С отделкой или без? Вопрос не столько вечный, сколько исторически привязанный к кризисам на рынке недвижимости. Впервые предложения с отделкой стали более-менее активно появляться на рынке в 2008-2009 годах: это была отчаянная и небезуспешная попытка привлечь покупателей, ознаменовавшая разворот девелоперов к реальным потребностям покупателей.
Сегодняшние расклады на рынке недвижимости однозначно способствуют диктату покупателя с «живыми деньгами». Как отреагировали на это застройщики? Стало ли больше вариантов с отделкой, какого она качества, в какую сумму обходится покупателю? Об этом мы расспросили московских застройщиков и риэлторов.
«Сейчас, когда реальные доходы граждан сокращаются, предложение квартир с отделкой вновь возрастает», — говорит генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Софья Лебедева. В то же время, аналитики компании «Бон Тон» отмечают снижение темпов выхода новых проектов с квартирами «под ключ» по сравнению с 2013-2014 годами. Партнер девелоперской компании «Химки-Групп» Дмитрий Котровский объясняет, почему так происходит: «Если квартира продается по договору долевого участия, то это означает, что девелопер принимает на себя обязательство о том, что покупатель получит квартиру с условленной отделкой — но тут для девелопера существует опасность: приступить к отделочным работам он сможет только после постройки дома, примерно через два года. На этот срок крайне сложно прогнозировать стоимость отделочных работ и материалов: она может существенно измениться».
Обстановка сейчас
Основная доля жилья «с отделкой» сосредоточена в массовом сегменте. Значительно меньше таких предложений в бизнес- и элитном классах, где, как правило, собственники стремятся сделать дизайн своего жилья уникальным. «В квартирах бизнес-класса чистовая отделка не распространена, так как ограничивает покупателя в дизайнерских задумках», — говорит Софья Лебедева.
По статистике компании «НДВ-недвижимость», по состоянию на сентябрь 2015 года в эконом-классе Москвы доля предложений новостроек без отделки составляет 64 процентов, с отделкой — 34 процента, «под чистовую» — всего два процента. В классе «комфорт» на долю квартир без отделки приходятся целых 83 процента. Доля квартир с отделкой составляет 15 процентов, «под чистовую» — те же два процента. В бизнес-классе на квартиры без отделки покупателям приходится 91 процент актуальных предложений, с отделкой — два процента, а вот «под чистовую» отделку — уже семь процентов.
Сегмент бюджетных квартир с отделкой можно условно разделить на три типа. Наиболее распространенный вариант — когда застройщик предлагает покупателям несколько корпусов с отделкой. Доля таких объектов в общем объеме предложений с отделкой на рынке составляет порядка 47 процентов. Например, во второй очереди ЖК «Альфа Центавра» (Химки), которая в ближайшее время появится на рынке, покупателям будут предлагаться только квартиры с отделкой «под ключ». Вторыми по популярности являются ЖК, в которых отделка предлагается девелопером как дополнительная опция — доля таких предложений составляет 36 процентов (как пример — ЖК «Ромашково», Можайское шоссе, 3 километра от МКАД). Реже встречаются «полностью укомплектованные» проекты, где продаются исключительно квартиры «под ключ» с несколькими вариантами отделки — в частности, такой дом готовит к продаже компания Urban Group (город-курорт «Митино О2»).
В элитном сегменте эксперты отмечают устойчивый спрос на предложение «с отделкой». Такими квартирами интересуются, их ищут и активно покупают. «Сейчас, в связи с санкциями, стало выгоднее купить квартиру или апартаменты с ремонтом, чем его сделать. И дело даже не в росте курса евро, хотя деньги сейчас считают все. Но многие материалы, изделия, предметы мебели и обстановки просто перестали поставлять в Россию», — поясняет директор по работе с ключевыми клиентами департамента элитной недвижимости Knight Frank Ольга Богородицкая. Особенно популярен, по словам эксперта, такой вариант как новый дизайнерский стильный ремонт в новом же доме. Как пример Богородицкая приводит проект Knightsbridge Private Park, где весной застройщи объявил акцию, предложив на выбор квартиры «с отделкой» или значительную скидку. Продажи активизировались, большинство покупателей выбрало квартиру с отделкой.
Стоит отметить, что сам факт наличия или отсутствия отделки не является критерием, по которому определяют принадлежность проекта к тому или иному ценовому сегменту— это лишь дополнительная опция, хотя качество работ и материалов в разных сегментах, конечно, может и отличаться.
Отделка отделке рознь
Сегодняшний рынок готов предложить покупателю разные виды отделки разного качества и наполнения, начиная с минимальной и заканчивая эксклюзивной дизайнерской «под ключ». Стоит разобраться, какими бывают эти варианты и что они в себя включают.
Предложение «без отделки», как правило, означает наличие в квартире входной двери, межкомнатных перегородок (в панельных домах), двухкамерных стеклопакетов на окнах, остекление лоджий, сантехники «под заглушку» (не включая саму сантехнику, только вывод труб), электричества «до щитка».
Отделка «под чистовую» предполагает проведение черновых работ, при которых выполняется выстраивание перегородок внутри помещения (в монолите), оштукатуривание стен, стяжка пола, прокладка коммуникаций, а также гидроизоляция пола в ванной комнате. Такая отделка бывает муниципальной — попроще — и улучшенной, с вариациями.
«Финишная отделка», в дополнение к предыдущему варианту, предполагает наличие стен, уже оклеенных обоями или «под покраску», пола с линолеумом или ламинатом. Стены и полы санузлов при таком варианте облицовываются плиткой. Двери могут быть разными. Обязательно устанавливаются розетки и выключатели, хотя под потолком остается «лампочка Ильича». В этом варианте должна быть установлена сантехника, иногда — кухонная мебель. Покупателям может предлагаться на выбор три-четыре варианта дизайн-проектов, отличающихся разнообразием стилистических решений и цветовой гаммы.
В варианте «под ключ», как правило, есть все для проживания, кроме разве что мебели, хотя встречаются варианты и с полной меблировкой — правда, в основном в апартаментах.
К интересным предложениям с финишной отделкой Софья Лебедева относит ЖК «Life-Ботанический сад»: «Например, в квартире площадью 43,4 квадратного метра (стоимостью 9,33 миллиона рублей) предлагается базовая отделка в двух стилях: классика и современный, а также индивидуальная — за дополнительную оплату». Компания ПИК в ЖК «Ярцевская 24» (у метро Молодежная) предлагает квартиру площадью 46,8 метра за 8,09 миллиона рублей с нейтральной отделкой в светлых тонах, добавляет эксперт. Руководитель архитектурной мастерской «Мезонпроект» Илья Машков считает успешнымм такой проект эконом-класса с отделкой, как ЖК «Вершинино» (у метро Нагатинская). «"Идеальная отделка" — это если восемь из десяти новоселов не захотят переделывать ремонт», — поясняет свои критерии оценки архитектор.
Qui prodest
Если говорить про сокращение затрат, выделяются два аспекта: экономия времени и экономия денег. Первой особенно ценится покупателями элитной недвижимости. «Обеспеченные клиенты покупают не первое жилье в своей жизни, они уже делали ремонт не раз и не два. Каждый раз им приходится вникать в процесс, контролировать подрядчиков, тратить свое время. А на ремонт вполне может уйти год-два. Для них самая большая ценность — это время, и покупатели не готовы его тратить на общение с проджект-менеджерами, дизайнерами и прочими участниками ремонта», — поясняет Ольга Богородицкая.
Логика рассуждений покупателей недвижимости комфорт- и эконом-класса сильно варьируется, в зависимости от конкретной ситуации: «Если покупателям есть где жить, они не торопятся с вселением, и при этом у них ограниченная сумма денежных средств, то они предпочтут квартиру без отделки, чтобы не влезать в долги, а далее уже постепенно будут сами делать ремонт. И другая ситуация — покупатели арендуют жилье или просто торопятся въехать как можно быстрее, тогда, безусловно, они предпочтут квартиру с отделкой, даже если им придется взять кредит. На самом деле, отделка от застройщика — это реальный способ сэкономить, потому что ремонт своими силами обходится в разы дороже», — рассуждает Софья Лебедева.
Многие покупатели готовы платить за отделку, утверждает Надежда Коркка. Аргументы «за», по мнению эксперта, следующие: во-первых, это обходится примерно на 20 процентов дешевле, чем ремонт с помощью нанятой строительной бригады.
Во-вторых, покупая квартиру с отделкой, жилец минимизирует дискомфорт от проводимых ремонтных работ. В-третьих, большая часть покупателей приобретает квартиру в ипотеку и бывает несколько ограничена в средствах на ремонт. Так что немного увеличить сумму кредита, зато въехать в готовую квартиру — для многих выход из ситуации. И наконец, остается небольшая доля покупателей-инвесторов, которые вкладываются в готовое жилье с целью получить дополнительный доход от сдачи квартиры в аренду.
Длительность самого ремонта может сильно различаться: все зависит от пожеланий собственника и от того, в каком виде он приобрел квартиру (была ли в ней стяжка, электрическая разводка и проч.). «Если покупатель получает голые стены без разводки и каких-либо коммуникаций, средняя продолжительность ремонта составляет от 4 до 6 месяцев», — дает ориентиры Надежда Коркка.
С выгодой для покупателей понятно, но, как говорится, «Савва, зачем тебе нужно, чтоб я у вас жил?» То есть, зачем застройщикам продавать квартиры с отделкой? Зарабатывают ли они на продаже таких квартир? Специалисты рынка недвижимости раскрывают карты: «Создавая в своих комплексах квартиры с отделкой "под ключ", застройщик в массовом сегменте, в первую очередь, рассчитывает на увеличение конкурентоспособности проекта и на привлечение клиентов, нежели на получение дополнительной прибыли. Наличие таких квартир направлено, в первую очередь, на расширение продуктовой линейки и увеличения потенциального спроса», — поясняет генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Надежда Коркка.
Пресс-служба компании НДВ-Недвижимость приводит свой пример: «При покупке наших квартир в ЖК Ривер Парк действует предложение по отделке, которую мы дарим при покупке определенных квартир: их всего 45 штук. Отделка в подарок предусмотрена для первых десяти покупателей "однушек" и "двушек", приобретающих жилье площадью от 38,85 квадратного метра. Стоимость отделки такого уровня вне рамок акции составляет девять тысяч рублей за метр. Акция введена для стимулирования продаж и укрепления лояльности покупателей». Тот же прием используется и при продажах в проект «Life-Ботанический сад» — сначала там шла продажа без отделки, затем, когда было релизовано уже две трети квартир, появилось предложение квартир с отделкой.
По данным опроса агентства недвижимости «Бон Тон», большинство покупателей готовы заплатить за качественную отделку в новостройке комфорт-класса от семи до десяти тысяч рублей за метр ( так ответили 46 процентов опрошенных), 42 процента готовы потратить чуть меньше — до 7 тысяч рублей за метр. И только 12 процентов потенциальных клиентов готовы вложиться в отделку из расчета 10-12 тысяч рублей за «квадрат».