Чужой среди своих По каким ценам продаются квартиры в лучшем районе худшего округа Москвы

Южнопортовый район считается самым престижным в Юго-Восточном округе, поскольку граничит с центром столицы. Это подтверждается и тем, что в последнее время девелоперы выбирают его, в основном, для строительства домов бизнес-класса. Кстати, местные арендодатели охотно апеллируют к якобы особому статусу района, чтобы сдать свои квартиры по максимально возможной ставке.

Не такой, как все

Главное преимущество Южнопортового района — это близость к центру города и хорошая транспортная доступность. На его территории открыты четыре станции метро — «Пролетарская», «Дубровка», «Волгоградский проспект» и «Кожуховская», плюс вблизи расположены две станции соседних районов — «Автозаводская» и «Крестьянская застава». Наземный транспорт тоже здесь хорошо развит: маршруты автобусов, троллейбусов и трамваев проложены таким образом, что удачно связывают район с разными округами столицы. Правда, ситуацию несколько омрачает перегруженность его основных магистралей — проспектов Андропова и Волгоградского.

В основном же негативно влияют на репутацию района промышленные зоны, которые занимают больше трети его территории. Из-за них он считается экологически неблагополучным. «Промышленный "лоск" и постоянные пробки мало прибавляют привлекательности району с точки зрения проживания, уютным и обжитым он с первого взгляда не кажется, — говорит Владимир Богданюк, руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet. — Но такое впечатление создается и из-за отсутствия в нем озелененных мест отдыха: жителям района, чтобы подышать свежим воздухом, приходится ездить в соседние районы, например, в парк "Коломенское" или парк "Таганский". Но социально-бытовая инфраструктура в районе развита очень хорошо. Так, в нем работает 12 школ, в том числе и с углубленным изучением предметов».

Оксана Полякова, заместитель директора департамента аренды квартир «ИНКОМ-Недвижимость», подтверждает, что Южнопортовый район, несмотря на обилие промзон, является одним из самых благоустроенных в Юго-Восточном округе. «Соседство с Центральным округом Москвы выделяет его на фоне традиционно низкобюджетного юго-востока. При этом соотношение цены и качества жилья здесь более выгодное, нежели, например, в соседнем Таганском районе», — отмечает эксперт.

Доступный, но не дешевый

Средняя цена предложения вторичной недвижимости в районе Южнопортовый, по данным аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость», составляет 202,5 тысяч рублей за квадратный метр, что на 4,5 процента выше среднерыночной по Москве и на 2,5 процента выше, чем в соседнем районе Нагатинский затон. Но при этом цена «квадрата» ниже на 7,7 процента и на 24,7 процента, чем в Даниловском и Таганском районах, соответственно. В настоящее время на «вторичке» здесь продается 366 объектов. Наибольшая доля квартир представлена в кирпичных домах (45 процентов), далее следуют «сталинки» (22 процента), панель (17 процентов), монолит (13 процентов) и блочные строения (три процента).

Самая дешевая однокомнатная квартира в районе выставлена на продажу за 6,2 миллиона рублей. Расположено жилье общей площадью 43 квадратных метра на первом этаже кирпичной пятиэтажки на улице Южнопортовой. Бюджетная «двушка» общей площадью 45 квадратных метров обойдется в 7,2 миллиона рублей. Квартира расположена на последнем этаже щестиэтажного кирпичного дома на улице Петра Романова. Минимум за «трешку» определен в девять миллионов рублей. Недвижимость общей площадью 54 квадратных метра расположена на последнем этаже панельной пятиэтажки на улице Трофимова.

Самая дорогая «однушка» общей площадью 37 квадратных метра в Южнопортовом продается за 12,9 миллиона рублей. Расположено жилье на четвертом этаже девятиэтажного кирпичного дома на 2-й улице Машиностроения. Максимальная цена за «двушку» общей площадью 48 квадратных метров с евроремонтом достигает 17,5 миллиона рублей. Недвижимость расположена на 13-м этаже 24-этажного монолитного дома бизнес-класса в 3-м Крутицком переулке. Самая дорогая «трешка» общей площадью 100 квадратных метров предлагается за 31 миллион рублей. Жилье расположено на последнем этаже семиэтажного монолитного дома бизнес-класса на улице Трофимова.

Самое же дорогое предложение в районе — это четырехкомнатная квартира свободной планировки в ЖК «Дубровская Слобода», оцененная в 107,1 миллиона рублей.

Аренда квартир в Южнопортовом районе, особенно вблизи метро «Пролетарская», тоже несколько дороже, чем, скажем, на окраине столицы. Правда, предложений здесь крайне мало, но если они появляются, то арендодатели завышают цену, обосновывая это близостью к центру города (до Кремля — всего три станции на метро, правда, с пересадкой).

«Стоимость аренды однокомнатной квартиры в Южнопортовом районе составит в среднем 33 тысячи рублей в месяц, двухкомнатной — 40 тысяч рублей, а за квартиру с тремя комнатами необходимо будет ежемесячно платить почти 53 тысячи рублей», — утверждает Ольга Пичугова, старший аналитик аналитического центра группы компаний SRGВ.

В жилом комплексе бизнес-класса «Дубровская слобода» выставлено объявление о сдаче «трешки» общей площадью 92 квадратных метра с дизайнерским ремонтом за 200 тысяч рублей в месяц. Самая дешевая арендная плата составляет 27 тысяч рублей в месяц — за эту сумму можно снять «однушку» площадью 32 квадратных метра в пятиэтажном доме сталинской постройки.

Неспешная стройка

На первичном рынке недвижимости района Южнопортовый реализуется сейчас два проекта. Один из них — это ЖК «На улице Мельникова». «Объем предложения в проекте на данный момент составляет около 15 тысяч квадратных метров. Средняя цена за квадратный метр — 245,7 тысяч рублей», — говорит Владимир Богданюк. Комплекс представляет собой шесть монолитно-кирпичных корпусов переменной высоты — от 12 до 23 этажей. Площадь квартир в новостройке варьируется в пределах 42-450 квадратных метров.

Стоимость однокомнатных квартир в данном ЖК, по словам Ольги Пичуговой, начинается от 9,7 миллиона рублей, двухкомнатных — от 14 миллионов рублей, трехкомнатных — от 19 миллионов рублей, многокомнатных — от 22,4 миллиона рублей.

Второй проект — ЖК «Дубровская слобода» с двумя корпусами разной этажности — от 19 до 30. Помимо квартир с одной, двумя, тремя и четырьмя комнатами, в комплексе предусмотрено несколько двухуровневых квартир и шесть пентхаусов. «Стоимость однокомнатной квартиры в проекте начинается от 14,5 миллиона рублей, двухкомнатной — от 15,5 миллиона рублей, недвижимость с тремя и большим количеством комнат стоит от 20,5 миллиона рублей», — делится данными Ольга Пичугова.

Близость к центру города, расположение на набережной, хорошая транспортная доступность, а также возможность редевелопмента промышленных зон — все это, по мнению экспертов, делает район перспективным для нового жилищного строительства. «Южнопортовый имеет промышленное прошлое — как и многие юго-восточные районы, однако сейчас на территории бывших промзон ведется строительство, а ряд предприятий перенесены в Подмосковье. Так, на месте завода железобетонных изделий №5 идет строительство ЖК "На улице Мельникова". А на территории Московского подшипникового завода работает торговый комплекс "Дубровка". Северная часть района примыкает к Нагатинской пойме, однако реконструкция набережных в районе пока не предусмотрена. Зато в соседнем районе пройдет масштабная реконструкция промзоны "ЗиЛ", в рамках которой будут построены мосты к району Южнопортовый», — отмечает Владимир Богданюк.

В ближайшие же два года в районе планируются реализовать всего пять проектов. Так, до конца 2015 года, по данным комплекса градостроительной политики и строительства города Москвы, в Южнопортовом будут вестись работы по созданию транспортно-пересадочного узла, а именно строительство платформы «Дубровка» Малого кольца МЖД. На улице Велозаводской продолжится реконструкция и техническое перевооружение корпусов №№ 2, 3, 34, 52, 53 ФГУП «ЦНИИ «Комета». На проспекте Андропова, владение 1, будут достраивать объект общепита с административными помещениями. В 2016 году на улице Мельникова, владение 3, достроят общественно-жилой комплекс общей площадью 82 тысячи квадратных метра, из них жилая составит 36,7 тысячи метров. Во 2-м Южнопортовом проезде, владение 19, продолжится реконструкция с пристройкой объекта торговли.