Лента добра
Дом
Больше интересного — у нас во «ВКонтакте»

Призрак недостроя

Как вовремя распознать проблемную строительную компанию
Фото: Александр Кряжев / РИА Новости

В Петербурге начались банкротства компаний, еще недавно бывших визитными карточками строительного рынка. Последние новости: потребовала признать себя банкротом «Фирма "Петротрест"», предусмотрительно, правда, сменившая название. Кризис не располагает к оптимистическим ожиданиям — возможно, этот случай не последний. «Дом» попросил экспертов определить первые признаки несостоятельности застройщиков и рассказать о способах предохранения от контактов с подобными компаниями.

Первый пошел

Краткое содержание истории с «Петротрестом» таково: в конце января Арбитражный суд получил от компании «Орион» заявление с просьбой признать ее несостоятельной. Теперь выяснилось, что ОГРН и ИНН акционерного общества «Орион» совпадают с данными головной структуры группы Леонида Цапу — ЗАО «Фирма «Петротрест». Слушание назначено на 13 мая, одних долгов перед сотрудниками — больше семи миллионов рублей, пишет газета «Недвижимость и строительство Петербурга». У «Фирмы "Петротрест"» три недостроенных жилых комплекса на 590 квартир в общей сложности; данные о продажах компания не раскрывает.

В Арбитраж собираются прийти представители комитета Госстройнадзора Ленинградской области — в качестве третьей стороны: один из недостроенных объектов расположен именно в области.

А вице-губернатор региона Михаил Москвин уже высказался в том плане, что причиной банкротства стали внутренние проблемы фирмы, а также нецелевое использование средств дольщиков.

«Дом» поговорил с консультантом по продажам компании «Петротрест». Диалог получился примечательный:

«Дом»: Верно ли, что «Петротрест» подал требование о признании его банкротом? Проконсультируйте по этому вопросу, пожалуйста.

Представитель компании: Нет, у нас строительный холдинг. Мы банкротами не являемся. Это наша внутренняя смена компании.

А кто банкротом является? Что такое «внутренняя смена компании»?

Мы закрываем одну из наших компаний, генподрядчиком становится новая наша компания ООО «Нордстрой». Стройки идут в обычном режиме.

От имени кого заключаются договоры с частными покупателями?

В договоре фигурирует застройщик! А не генподрядчик. Какой объект Вас интересует?

А что, у Вас разные застройщики на разных объектах?

Да, какой объект Вас интересует?

Что это за фирма — «Орион»? Почему ее ИГРН совпадает с ИГРН «Петротреста»? Кого будет банкротить Арбитраж в мае? Вот это меня очень интересует.

С какой целью Вы интересуетесь?

Так вот. Если интересоваться с целью не оказаться без квартиры и без денег, следует обращать внимание на наиболее характерные признаки проблем в строительной компании. Это задержка оплат услуг подрядчику и другим контрагентам; невыплата в срок зарплат сотрудникам; расчеты по бартерным схемам. Кроме того, о возможности «болезни» свидетельствуют: отказ от расторжения договоров по заявлениям дольщиков; значительная кредитная нагрузка и просрочки по оплате кредитов; судебные тяжбы по сформированным строительной компанией долгам и, конечно же, не соответствующие намеченному графику темпы строительства.

Нехорошие симптомы

«Безусловно, крупные компании, обладающие большим объемом реализованных и реализуемых проектов, четко выстроенными бизнес-процессами, сформированной командой и диверсифицированным бизнесом, менее подвержены внешним влиянием и более надежны. Но, тем не менее, важно понимать, что проблемы с реализацией проектов могут быть у любой, даже крупной компании. Любая покупка на рынке строящейся недвижимости, особенно на стадии котлована, рискованна, поэтому необходимо очень взвешенно и осторожно выбирать проект и застройщика», — предостерегает Валерий Трушин, руководитель отдела консалтинга East Real.

Печально, но о внутренних проблемах в компании дольщики вряд могут узнать. Зато они вполне способны оценить ряд других характеристик — репутацию компании на рынке, сумму долга перед городским бюджетом, статус земли под застройку, договор долевого участия или ЖСК, наличие условий для подключения инженерных коммуникаций к строящемуся дому, ну и, конечно же, судебные дела, в которых компания участвует.

Хотя, по мнению директора юридического департамента ГК «Эталон» Виктории Цытриной, само по себе наличие в деятельности компании обозначенных признаков — ни всем списком, ни по отдельности — не говорит о существующих или потенциальных проблемах, или же об их отсутствии. «В любом случае, внутренняя политика компании известна только самой компании», — утверждает юрист.

Олег Сумбаев, директор группы SOLO, вообще не согласен с приведенным перечнем. «Просроченные оплаты и суды с подрядчиками могут иметь совершенно иной характер, и вовсе не говорить о возможной приостановке деятельности компании. Что касается бартера, хотя мы не используем бартерные схемы, я знаю, что многие компании вполне успешно применяют эту модель. Те или иные трудности есть у всех компаний, вопрос стоит лишь в том, как и кто их преодолевает», — полагает он.

С ним согласна Полина Яковлева, директор департамента новостроек NAI Becar: «Что касается просрочек по оплате кредитных задолженностей девелоперами, то отмечу, что это вполне обыденная и распространенная ситуация. Задержка темпов строительства объекта недвижимости в один-три месяца, на мой взгляд, не является признаком приостановки деятельности застройщика».

Основные признаки реальных проблем — это полная остановка стройки и невозможность расчетов с банками, резюмируют эксперты.

Что делать

Перечень действий стандартен. Перед заключением договора участия в долевом строительстве или вступлением в ЖСК нужно собрать всю доступную информацию о застройщике и его деятельности. В любом случае должны насторожить следующие обстоятельства:

— возбуждение в арбитражном суде дела о банкротстве застройщика;
— возбуждение уголовного дела против руководителя компании-застройщика;
— истечение срока действия разрешения на строительство без его продления, или неоднократное продление сроков строительства;
— нарушение сроков строительства по другим объектам застройщика (в этом случае высока вероятность, что застройщик привлекает денежные средства для завершения других объектов);
— отмена исполнительными органами власти или судом разрешения на строительство, градостроительного плана участка, проекта планировки территории;
— непредоставление застройщиком ежеквартальной отчетности в комитет по строительству (данную информацию, как правило, можно найти на сайте местных городских администраций).

«Это наиболее распространенные проблемы», — говорит Вера Рябова, старший юрист практики недвижимости и градостроительства компании Rightmark. Олег Сумбаев советует будущим дольщикам на ранней стадии строительства обращать внимание на темп — чем больше и активнее строят, тем меньше проблем с деньгами у застройщика. На позднем этапе следует выбирать объект, который почти готов — тогда риск будет максимально снижен.

Еще один фактор — цена квартиры. «Многие покупатели смотрят только на сумму и не задумываются, а почему застройщик предлагает свой объект по столь низкой цене. Перед покупкой важно мониторить рынок, обращаться в крупные агентства недвижимости, поскольку они также очень бережно относятся к своей репутации и не станут работать с сомнительным застройщиком», — уверена Полина Яковлева.

«Крупная компания, которая ведет строительство во многих районах города, имеет хорошую репутацию и дает адекватную цену — вот основные признаки для правильного выбора застройщика», — говорит Сергей Терентьев, руководитель департамента недвижимости ГК «ЦДС».

А чиновники, между тем, настоятельно рекомендуют изучать официальную информацию о застройщиках, размещаемую на сайтах городских администраций, прежде чем подписывать договор о покупке квартиры.

< Назад в рубрику

Ссылки по теме

Другие материалы рубрики