Ничего личного, просто бизнес Недвижимость ценового сегмента «выше среднего»: какими становятся новые проекты

Проекты бизнес-класса составляют практически половину предложения новостроек на московском рынке — около 47 процентов от суммарных «квадратов» жилья. Строят их везде, больше — в центре и на западных направлениях, но география значительно расширилась. Мы попытались выяснить, чем новые проекты бизнес-класса отличаются друг от друга, какими были раньше и в каком направлении продолжится их эволюция.

По словам Романа Попова, директора департамента стратегического консалтинга Kalinka Group, сейчас в Москве представлено около 80 комплексов с квартирами и апартаментами бизнес-класса. В Центральном административном округе расположено больше всего апартаментов, «классическое» жилье в основном сконцентрировано на западе — примерно 30 процентов предложения.

Выше, лучше, сильнее

Один из ключевых параметров, по которым оценивают недвижимость бизнес-класса, — местоположение. Чем ближе к паркам и метро — тем лучше и дороже. Кроме того, поскольку самыми престижными в столице считаются Центральный, Западный, Юго-Западный, Северо-Западный и Северный административные округа, здесь цены традиционно выше. В наименее престижных — восточных и юго-восточных — округах находится меньше всего новостроек бизнес-класса, и цены на них ощутимо ниже.

В ЦАО, закономерно, расположены самые дорогие проекты. Но здесь не лучшая экологическая обстановка: считается, что западные и северные направления наращивают свою привлекательность для девелоперов и потенциальных покупателей недвижимости бизнес-класса: цены ниже, а уровень самих новостроек высокий. За пределами ЦАО сейчас появляются жилые комплексы ничем не уступающие по качеству «центральным».

Ольга Гусева, коммерческий директор ГК «МИГ Недвижимость», говорит: «Среди наиболее престижных локаций я бы выделила район Хамовники (проекты "Садовые кварталы", "Баррин Хаус", "Литератор")». Он расположен недалеко от центра и при этом здесь много парковых зон, прекрасно развита инфраструктура. Андрей Дмитриев, директор департамента реализации проектов Rossmils, также отмечает Пресненский район и Замоскворечье. Евгений Редькин, генеральный директор компании «Реалист», добавляет к списку перспективных и северный район Тимирязевский с его экологией, инфраструктурой и историей.

Среди проектов в престижном ЦАО Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп», выделяет ЖК «Английский квартал», «На Шлюзовой набережной», «Дом на Рогожском Валу», Sky House. В ЮЗАО — жилые комплексы «Бирюза», Versis, «Адмирал-3», «Розмарин», «Айвазовский», «Флагман», «Ломоносовский», «Дирижабль», «Фортепиано», «Квартал 38А», «Новоясеневский».Екатерина Шкодрина, руководитель группы мониторинга компании Sminex, как примеры качественных пректов бизнес-класса приводит ЖК «I'am» и «Долина Сетунь».

Павел Трейвас, управляющий партнер агентства недвижимости Point Estate, среди знаковых проектов на западе столицы указывает ЖК «Воробьевы Горы», «Шуваловский», Dominion, «Золотые ключи», «Триумф-палас», «Гранд-парк».
Наиболее яркие проекты по версии «МИЦ-Недвижимость» таковы: «Мосфильмовский» в ЗАО, Red Side — в ЦАО, апарт-комплекс «Флотилия» – в САО, EGODOM — СВАО, «Донской олимп» — в ЮАО, «Дубровская слобода» — в ЮВАО, ЖК The MID — в ЮЗАО, «Соколиный Форт» — в ВАО и «Алые Паруса» в СЗАО.

Что почем

Средняя стоимость «квадрата» в московских проектах бизнес-класса сейчас составляет около 250 тысяч рублей. Для сравнения: в эконом-классе, по данным Sminex, этот показатель примерно на 90 тысяч рублей меньше, а в элитном — в 2,5 раза больше.

Владимир Богданюк, руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet, рассказывает: «Самая высокая средняя цена на проекты бизнес-класса отмечается в ЦАО — 325,5 тысячи рублей за квадратный метр, в ЮЗАО она составляет 303,3 тысячи, в СЗАО — 239,2 тысячи рублей за метр. Самая низкая стоимость метра в проектах бизнес-класса зафиксирована в ЮВАО — 219,9 тысячи рублей».

По данным «Метриум Групп», самая дорогая новостройка бизнес-класса сегодня — ЖК Versis. В комплексе можно приобрести двухуровневую квартиру площадью 364,2 квадратных метра за 109,2 миллиона рублей. На втором месте находится ЖК «Английский квартал», в котором самая дорогая пятикомнатная квартира продается за 101,7 миллиона рублей (ее площадь — 191,9 квадратного метра). Третье место занимает жилой квартал Red Side с максимальным бюджетом покупки 269-метрового пентхауса в 101 миллион рублей.

В числе проектов с самым демократичным бюджетом Инна Игнаткина, директор отделения компании «МИЦ-Недвижимость на Пресне», отмечает ЖК «Флотилия», ЖК «Крылатский», ЖК «Лобачевский» — здесь стоимость «квадрата» ниже 180 тысяч рублей. По словам Владимира Богданюка, в среднем по рынку в мае цены на проекты бизнес-класса немного снизились из-за начала продаж в новых комплексах: «Гороховский 12», Clasico и Central Park.

Примечательно, что апартаменты бизнес-класса, официально не являющиеся жильем, нередко стоят гораздо дороже квартир — вероятно, из-за своего выгодного расположения. Например, по данным компании Stone Hedge, самая низкая цена на апартаменты составляет не меньше 214 тысяч рублей за метр (в проекте Loft 17 по адресу в Духовском переулке). Владелец одного из лофтов в этом проекте Сергей как раз отмечает удобство локации: «Комплекс находится недалеко от центра, рядом с ТТК и метро. Кроме того, мне очень нравится энергетика проекта — это действительно реновированные промышленные помещения, как и положено формату loft».

Новых проектов в большом количестве в ближайшее время ожидать не стоит — из-за кризиса. Да и куда больше — на бизнес-класс и так приходится почти половина рынка, так что конкуренция серьезная. Начальник отдела маркетинга «ЛСР. Недвижимость–Москва» Виктория Глущенко поясняет: «Сейчас на рынок будут выходить только качественные проекты с продуманной концепцией. Например, проект на территории бывшего завода ЗИЛ. Также, возможно, начнется реализация проекта на территории завода "Серп и Молот"».

А среди жилых проектов, оптимальных по соотношению цены и качеству, опрошенные «Домом» эксперты выделяют ЖК «Донской олимп», «Алые Паруса», «Дыхание», «ВТБ Арена Парк», Classico, «Воробьев Дом», «Сердце Столицы», Union Park. В этот список вошли как уже построенные, так и строящиеся объекты.

Бизнес бизнесу рознь

В завершение напомним: деление новостроек по классам весьма условно и субъективно, и зачастую является не более чем маркетинговым ходом застройщика. Законодательством официальная классификация домов по уровню престижа никак не регулируется, так что застройщики сами решают, по каким параметрам определять степень «элитности» того или иного проекта. Конечно, есть и общие правила: в частности, многие компании придерживаются стандартов, разработанных Российской Гильдией Риелторов (РГР) в конце 2012 года.

Согласно этой классификации, новостройки делятся на четыре класса: эконом, комфорт, бизнес и элит. Бизнес-класс предполагает определенные требования к безопасности, архитектурным решениям, качеству строительных и отделочных материалов. В числе таких требований — индивидуальный архитектурный проект с подчеркнутой дизайнерской проработкой, повышенная площадь остекления, использование энергосберегающих стекол, высота потолков от 2,75 метра, площадь квартир не менее 45 квадратных метров с кухнями метражом от 12 метров, централизованная приточно-вытяжная вентиляция и климат-контроль.

Есть и приверженцы более детализированного подхода. Дмитрий Земсков, генеральный директор компании Strategy&Development, отмечает: «На наш взгляд, система классификации РГР отражает упрощенный подход к сегментации новостроек. Мы выделяем пять основных классов многоквартирных жилых комплексов: эконом, комфорт, бизнес, премиум и de luxe». А в «Метриум Групп» принято делить бизнес-класс на подсегменты: «нижний», «средний» и «верхний».

По словам Инны Игнаткиной, в целом по большинству параметров классификации разных застройщиков совпадают, однако из-за разнообразия проектов на рынке то и дело случаются разночтения. Один и тот же проект в разных компаниях может быть отнесен к смежным классам бизнес-комфорт, бизнес-премиум, премиум-элит и т.д.

Эволюция формата

«На заре развития бизнес-класса любые квартиры в центре или в сталинских домах причислялись к элитным, сейчас же требования значительно ужесточились. Тенденцией последних лет стало привлечение крупными застройщиками к проектам бизнес-класса известных российских и международных архитектурных бюро, что раньше было привилегией высшего сегмента де-люкс», — рассказывает Роман Попов. Как пример можно привести Филиппа Старка: в портфеле проектов знаменитого француза уже есть интерьеры ЖК BarkliPark, сейчас он, насколько известно «Дому» работает над еще одним московским проектом бизнес-класса.

Есть и своя «история с географией»: проекты бизнес-класса больше не привязаны к центру, при условии, разумеется, хорошей транспортной доступности. По словам Дмитрия Котровского, партнера «Химки Групп», около 10 лет назад проекты строились только в наиболее престижных районах. За последние 5-6 лет их ареал расширился от ТТК до МКАД, бизнес-класс появился на северо-востоке, востоке, юге столицы. Растет привлекательность районов столичного севера — особенно площадок, расположенных рядом с зелеными зонами.

В последние годы бизнес-класс пришел даже в Подмосковье — здесь средний бюджет покупки, по словам Татьяны Шаровой, руководителя департамента проектного консалтинга компании «БЕСТ-Новострой», в полтора-два в 1,5-2 раза ниже «среднемосковского» уровня.

Тенденцию подтверждает Мария Литинецкая: «Число площадок в Москве, пригодных для застройки жильем, неуклонно сокращается: сегодня одни проекты бизнес-класса расположены в престижных районах Москвы, другие — практически граничат со МКАД. Также через несколько лет в результате реновации промзон юго-восток тоже может стать более привлекательным для жизни, а значит, и для проектов бизнес-класса».

Изменились и средние площади жилья в проектах бизнес-класса. «В 2000-х многие девелоперы страдали "гигантоманией" и проектировали огромные квартиры, на которые тогда был спрос. Сегодня ситуация изменилась, все больше покупателей выбирают рациональные планировки. На первый план выходят качественные характеристики проекта, транспортная доступность, окружение — именно это определяет сегодня класс жилья», — рассказывает Мария Литинецкая.

Татьяна Шарова отмечает, что такая тенденция характерна и для элитных новостроек: за последний год квартир площадью меньше 100 квадратных метров в этом сегменте стало втрое больше.

А по словам Павла Трейваса, сейчас особое значение начинают приобретать необычные «фишки», которые выделяют проект среди остальных. Такие, например, как мини-зоопарки на территории ЖК «Золотые ключи-2» и ЖК «Миракс Парк».

Интересно, что, по словам Вартана Погосяна, директора департамента маркетинга Tekta Group, сейчас в бизнес-классе стали использовать больше отечественных материалов — импортозамещение в действии. Впрочем, как говорит эксперт, на качестве это не сказывается. Кроме того, постепенно увеличивается число проектов с отделкой, в том числе — дизайнерской. Это приближает московские проекты бизнес-класса к европейским стандартам. Так что есть повод для оптимизма и в кризис: возможно, непростая ситуация станет стимулом для качественного скачка московских проектов бизнес-класса. По крайней мере, движение в эту сторону заметно уже сейчас.