Здесь будет город-сад? Старомосковская атмосфера и новое строительство: хрупкий баланс Замоскворечья

Замоскворечье — еще один исторический район центрального округа столицы, где сохранились старинные усадьбы и особняки. Теперь эти здания соседствуют с современными бизнес-центрами, в которых располагаются офисы крупных компаний, и с комплексами апартаментов. Чем больше становится последних, тем привлекательнее уютное старомосковское Замоскворечье для белых воротничков.

Две стороны одной медали

Район Замоскворечье — один из немногих, где до сих пор жив исторический облик: здесь много старинных усадеб, купеческих особняков, доходных домов и церквей. Живописности придает и природный ландшафт: равнинная местность с обширной поймой реки Москвы, с ее набережными, через которые перекинуто множество мостов. А вот рекреационных зон в районе почти нет, организованные места отдыха — крупицы, как, например, сквер с фонтаном у метро «Новокузнецкая», где есть небольшая зона отдыха с лавочками. Но на этом, пожалуй, и все.

Зато на его территории расположены такие крупные предприятия, как кондитерская фабрика «Рот-фронт», обувная фабрика «Парижская Коммуна», Московский радиозавод «Темп», «Первая образцовая типография» и другие. Впрочем, это же обстоятельство является и слабым звеном района. В настоящее время, как сказано на сайте управы, Замоскворечье несет на себе печать противоречия между высокой нагрузкой деловой и общественной активности и малочисленностью, отягчаемой постепенным сокращением населения. Численность работающих на предприятиях и в организациях района превосходит количество жителей. При этом здесь высок коэффициент внутригородской миграции населения, что создает дополнительную нагрузку на объекты социальной инфраструктуры.

Риэлторы подтверждают, что недвижимость в Замоскворечье пользуется стабильным спросом, тем не менее, в рейтинге самых престижных районов ЦАО он не фигурирует, несмотря на «Золотой Остров». Это связано, по словам Марии Литинецкой, генерального директора компании «Метриум Групп», с тем, что Садовое кольцо разделяет район на две части, которые сильно отличаются между собой. С одной стороны, район имеет выход на набережную (Раушская, Садовническая, Овчинниковская, Космодамианская), с другой стороны, в Замоскворечье расположен и Павелецкий вокзал, что оказывает негативное влияние на репутацию района в целом.

«Замоскворечье не отличается хорошей транспортной доступностью, и вряд ли ситуация будет улучшаться. Однако отсюда легко добраться с юго-запада столицы, поэтому среди покупателей жилья нередко можно встретить тех, кто имеет загородные коттеджи по этим направлениям. Экологическая ситуация Замоскворечье также оставляет желать лучшего. Главная проблема — значительная загазованность, особенно эта проблема касается жителей домов, расположенных вдоль крупных магистралей — Валовой улицы, Зацепского Вала и т. д.», — добавляет эксперт.

Территория добротной застройки

В Замоскворечье много качественных кирпичных зданий, и это бесспорный плюс района. Среди них и отреставрированные «сталинки», и старые добротные пятиэтажки (за пределами Садового кольца), и элитные клубные монолитно-кирпичные дома, построенные в начале нулевых. Объем вторичного рынка жилья в районе, по словам Литинецкой, составляет около 1000 предложений. Средняя стоимость квадратного метра достигает 309,6 тысячи рублей. Однокомнатную квартиру площадью 30-37 квадратных метров можно приобрести в среднем за 9,8 миллиона рублей, двухкомнатную площадью 40-45 метров — за 13,7 миллиона, трехкомнатную в 70-100 «квадратов» — за 26 миллионов рублей.

На территории района расположены здания головных офисов многих крупных российских компаний — среди них РОСНО, Роснефть, Мосэнерго, различных банков. Кроме того, в Замоскворечье немало бизнес-центров, построенных и в 90-х, и в 2000-х, и уже в нашем десятилетии: Riverside Towers, «Аврора», «Павелецкая Плаза», «Времена Года», Lighthouse и другие. Это обстоятельство, как отмечают риэлторы, стимулирует сотрудников крупных компаний снимать квартиры по соседству — чаще всего жилье бизнес-класса. «Стоимость аренды однокомнатных квартир комфорт-класса в Замоскворечье находится на уровне 42-45 тысяч рублей в месяц. Можно найти предложения и эконом-класса стоимостью 30-35 тысяч рублей в месяц. Квартиры бизнес-класса представлены в бюджете от 100 тысяч рублей в месяц и выше», — делится данными Роман Зеленский, исполняющий обязанности руководителя департамента аренды компании «НДВ-Недвижимость».

В Замоскворечье очень богатый выбор элитной недвижимости в аренду — 280-300 тысяч рублей в месяц и выше. Такие квартиры представлены в премиальных жилых комплексах с огороженной территорией и подземным паркингом и в некоторых домах на набережных. «Одна из самых доступных в районе квартир площадью 26 квадратных метров предлагается всего за 25 тысяч рублей в месяц, это дом старого жилфонда в Стремянном переулке. Самое дорогое предложение — трехуровневая квартира общей площадью 550 квадратных метров в элитном особняке на Большой Татарской улице. Аренда обойдется в миллион рублей в месяц», — рассказывает Зеленский.

Вытесненный эконом

На первичном рынке недвижимости Замоскворечья дорогие дома почти полностью вытеснили массовый сегмент. Балом здесь правят новостройки бизнес- и элитного классов. Максимальная стоимость квадратного метра в новых домах, по словам Елизаветы Гудзь, руководителя департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ-Недвижимость», достигает 579 тысяч рублей. Причем большая часть нового предложения приходится на апартаменты. Интересно, что в некоторых проектах представлены оба вида недвижимости (апартаменты сочетаются с «классическим» жильем). «Самое бюджетное предложение на "первичке" района — апартаменты в ЖК "На Шлюзовой набережной" (8,5 миллиона рублей за 32 квадратных метра), а самое дорогостоящее — апартаменты в комплексе Balchug Viewpoint (157,8 миллиона за 259 метров). Минимальная стоимость квартир зафиксирована опять же в ЖК "На Шлюзовой набережной" (от 9,3 миллиона за 35 метров), максимальная — в клубном доме Wine House (100,8 миллиона рублей за 200 "квадратов")», — рассказывает Мария Литинецкая.

Предложение первичного рынка довольно обширно: сейчас продажи ведутся, помимо вышеназванных объектов, еще и в жилом комплексе бизнес-класса «Английский квартал», комплексах апартаментов «Дом на Люсиновской» и Balchug Residence.

Фавориты стройки

У девелоперов в этом районе есть и свои площадки-«фавориты». Максимальное число проектов в ближайшие четыре года планируется реализовать на Садовнической улице и Садовнической набережной. Всего же за этот период на территории Замоскворечья задумано воплощение в жизнь 24 проектов.

Так, в 2015 году, по данным комплекса градостроительной политики и строительства города Москвы, на Космодамианской набережной будет введен жилой дом с подземной автостоянкой. На Садовнической улице планируется построить административное здание. На Пятницкой улице появится двухэтажное здание творческой мастерской Зураба Церетели «Детская школа искусств». На Малой Ордынке до конца года должна завершиться реконструкция трехэтажного здания Русского Духовного театра «Глас». На улице Коровий Вал построят торгово-деловой многофункциональный комплекс переменной высотности — от 6 до 12 этажей. В 3-м Люсиновском переулке закончится строительство 13-этажного комплекса апартаментов.

В 2016 году на Садовнической улице построят жилой дом за счет городского бюджета, а еще на ней же появятся жилой комплекс с подземной автостоянкой, гостинично-деловой комплекс с апартаментами и еще один многофункциональный комплекс. На Озерковской набережной планируется ввести в эксплуатацию семиэтажный культурно-оздоровительный методический центр с творческими мастерскими «Веста». На Садовнической набережной построят многофункциональный комплекс с апартаментами высотой от шести до девяти этажей плюс два подземных уровня. На Большой Пионерской улице появится 14-этажный гостинично-деловой комплекс.

И это далеко не все проекты, которые достигнут финишной прямой в 2016 году. Например, в Стремянном переулке планируется ввести коммунально-бытовой центр для нужд Управления Делами Президента. На Валовой улице завершится реконструкция «нежилого четырехэтажного здания под размещение помещений и технических устройств, обеспечивающих деятельность учреждений, предприятий, организаций средств массовой информации и печати». На Дубининской улице появится открытый многоярусный паркинг на 1000 машиномест. В 1-м Щипковском переулке завершится реконструкция двухэтажного административного здания-памятника истории с воссозданием мемориальной квартиры Андрея Тарковского. В 4-м Добрынинском переулке собираются в том же 2016-м ввести новый корпус на территории Морозовской больницы.

В 2017 году на Садовнической улице (да-да) планируется построить многофункциональный общественно-деловой комплекс с подземной автостоянкой. В Стремянном переулке появится спортивный комплекс с общежитием Плехановского университета. В Большом Строченовском переулке — поликлиника.

В 2018 году в Кожевническом проезде будут построены гостиница и жилой дом.

Сроки окончания двух проектов, реализуемых в районе, пока не определены — это еще один гостиничный комплекс на Кожевнической улице, а также четырехэтажное здание ГУСБ МВД РФ на Пионерской улице.

Как видим, мало кто из соседей по ЦАО может «похвастаться» такими же масштабными планами по новому строительству, как Замоскворечье. Остается только надеяться, что перемены пойдут району на пользу и не навредят продержавшейся столько десятилетий в самых различных условиях чудесной старомосковской атмосфере. В конце концов, мечтать не вредно...