого не вырастет.
На ваш взгляд, будут ли банки забирать активы у проблемных должников и становиться финансово-промышленными группами?
Это было бы неправильно. Переход девелоперских проектов в руки банков вызывает определенную настороженность. Прошлый кризис 2008-2009 годов доказал неэффективность такой модели. Тогда крупные кредитные организации забирали проекты из-за долгов, но потом не знали, что с ними делать. Потом кредиторам пришлось выходить из девелоперского бизнеса, который по большей части был для них непрофильным и убыточным. В итоге ряд проектов был реализован, стройки продолжились.
Нужно ли России такое количество девелоперских проектов в сфере жилой недвижимости? Может быть, девелоперам имеет смысл концентрироваться на развитии инфраструктуры — строить детские сады, школы, торговые площади?
В этом должно быть задействовано и государство. Власти должны содействовать строительству инженерных сетей и дорог, предоставлять налоговые льготы для застройщиков соцобъектов.
Часто звучит мнение, что в стоимость жилья помимо прямых расходов на материалы и работу закладывается также большая часть средств, направляемых на поддержку проведение проектов через бюрократические тернии. Меняется ли у нас в этом отношении административная ситуация?
Конечно, в России без чиновников не обойтись — в том числе из-за большого числа согласований. Потому что любой проект, будь то точечная застройка или комплексное освоение территории, невозможно реализовать без взаимодействия с властными структурами. Элементарно надо получить разрешение на строительство, решить вопрос с инженерными сетями, понять, как действовать при строительстве транспортной и социальной инфраструктуры в жилых кварталах.
Фото: Татьяна Тимирханова / Интерпресс / ТАСС
Вместе с тем видно, что местные власти становятся лояльнее к застройщикам. Сегодня можно ждать ускорения процедур, связанных с выходом на стройку. Власти теперь в этом заинтересованы и находятся в конкурентных отношениях: кто лучшие условия предложит, тот и получит застройщика.
Разве сейчас государство заинтересовано в больших объемах строительства — в частности, в регионах?
Если рассмотреть рынок с точки зрения различных сегментов, даже в крупных городах региона вся линейка ассортимента пока не представлена, и есть ниши для дальнейшего развития, начиная от улучшения условий экономкласса до застройки бизнес-класса.
Так что потенциал спроса на новое жилье в стране очень высок. Даже в Москве и Подмосковье, где строится больше, чем в других регионах, он остается неудовлетворенным. Конечно, кризис ощутимо повлиял на доходы населения и спрос на квадратные метры. Но как только экономика начнет выходить из рецессии, первое, что произойдет, — это всплеск потребительского спроса, в том числе и на рынке жилья.
А насколько крупным игрокам интересны региональные проекты?
Регионы сегодня живут каждый по своим законам. Конечно, местные власти делают максимум возможного для инвестиционной привлекательности своих территорий, но единого методологического подхода с точки зрения взаимодействия с застройщиком у них нет.
Если мы посмотрим, сколько целевых программ в области регионального строительства сегодня, я вас уверяю — это слезы. Если мы посмотрим, сколько проектов реализуется с вовлечением соответствующего государственного ресурса, — точно так же. Подчеркну, что в регионах проекты комплексной застройки, включающие коммунальную, социальную и рекреационную инфраструктуру, будут развиваться только в условиях государственно-частного партнерства.
Правительство России предпринимает усилия по развитию земель на Дальнем Востоке. Как вы считаете, интересен ли этот регион инвесторам из строительной отрасли?
Для того чтобы этот регион стал интересным, государство должно стимулировать инвесторов. Повторюсь: крупному девелоперу интересно прийти в регион надолго, поэтому он ищет возможности для реализации проектов комплексного освоения территорий, и нам важно, чтобы была бюджетная составляющая, чтобы регион мог участвовать в тех проектах, которые мы предлагаем.
Стоит помнить, что ни один крупный проект не реализуется без взаимодействия девелопера и государства. Проектный комплекс по освоению территорий — это тот механизм, который мог бы выводить вопросы взаимодействия государства и застройщика на новый уровень. Мы, к сожалению, уже более десяти лет не имеем ни одного нормативного документа, который бы уточнял какие-то позиции этого взаимодействия.