Без обмана Как не пострадать при покупке квартиры на кризисном рынке

Вопрос надежности застройщика, всегда первостепенный, сегодня приобретает дополнительную значимость: даже крупные компании, работающие не одно десятилетие, в кризис могут испытывать большие проблемы. Как избежать проблем и вложить деньги в надежный проект?

В последние годы печальных историй об обманутых дольщиках становится все меньше, и все же, бдительность терять не стоит. Тем более, даже юристы считают понятие «надежный застройщик» весьма условным. «Вчерашние благонадежные компании завтра могут стать банкротами, а развивающиеся — занять их место», — говорит руководитель проектов юридической фирмы Via lege Денис Артемов. И хотя такой круговорот, в принципе, явление вполне нормальное, кому же хочется стать жертвой в процессе «вливания свежей крови»?

Что должно насторожить

По словам первого заместителя генерального директора компании «НДВ-Недвижимость» Яны Сосоревой, при выборе новостройки прежде всего, нужно узнать, по какой схеме реализуются квартиры, изучить исходно-разрешительную документацию на строительство, затем проверить репутацию застройщика, оценить других участников проекта (хороший знак, если продажами занимается крупная компания) и степень открытости девелопера: есть ли трансляция хода строительства онлайн, публикации фото-отчетов, форумы среди дольщиков на сайте компании и прочее.

Если застройщик что-то скрывает, особенно документы, это серьезный повод, чтобы задуматься. «Должно насторожить и истечение срока действия разрешения на строительство без продления, регулярное увеличение сроков реализации, а также непредоставление отчетности в комитет по строительству (информацию об этом обычно размещают на сайтах городских администраций)», — отмечает председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова.

По словам директора департамента продаж ГК «МИЦ» Юрия Комиссаренко, не меньше подозрений должно вызывать требование застройщика произвести полную оплату стоимости квартиры до регистрации договора участия в долевом строительстве в Управлении Росреестра.

Еще один тревожный сигнал, по мнению коммерческого директора корпорации «Баркли» Екатерины Фонаревой, — снижение темпов возведения новостройки. Это может говорить о недостатке финансирования. Отказ от строительства каких-либо инфраструктурных объектов, изменение общей концепции или других характеристик комплекса (например, переход на более дешевые, простые материалы) — тоже не самые обнадеживающие факты.

В связи с этим президент ассоциации компаний, обслуживающих недвижимость (Ассоциация АКОН), Сергей Креков рекомендует регулярно контролировать ход строительства визуально. Правда, после возведения стен (60 процентов от общей готовности дома) такой способ теряет в эффективности: начинаются внутренние работы, которые отслеживать сложнее.

«Одним из важнейших поводов для беспокойства я бы назвал отсутствие или, хуже того, приостановку аккредитации банками проектов застройщика. Кредитные организации, как правило, имеют доступ к финансовым показателям девелоперов: их оценку деятельности компании можно считать независимой и вполне объективной. Среди других признаков неблагополучия я бы указал частую смену крупных подрядчиков, судебные тяжбы», — говорит директор департамента маркетинга TEKTA GROUP Вартан Погосян.

Настороженно стоит относиться и к проектам, которые не аккредитованы Сбербанком и ВТБ24, считает генеральный директор компании «Ривер Парк» Лариса Швецова. Во-первых, эти банки пользуются наибольшей популярностью у ипотечников, во-вторых, одобрение одним из крупнейших кредиторов, весьма взыскательно относящихся к оценке проекта — косвенное подтверждение надежности застройщика.

В число же косвенных признаков скорого банкротства Денис Артемов включает сокращение сотрудников, постоянные задержки в выплате зарплаты, возбуждение уголовных дел. «Первые сообщения об ухудшающемся положении компании можно поискать в Интернете: в информационной базе данных арбитражных судов, на сайте журнала “Вестник государственной регистрации”», — дополняет эксперт.

Дешево и сердито

Безусловно, сниженные цены и различные акции, благодаря которым квартиру можно купить намного дешевле, чем в других аналогичных новостройках, — это приятно и привлекательно. Но... не всегда безопасно и, увы, может даже служить сигналом наличия финансовых сложностей у застройщика. Особенно это касается сильно заниженной стоимости.

«Если цена упала наполовину и более, то, скорее всего, девелопер испытывает серьезные проблемы с финансированием», — говорит генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая.

Ирина Доброхотова считает, что качественные новостройки редко продаются со скидкой больше 15 процентов, и отмечает в числе хороших знаков постоянный умеренный рост цен: если квартиры дорожают, значит, продажи идут активно. Как правило, в успешных проектах стоимость увеличивается поэтапно: примерно раз в три-четыре месяца на 3-5 процентов. А редкое обновление прайсов означает, скорее всего, низкую популярность новостройки, что опять-таки может указывать на проблемность объекта и/или застройщика.

Слишком частое изменение цен тоже может служить тревожным признаком. Как подчеркивает коммерческий директор Capital Group Алексей Белоусов, сегодня надежность застройщика в первую очередь отражается в стабильности ценообразования. «Действительно крупные и успешные девелоперы, имеющие надежную поддержку со стороны банков, меньше всего подвержены влиянию внешних факторов, поэтому для их проектов нехарактерна частая коррекция цен», — соглашается коммерческий директор «Сампо» Наталья Козлова.

Наиболее опасна очень низкая стоимость в новых проектах, предостерегают эксперты. «Это может говорить о “мыльном пузыре”, когда застройщик, получив средства от дольщиков, тратит их на погашение накладных расходов — на саму стройку этих денег часто оказывается недостаточно», — объясняет управляющий партнер «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» Владимир Яхонтов. Кроме того, добавляет эксперт, квартира в норме просто не может продаваться дешевле себестоимости, которая составляет от 60 тысяч рублей за «квадрат».

Говорят юристы

Чтобы минимизировать риски при покупке новостройки, важно учитывать юридические аспекты: какие именно документы требовать от застройщика, чтобы убедиться в его надежности или ненадежности, какая схема реализации квартир более обнадеживающая. По словам директора юридического департамента Kalinka Group Ольги Славкиной, единого универсального перечня всех документов, которые должны быть у застройщика, не существует (разные новостройки имеют свои особенности).

«При этом, согласно федеральному закону «Об участии в долевом строительстве…» (214-ФЗ), застройщик обязан предоставить учредительные документы компании (свидетельства о государственной регистрации и постановке на налоговый учет, устав, решение о назначении руководителя), утвержденные годовые отчеты, бухгалтерскую отчетность, аудиторское заключение за последний год осуществления предпринимательской деятельности, правоустанавливающие документы на застройку (разрешение на строительство, свидетельство о собственности или договор аренды на землю, заключение экспертизы проектной документации¸ проектная декларация, технико-экономическое обоснование проекта строительства)», — говорит Денис Артемов.

Наиболее надежная схема реализации, по словам заместителя генерального директора по правовым вопросам компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Натальия Шаталиной, — по договорам, которые подлежат государственной регистрации. Прежде всего, это договоры участия в долевом строительстве (ДДУ) и уступки по ДДУ. Остальные схемы, такие как, например, вступление в ЖСК (жилищно-строительный кооператив), менее прозрачны.

«ДДУ дает самую большую правовую защиту в случаях споров с застройщиком при затягивании сроков строительства, некачественном выполнении работ, существенном изменении концепции проекта и др., а также от двойных продаж», — поясняет Денис Артемов.

Однако, по словам Ольги Славкиной, и ДДУ не может обеспечивать 100-процентную уверенность, что дом будет построен вовремя, и вообще построен. Тем более — в сегодняшних экономических условиях. Так что покупка недвижимости, как ни крути, все равно остается поступком на свой страх и риск.

С другой стороны, откладывать покупку в ожидании стабильности мы бы — как и опрошенные нами эксперты — не посоветовали. Во-первых, кто его знает, когда и в какой форме наступит эта стабильность. Во-вторых, рынок недвижимости в кризис всегда дает покупателям, располагающим средствами на покупку недвижимости, широкий выбор привлекательных вариантов. Как говорит Евгений Редькин, генеральный директор компании «Реалист», в кризис любой реальный покупатель — Бог. Другое дело, что обмануть создателя всегда находилось немало желающих. Да и объективных экономических рисков прибавилось. Так что посоветовать можно проявлять максимальную осторожность, проверять все дважды, думать трижды. И лучше все-таки не отказываться от помощи профессиональных посредников — по крайней мере, перед тем, как подписывать важные бумаги и платить крупные суммы, стоит проконсультироваться с риелторами или юристами в области недвижимости — они разбираются в этом сложном вопросе в любом случае лучше. Только проверьте сначала и их репутацию тоже.