Цены на недвижимость во второй российской столице впечатляют — здесь есть элитные предложения, которые стоят дорого даже на московском фоне. Помогают уникальные видовые характеристики исторического центра. Впрочем, инвестировать лучше в массовый сегмент: даже в кризис в нем можно заработать как на аренде, так и на перепродаже. И в этом сегменте предложение в Северной столице все еще значительно доступнее московского.
Для начала все-таки приведем несколько примеров с рынка элитной недвижимости, впечатляющих как своими видовыми характеристиками, так и ценой. Например, угловая квартира на третьем этаже дома на Марсовом поле и набережной Мойки в Петербурге оценена в 75 миллионов рублей. Из ее окна можно любоваться подсвеченными окошками Инженерного замка. Теми самыми, к слову, за которыми задушили императора Павла Первого.
Одна из 20 квартир в клубном доме на Итальянской улице в петербургском «золотом треугольнике» — 380-метровый пентхауз, стоит 380 миллионов рублей, по миллиону за квадратный метр. Вид из окон – на купола Спаса-на-Крови. 366 миллионов рублей стоит квартира в доме Бауэра на Фонтанке, «смотрящая» на Летний дворец Петра Первого, который, как известно, находится в Летнем же саду.
Фото: Александр Петросян / «Коммерсантъ»
Поспорить с такими примерами по цене могут разве что объекты на Каменном острове, в настоящем заповеднике новорусского истеблишмента. К слову, здесь почти не появляется новых объектов — даже в закрытой продаже. Отслеживать ситуацию поможет знакомство и теплые отношения с «профильным» риелтором.
Что же касается более массового сегмента, в Питере все «как у людей»: наиболее востребованными остаются одно- и двухкомнатные квартиры в районах с хорошей инфраструктурой и по адекватной рынку цене.
«Ликвидность в первую очередь формируется за счет правильной концепции проекта. Сейчас петербургский рынок очень конкурентен, и эта конкуренция будет только нарастать. Жесткий эконом, по самой низшей цене, уже не пользуется таким спросом у покупателей. Все больше людей задумываются о том качестве жизни, которое обеспечит проект, и готовы заплатить большую цену за больший комфорт», — считает директор «IQ Гатчина» Виктор Лебедев.
«На сегодняшний день в Петербурге наиболее востребованными сегментами являются эконом и комфорт-класс. Можно сказать, что в этих сегментах проблемы с реализацией есть только у проектов с неадекватным уровнем цен, — отмечает Владимир Скигин, председатель совета директоров УК Satellit Development, — Стоит ожидать, что в ближайшие годы качественная конкуренция будет только усиливаться, поскольку уровень конкуренции на рынке растет, равно как и срок экспозиции квартир».
Оптимальный способ проверки адекватности предложения рынку, как рассказывает Леонид Сандалов, заместитель директора АН «Бекар», — отследить время экспозиции предложения в рекламном издании. Правда, этот способ имеет смысл только для «теоретиков», поскольку основан на утверждении, что качественное предложение не задерживается в продаже долее 1,5-2 месяцев. То есть, если предложение «висит» в рекламе дольше, с ним что-то не так. А если из продажи объект ушел – значит, был ликвидным.
Последние два месяца спрос на жилую недвижимость был процентов на 30% меньше, чем обычно в эти месяцы, подчеркивает Роман Мирошников, исполнительный директор ЗАО «Ойкумена»: «В конце сентября на рынке началось оживление, так что сезон традиционного роста после летнего затишья в этом году начался несколько позже. По структуре спроса изменений не наблюдается. Покупают все типы квартир в прежних пропорциях».
По состоянию на середину октября, по данным аналитического центра БН.ру, средняя цена на питерские новостройки составляет 96,2 тысяч рублей за квадратный метр. При этом ценовые лидеры – двух- и трехкомнатные квартиры в кирпичных домах (118,5 и 118,9 тысячи за метр соответственно). Наиболее доступны однокомнатные квартиры в панельных домах — средняя цена такого предложения составляет всего 84,8 тысяч рублей за метр. Ценовые лидеры по районам среди новостроек – Центральный и Петроградский (159,1 и 150,1 тысячи рублей за квадратный метр соответственно), далее следуют Василеостровский и Адмиралтейский районы (114,8 и 110,2 тысячи рублей соответственно). Самое доступное жилье на первичном рынке предлагается в Выборгском (74,9 тысячи рублей за метр) и Красносельском (78,6 тысячи рублей за метр) районах Петербурга.
Средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке составляет сегодня около 102 тысяч рублей за квадратный метр. Ценовой максимум, как нетрудно догадаться – это Центральный район Петербурга (около 116,7 тысяч рублей за квадратный метр), Петроградский и Василеостровский районы (118,6 и 116 тысяч рублей за метр соответственно). Дешевле всего вторичное жилье стоит в Красносельском (88,5 тысячи рублей за метр) и Невском (чуть менее 90 тыс рублей за метр) районах.
Доля инвестиционных квартир сегодня составляет 30 процентов от общего числа сделок на рынке жилой недвижимости Санкт-Петербурга, расскащывает Леонид Сандалов. Основная масса предложения сконцентрирована в новых районах Петербурга: Кудрово, Парнас, Девяткино. «Среди частных инвесторов наиболее востребовано однокомнатное или двухкомнатное жильё эконом-, комфорт- и бизнес-класса. Из 30 процентов «инвестиционных» квартир половина затем выставляется на продажу, а остальные 50 процентов сдаются в аренду», — подчеркивает эксперт. Доходность от сдачи в аренду такой квартиры составляет от 8 до 15 процентов в год от общей суммы вложенных средств. «Стоимость квартиры в масс-маркете за период строительства вырастает в среднем на 10-15 процентов», — отмечает Владимир Скигин.
При этом приобретение квартиры у частного инвестора в недостроенном доме обходится покупателю чуть дешевле, чем у застройщика, подчеркивает Леонид Сандалов — если квартиру продает собственник, в большинстве случаев он готов незначительно снизить цену. Разумеется, он продает квартиру все равно дороже, чем купил ее на начальной стадии строительства. Но — чуть дешевле, чем аналогичные квартиры от застройщика. Так что при покупке на хорошем этапе готовности дома имеет смысл обратить внимание на предложения именно от собственников.
Для инвестиций сейчас активно покупаются апартаменты и встроенные коммерческие помещения, добавляет Светлана Петрова, директор ГК «Балтийский монолит»: «Это, фактически, последние сегменты, для которых в нынешней ситуации есть реальные арендаторы. С другой стороны все прошедшие кризисы показывают, что недвижимость нельзя рассматривать как краткосрочную инвестицию. Вложения в периоде 3-5 лет практически всегда позволяют не просто сохранить, а преумножить капитал, не только за счет оперативной деятельности – сдачи в аренду, а за счет роста цены самого актива, Могу сказать, что те кто вложился в недвижимость в кризис 2008-2009 годов, как минимум за счет роста цен удвоили свои средства».