Назло рекорду Московский бизнес-центр продадут за миллиард долларов

На российском рынке коммерческой недвижимости анонсирована рекордная сделка на сумму 1 миллиард долларов. Журналисты профильных СМИ находятся в предвкушении резонансного материала. Инвесторам и девелоперам также есть о чем призадуматься. В частности, о том, в какой сегмент выгодно вложиться или где искать партнеров для бизнеса. "Лента.ру" вместе с консалтинговыми компаниями решила вспомнить крупнейшие сделки, заключенные на рынке за последние годы, а также оценить объем инвестиций в этот сектор на текущий момент.
Площадь за миллиард Новостью о грядущей продаже бизнес-центра "Белая площадь", расположенного рядом со станцией метро "Белорусская", участников рынка взбудоражили совладельцы комплекса офисных зданий. Сам факт продажи никого бы, конечно, не удивил, однако сумма, в которую американский девелопер AIG/Lincoln (владеет 53 процентами проекта) и инвестиционное подразделение группы ВТБ, компания "ВТБ Капитал" (47 процентов), оценили объект, действительно произвела впечатление.
Как выяснила газета "Коммерсантъ", поиски потенциального покупателя владельцы дорогостоящего актива ведут уже несколько месяцев. За это время, по данным консалтинговых компаний, к "миллиардному" объекту проявили интерес многие инвестиционные компании, причем как российские, так и зарубежные. Среди россиян о покупке 74 тысяч офисных "квадратов" на пересечении Бутырского Вала и 1-й Тверской-Ямской улицы задумались O1 Properties Бориса Минца, RD Group Гагика Адибекяна и Lenhart Global (связана с братьями Борисом и Аркадием Ротенбергами). Теоретически актив может быть интересен и другим игрокам, располагающим необходимыми средствами. Речь идет о группе БИН, владельце сети Azimut Hotels и девелоперской компании KR Properties Александре Клячине, бизнесмене и сенаторе Сулеймане Керимове.
Иностранных претендентов также набирается немало: американский фонд Morgan Stanley Real Estate Fund, государственные фонды Government of Singapore Investment Corporation и China Investment Corporation, арабская инвестиционная компания Barwa.
Привлекательный рынок В целом консалтинговые компании сходятся во мнении, что российский рынок коммерческой недвижимости, прежде всего московский, по-прежнему остается одним из самых привлекательных, особенно в регионе EMEA (Европа, Ближний Восток и Африка). Интерес иностранных инвесторов во многом объясняется нестабильной финансовой ситуацией в странах Запада. Это заставляет их устремлять свои взгляды на развивающиеся рынки - в частности, потому, что там им легче найти объект премиального класса, который будет приносить стабильный и высокий доход. Эксперты полагают, что объем зарубежных инвестиций в отечественный рынок недвижимости постепенно будет расти; но пока в плане вложений он остается "российским".
По данным Colliers International, 2011 год был рекордным по уровню инвестиций в рынок коммерческой недвижимости - около 10 миллиардов долларов. В московском регионе этот показатель составил 7,34 миллиарда долларов (вдвое больше, чем в 2010 году). Эксперты Jones Lang LaSalle, в свою очередь, отмечают, что за три квартала 2012 года объем вложений в коммерческие объекты достиг 5 миллиардов долларов (в третьем квартале был отмечен 20-процентный рост). По итогам года этот показатель прогнозируется на уровне 6,5 миллиарда долларов, что будет ниже цифр рекордного 2011 года (8,5 миллиарда долларов), но вместе с тем превысит все предыдущие годовые показатели.
Консультанты солидарны в том, что, прежде всего, интерес инвесторов сфокусирован на торговом и офисном сегментах рынка. При этом доля российских инвесторов на рынке достигает 75-80 процентов, а 95 процентов от общего объема сделок приходится на Москву. Эти данные подтверждаются обобщенным рейтингом Jones Lang LaSalle и Colliers International по крупным сделкам, сумма по которым составила не менее 500 миллионов долларов.
Самые-самые На первом месте рейтинга располагается сделка по покупке торгового центра "Галерея" в Санкт-Петербурге, осуществленная в 2011 году. За этот актив один из инвестфондов американского Morgan Stanley заплатил казахстанской группе Meridian Capital бизнесмена Евгения Фельда от 1 до 1,1 миллиарда долларов.
Вторую позицию занимает сделка по покупке компанией О1 Properties сразу пяти московских бизнес-центров ("Фабрика Станиславского", "Гамма", "Кругозор", "Авион", "Лефорт") у компании Horus Capital. Сделка 2010 года оценивается консультантами в 800-900 миллионов долларов.
На третьем месте - сделка по покупке группой "БИН" пакета активов у миллиардера грузинского происхождения Бориса (Бидзины) Иванишвили. За 982,5 миллиона долларов совладельцы группы приобрели строящийся в Хамовниках жилой квартал "Садовые кварталы", многофункциональный комплекс Summit и "Люксъ отель" на Тверской улице, бизнес-центр класса А и земельный участок в 8,8 гектара в Очаково. Сам Иванишвили, как известно, недавно возглавил грузинское правительство.
Четвертое место в списке занимает транзакция по продаже девелоперского пакета петербургской компании "Макромир", которая специализировалась на строительстве торговых центров. Активы компании у бизнесмена Андрея Рогачева за 750-900 миллионов долларов выкупила компания Fort.
Пятая строчка рейтинга досталась пакету, состоявшему из БЦ "Белая площадь" и офисного центра "Белые сады". В 2011 году "ВТБ Капитал" и Texas Pacific Group перевели на счета Coalco Development Василия Анисимова, по разным данным, от 600 до 700 миллионов долларов.
Шестое место занимает сделка по продаже в 2011 году московского отеля Ritz Carlton. Сумма сделки оценивалась экспертами в 500-700 миллионов долларов. В роли продавца выступила компания Capital Partners, а покупателя - "Верный Капитал".
На седьмой позиции - сделка по продаже торгово-развлекательного центра "Золотой Вавилон Ростокино". В 2012 году за 50 процентов проекта компания Patero Development получила от
Immofinanz Group от 500 до 650 миллионов долларов.
Восьмое место досталось продаже сети московских торговых центров обанкротившейся компании "Мосмарт". В 2011 году M.Square Holding Ltd Александра Занадворова подписала договор купли-продажи фирм "Гиперцентр-5" и "Гиперцентр", которые владели магазинами. Сумма сделки оценивается в 566 миллионов долларов.
Девятую строчку поделили две сделки. Первая была осуществлена в 2007 году с элитным московским торговым центром "Времена года". За этот объект компания "Октан+Альфа", созданная девелопером Юрием Тюменцевым, получила от компании Ivanhoe Cambridge до 550 миллионов долларов. В 2006 году, по информации экспертов, за ту же сумму "СТ Девелопмент" Шалвы Чигиринского продала австрийскому холдингу Meinl столичный торговый центр Mall Gallery.
Замыкает Топ-10 сделка по продаже логистического комплекса "Домодедово". В 2010 году компания Eurasia Logistics выручила за складской комплекс до 500 миллионов долларов. Покупателем выступили структуры группы БИН.
Если учитывать сделки с ценой менее полумиллиарда долларов, но не ниже 100 миллионов долларов, то стоит упомянуть (по убыванию в цене) продажи таких активов, как БЦ Ducat Place III, портфель объектов "Дон-Строя", "Горбушкин Двор" и ТЦ "Филион", БЦ "Серебряный город", отель "Метрополь", гостиница "Украина", портфель активов Capital Group (БЦ "Пушкинский Дом", "Конкорд", ТЦ "Метромаркет"), логопарк Pushkino Logistics Park, БЦ "Лесная Плаза", БЦ Northen Tower Business Center, БЦ "Альфа Арбат Центр", ТЦ "Калужский" и гостиница "Националь".