Миллионер из «хрущоб» Какая недвижимость строится, продается и сдается в аренду в районе Кунцево

Район Кунцево расположен в Западном округе столицы и считается престижным для проживания. Правда, пока в нем возводятся только дома бизнес-класса, но в перспективе эксперты прогнозируют строительство в Кунцево и премиум-жилья. В последние годы территория района расширилась за счет присоединенных к столице земель, в том числе, знаменитого Рублево-Архагельского. Именно это место должно было превратиться в частный город миллионеров, но идея не воплотилась.

Локация не для яппи

Почти половину территории района Кунцево занимают зеленые зоны, и неудивительно, что для проживания его часто выбирают семейные пары с детьми. Помимо хорошей экологии, здесь развита инфраструктура, в том числе транспортная. А вот до основных офисных центров отсюда далековато, так что одинокие яппи и семьи без детей, по словам Кристины Томилиной, руководителя отдела продаж городской недвижимости IntemarkSavills, не видят в этой локации никакого смысла. Основной же минус, по мнению эксперта, в том, что в районе нет ни одной площадки, где реализовывался бы проект класса de luxe. Одним словом, если запросы клиента выходят за пределы квартиры бизнес-класса, ему будет сложно подобрать недвижимость в Кунцево.

Слабой стороной района, как отмечает Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК Лидер, является старый жилой фонд: до сих пор в нем много пяти- и даже четырехэтажных «хрущевок», при этом Кунцево продолжает оставаться одним из престижных московских районов - благодаря розе ветров.

Еще одна особенность это «разорванность» территории, состоящей из пяти отдельных частей. Первая часть основными объемами жилого фонда расположена в пределах МКАД, вторая – это поселок Рублево, отделенный от первой части кольцевой автодорогой, землями Ромашковского и Рублевского лесов, третья – небольшой микрорайон Мякинино, который расположен севернее и так же за МКАД. Две последних территории вошли в состав Кунцева в результате расширения границ Москвы в рамках проекта «Новая Москва» – это Рублево-Архангельское и Конезавод, ВТБ.

Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость», напоминает: «Рублево-Архангельское – легендарное место, получившее всемирную известность в связи с наполеоновскими планами Сулеймана Керимова, десять лет назад объявившего, что здесь будет не просто "город-сад", а первый в мире частный город миллионеров. Эта утопия так и осталось в чертежах и мечтах». Тем не менее, в планах властей есть намерение развивать эту территорию: здесь планируется возвести 4,1 миллиона коммерческой и жилой недвижимости, в том числе международный финансовый центр.

Входной билет

На вторичном рынке недвижимости Кунцева, судя по данным аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость», превалирует предложение в монолитных домах (42 процента), далее следуют панельные строения (26 процентов), кирпичные (21 процент), блочные и «сталинки» (пять и шесть процентов соответственно). Всего в районе выставлено на продажу 537 квартир. Средняя цена предложения – 214,1 тысячи рублей за метр, что на 8,4 процента выше, чем в среднем по Москве, на 18,8 процентов выше, чем в соседнем Можайском районе и на 22,5 процента ниже, чем в соседнем Крылатском. В районе преобладает застройка бизнес- и экономкласса, и разница между самым дешевым предложением и самой дорогой недвижимостью баснословная – аж в 133 раза. «Если рассматривать минимальный входной билет, то "однушку" в районе можно приобрести за 4,5 миллиона рублей. Это будет малогабаритная квартира в сталинском доме на первом этаже. Самое высокобюджетное предложение на текущий момент – четырехуровневый пентхаус площадью 1100 метров в доме бизнес-класса на Рублевском шоссе за 600 миллионов рублей», - сравнивает Кристина Томилина.

Еще несколько примеров «вторички», выставленной на продажу, приводит Елена Семенча, руководитель департамента вторичной недвижимости компании «Азбука Жилья». Так, «однушку» площадью 30-33 квадратных метров в пяти- или девятиэтажном блочном или панельном доме можно приобрести за 5,3-6 миллионов рублей. «Двушка» площадью 38-44 метра обойдется в 7,2-8,5 миллиона рублей. «Трешка» площадью 52-65 метров стоит 8,7-12,5 миллионов рублей. В домах более поздней постройки (начиная с 80-х) стоимость жилья немного выше, а площади квартир больше. Например, «однушка» площадью 38-43 метров обойдется в 6,6-9,5 миллиона рублей.

Высокобюджетное жилье в районе, по словам Елены Куликовой, руководителя отдела по работе с собственниками IntermarkSavills, арендуют в основном наши соотечественники, нередко семьи с детьми. А вот у иностранцев и тех, кто делает ставки на наличие хорошей школы, как отмечает эксперт, пользуется популярностью район Крылатское, где жилье высокого класса можно арендовать по приемлемым ценам. «В любом случае, одним из главных факторов, привлекающих арендаторов в Кунцево, является хорошая экология в сочетании с относительной близостью к центру города. Ставка аренды однокомнатных квартир варьируется от 29 до 75 тысяч рублей в месяц, двухкомнатных – от 32 до 95 тысяч, трехкомнатных – от 45 до 165 тысяч рублей», - уточняет она.

В очереди на премиум

Кунцево, как уже было сказано выше, считается престижным районом, и немудрено, что в последние 10-15 лет здесь реализуются в основном проекты бизнес-класса. Возводятся новостройки точечно и чаще всего состоят из 2-4 корпусов. «Недавно мы продавали квартиры в новом доме на улице Молодогвардейская, 8, где стоимость квадратного метра начиналась от 5000 долларов. Сейчас войти на первичный рынок района можно за 14 миллионов рублей, купив, к примеру, однокомнатную квартиру площадью 57 метров в доме бизнес-класса на улице Академика Павлова», - говорит Кристина Томилина. Среди недавно реализованных проектов эксперты также называют жилые комплексы «Пальмира», «Изумрудная долина», «Катрин Хаус», O2XYGEN и «Солнце». «В настоящее время продажи ведутся в ЖК «Рублевские огни», где средняя цена квадратного метра составляет 310 тысяч рублей. Недвижимость можно также приобрести в ЖК «АкадемикА» (в среднем 280 тысяч рублей за «квадрат»), в клубном доме на Молодогвардейской (в среднем 273 тысяч рублей за «квадрат»), - приводит свои данные Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК Лидер.

Екатерина Артемова, специалист отдела аналитики компании «Азбука Жилья», также делится данными компании: в ЖК «АкадемикА» минимальный бюджет покупки однокомнатной квартиры составляет 13,5, максимальный - 15,6 миллиона рублей. «Двушку» в этом комплексе можно приобрести за 21,5 миллионов. В ЖК на улице Молодогвардейская, 8, по ее словам, минимальный бюджет покупки «двушки» составляет 23,2, максимальный - 56,4 миллиона рублей.

Эксперты почти единодушно связывают будущее Кунцева с застройкой премиум-класса, благодаря наличию в нем зеленых зон и развитой инфраструктуры. «Я бы сказала, он будет следующим после того, как застройщики полностью освоят район Фили. В последнем, кстати, в настоящее время строятся новые дома класса "премиум", что привлекло к нему внимание многих состоятельных покупателей», - делится мнением Кристина Томилина. Новый пояс жилой застройки, как отмечает Григорий Алтухов, продолжит формироваться и по направлению к области. «Из-за близости к столице такие новостройки воспринимаются покупателями как логическое продолжение Кунцева, но стоимость жилья в них ниже. Например, в одном километре по другую сторону МКАД расположен микрорайон "Немчиновка", где средняя цена квадратного метра составляет 123 тысячи рублей, чуть дальше построен малоэтажный жилой комплекс "Западное Кунцево" со средней ценой метра в 114 тыс. рублей», - рассказывает эксперт.

Дома от города

Что до планов Кунцева на ближайшие годы, власти планируют продолжить реализацию здесь программы по сносу ветхого жилья и переселению жителей в новые дома. Так, по данным комплекса градостроительной политики и строительства города Москвы, в 2015 году на улице Истринская, вл. 5 планируется завершить строительство жилого дома с пристройкой. Всего в доме переменной высоты от 9 до 12 этажей будет 145 квартир. Финансирование проекта осуществляется за счет городского бюджета, также как и строительство жилого дома на улице Ельнинская, вл.8Б. Здесь возведут девятиэтажную новостройку общей площадью 4,6 тыс. кв.м (жилая – 2,9 тыс. кв.м). Всего в ней будет 64 квартиры. И еще один дом город построит на улице Ельнинская, вл. 4. Высота строения составит 8-9 этажей, общая площадь 9,3 тыс. кв.м, жилая – 6 тыс. «квадратов». В нем предусмотрено 120 квартир.

На Рублевском шоссе, вл. 22 планируется завершить строительство шестиэтажного гаражного комплекса. На улице Маршала Тимошенко, 40, корп. 2 завершится реконструкция здания детского образовательного учреждения «Центр развития ребенка - детский сад № 1007» Управления делами Президента РФ.

На улице Ярцевская, вл. 6, корп. 2 в этом же году построят детский сад на 220 мест. На улице Ярцевская улица, вл. 1А завершится строительство комплекса Православного храма праведного Иоанна Русского. На улице Ивана Франко, вл. 24 завершится реконструкция автозаправочной станции, а на улице Маршала Тимошенко, 15 - детского корпуса ФГБУ «Центральная клиническая больница с поликлиникой» Управления делами Президента.