Из Америки с деньгами Morgan Stanley тратит миллиарды на недвижимость в России

На российском рынке недвижимости одним из самых активных игроков за последние годы можно - несмотря на трудную финансовую ситуацию в США - считать банк Morgan Stanley. Американский гигант, неоднократно заявлявший о масштабных инвестициях в покупку коммерческих объектов в России, по данным СМИ, готовится закрыть уже вторую за год крупнейшую сделку.
Заплатив в конце 2011 года за торговый комплекс "Галерея" в Санкт-Петербурге 1,1 миллиарда долларов, Morgan Stanley теперь готовится выложить 1,9 миллиарда долларов за столичный многофункциональный комплекс "Метрополис". Действия американской корпорации могут повлиять на географический баланс инвестиций в коммерческую недвижимость. Пока же основными игроками на рынке являются отечественные инвесторы, которые поддерживают сложившуюся ситуацию деньгами. В частности, O1 Properties Бориса Минца за миллиард долларов приобретает московский бизнес-центр "Белая площадь".
Два миллиарда за "Метрополис" Впервые о том, что Morgan Stanley нацелился на покупку расположенного на Ленинградском шоссе около станции метро "Войковская" многофункционального комплекса (МФК) "Метрополис", деловые СМИ сообщили в мае 2011 года. Тогда речь шла о сделке на сумму около миллиарда долларов, в которую войдет только торговая составляющая проекта площадью 209 тысяч квадратных метров. При этом сообщалось, что поиском покупателей на МФК его владелец, казахстанская компания Capital Partners, занялась еще в 2007 году, до ввода объекта в эксплуатацию ("Метрополис" открылся в январе 2009 года). Комплекс выставлялся на продажу как целиком, так и по частям, однако ни одна из возможных сделок не состоялась.
В итоге инвестиционный фонд Morgan Stanley Real Estate, как сообщила газета "Коммерсантъ", принял решение приобрести не только один из крупнейших торговых центров Москвы, но и три входящих в состав МФК офисных здания площадью 120 тысяч квадратных метров, а также расположенный по соседству земельный участок в 2 гектара под строительство второй очереди "Метрополиса". В рамках второй фазы запланировано возведение 140 тысяч "квадратов" коммерческой недвижимости, в том числе офисов и гостиницы на 200 мест.
За работающий ТЦ и офисные высотки американцы заплатят 1,2 миллиарда долларов, а за новые здания - от 600 до 700 миллионов долларов. Стоит отметить, что сделка носит так называемый форвардный характер. Это значит, что Morgan Stanley и Capital Partners на данный момент уже достигли принципиальных договоренностей о сумме сделки и в ближайшее время подпишут окончательное соглашение, но оплата будет произведена только после завершения казахстанцами строительства второй очереди.
Договоренностей по рекордной для рынка офисов сделке (среди всех покупок коммерческой недвижимости в России она займет третье место), по словам источников агентства Reuters, достигла и инвесткомпания O1 Properties. За бизнес-центр "Белая площадь" она заплатит компаниям AIG/Lincoln и "ВТБ Капитал" (владеют 53 и 47 процентами проекта соответственно) почти миллиард долларов, при этом часть средств на покупку в виде кредита предоставит Сбербанк.
Открывшийся в 2009 году многофункциональный офисный комплекс класса А общей площадью 74 тысячи квадратных метров расположен на пересечении Бутырского Вала и 1-й Тверской-Ямской улицы, возле станции метро "Белорусская". На продажу объект выставили летом 2012 года, а в октябре уже появились сообщения о грядущей смене собственников. Среди претендентов на БЦ, помимо O1 Properties, назывались российские компании RD Group и Lenhart Global, американская Morgan Stanley Real Estate Fund, арабская Barwa, а также государственные фонды Сингапура и Китая.
Американские инвестиции Купив "Метрополис", Morgan Stanley превзойдет собственный рекорд, установленный им в конце 2011 года. Тогда американцы за 1,1 миллиарда долларов купили у группы Meridian Capital торгово-развлекательный комплекс "Галерея", расположенный в Петербурге на пересечении Лиговского и Невского проспектов. Как и в случае с московским ТЦ, фонд вложился в очень крупный (192 тысячи квадратных метров) и успешный проект.
Структуры банка Morgan Stanley работают на российском рынке недвижимости с середины 2000-х годов. В разное время американцы являлись акционерами девелоперских компаний RGI International, "РосЕвроДевелопмент", RBI и "Городского ипотечного банка". В середине 2009 года Morgan Stanley и российская управляющая компания Marshall Capital Partners создали совместное предприятие Mayak Corporate Real Estate, которое должно было заняться управлением объектами коммерческой недвижимости в России. Клиентами компании партнеры видели как частные, так и государственные компании, владеющие крупными портфелями в сфере недвижимости различного назначения. Однако впоследствии о результатах работы совместного предприятия ничего не сообщалось.
Фонд Morgan Stanley Real Estate, который управляет объектами общей стоимостью 36 миллиардов долларов по всеми миру, начал работать в нашей стране с 2009 года, однако первой его сделкой стала именно покупка "Галереи". Изначально сообщалось, что совокупный объем фонда составит 4 миллиарда долларов, из которых к настоящему времени, как несложно подсчитать, потрачено 3 миллиарда. Учитывая то, что американцы проявляют интерес в основном к готовым высококлассным коммерческим проектам, в скором времени можно ожидать еще как минимум одной крупной сделки.
Хорошая перспектива Благодаря двум столь крупным сделкам может быть установлено еще одно достижение - с их учетом (в сделке по "Метрополису" в расчет принимается только продажа действующих объектов) объем вложений в российскую коммерческую недвижимость за 2012 год, по оценкам аналитиков компании Jones Lang LaSalle, составит 8,7 миллиарда долларов, что на 200 миллионов долларов превысит рекордный показатель 2011 года. Пока, впрочем, не ясно, успеют ли стороны закрыть сделки до конца декабря, или их придется учитывать в 2013 году.
Кроме того, данный рекорд в известной степени зависит от методики подсчета, которыми пользуются консалтинговые компании. Так, эксперты CBRE, даже принимая во внимание продажу
"Метрополиса" и "Белой площади", оценивают годовой объем инвестиций в 6,25 миллиарда долларов (-3 процента относительно данных компании за прошлый год). Дело в том, что CBRE учитывает только чисто инвестиционные сделки, а покупка активов для собственных нужд и "бумажных" девелоперских проектов в расчет не принимаются. Специалисты из Cushman & Wakefield, в свою очередь, ожидают, что за 2012 год в коммерческую недвижимость России будет вложено 7,2 миллиарда долларов, что на 5 процентов ниже, чем в 2011 году. При этом, в отличии от остальных консультантов, они относят продажу ТЦ "Галерея" к этому году.
Несмотря на разногласия, можно констатировать, что в целом ситуация на коммерческом рынке недвижимости складывается достаточно благоприятная. По информации Jones Lang LaSalle, доля крупных сделок (более 300 миллионов долларов) в общем объеме инвестиций увеличилась с 43 процентов в 2011 до 55 процентов в 2012 году. Лидерами по вложениям остаются офисный (38,7 процента) и торговый (36 процентов) сегменты, а основным рынком - Москва (95 процентов инвестиций).
Большая часть инвестиций по-прежнему приходится на российских инвесторов, более того, их доля в 2012 году вырастет с 59 до 67 процентов. Но, по словам аналитиков, это говорит не о сокращении числа иностранных игроков на рынке, а лишь свидетельствует о более доступном финансировании и оперативном принятии решений со стороны россиян.