Долг платежом красен Как банки завоевывают рынок недвижимости

Крупные банки уже давно являются активными участниками рынка недвижимости. С помощью кредитных средств реализуют проекты практически все застройщики, закладывая в счет долга отдельные объекты или целые инвестпортфели. Финансовые организации, в свою очередь, не упускают возможность заполучить активы девелоперов в случае просрочки. Банки, прежде всего с госучастием, имеют специальные подразделения, которые заключают крупные сделки по покупке, продаже и аренде объектов недвижимости. Лидером в этом плане является группа ВТБ, которая в конце 2011 года решила самостоятельно строить офисы для собственных нужд.
Строим для себя Как писала газета "РБК daily", на такой смелый шаг ВТБ подтолкнули дефицит качественных офисных площадей в столице и намерение в дальнейшем полностью отказаться от аренды помещений. Новый бизнес-центр (БЦ) класса А разместится на участке в 0,4 гектара на Воронцовской улице, по соседству с уже построенным комплексом площадью 20,6 тысячи квадратных метров, где находится ряд структурных подразделений банка. Предполагается, что общая площадь 72-метровой башни составит 26,5 тысячи квадратных метров, из которых на наземную часть придется 18,9 тысячи "квадратов". На трех подземных уровнях расположится паркинг на 256 машиномест. Комплекс будет соединен с соседним отапливаемым переходом.
Стоит отметить, что проект уже был рассмотрен и одобрен градостроительно-земельной комиссией при мэре и в настоящее время находится в стадии разработки документации. Приступить к строительству, которое, по оценкам экспертов, обойдется почти в 100 миллионов долларов, ВТБ планирует в январе 2012 года. Завершить стройку предполагается в конце 2013 года.
Группа ВТБ вышла на офисный рынок в 2005 году с покупкой у Mirax Group (сменившей название сначала на Nazvanie.net, а затем на "Поток бесконечность") Сергея Полонского 30 этажей (60 тысяч квадратных метров) в башне "Запад" комплекса "Федерация" в "Москва-сити". В марте 2011 года стало известно, что госбанк примерно за 100 миллионов долларов докупил в этой высотке еще около 16 тысяч "квадратов". При этом неназванный партнер Mirax рассказал газете "Ведомости", что банк получил площади в "Федерации" в залог и забрал их в счет погашения долга. Представители ВТБ, однако, информацию о залоге решительно опровергли.
Сейчас большинство сделок с недвижимостью группа проводит через свое инвестиционное подразделение - компанию "ВТБ капитал", которая все чаще появляется на страницах деловых СМИ. Так, в мае 2010 года компания приобрела у Capital Group 20 процентов бизнес-центра "Лесная Плаза" (ранее - "Капитал Плаза"), который находится около станции метро "Белорусская". Сумма сделки тогда оценивалась в 150-170 миллионов долларов. В мае прошлого года "ВТБ капитал" купил у девелоперского холдинга Coalco Василия Анисимова 47 процентов бизнес-центра "Белая площадь" и часть строящегося офисного комплекса "Белые сады", также расположенных рядом с Белорусским вокзалом. В декабре фонд VTBC-Ashmore Real Estate Partners, созданный при участии "ВТБ Капитал", заплатил около 60 миллионов долларов за офисно-складской комплекс на улице 8 Марта. Кроме того, в настоящее время поиском новой штаб-квартиры площадью не менее 35 тысяч квадратных метров занимается ВТБ24.
Вместе с тем, как заявляли в ВТБ, банк намерен избавиться от ряда объектов недвижимости с целью оптимизировать затраты на покупку и строительство новых офисов. Подтверждение этим словам нашлось уже в самом начале 2012 года, когда "ВТБ капитал" продала БЦ "Лесная Плаза". Новым владельцем здания стала компания O1Properties, заплатившая за него, по подсчетам аналитиков, 220-250 миллионов долларов.
В августе 2010 года стало известно, что у ВТБ есть планы по созданию холдинга, который объединил бы все строительные активы группы. В апреле 2011 года сообщалось, что ВТБ создаст девелоперскую компанию "ВТБ Недвижимость", гендиректором которой станет старший вице-президент банка Павел Косов. Пока осуществить эти планы не удалось, но, как видно, активность группы на рынке от этого не понизилась.
Без Сбербанка никуда Крупнейшим кредитором строительной отрасли, который финансирует строительство жилья, офисных комплексов, торговых центров, отелей и складских комплексов, является Сбербанк. Залоговый портфель кредитной организации включает в себя сотни тысяч квадратных метров недвижимости. СМИ писали, что как и у ВТБ, у Сбербанка были планы по созданию собственного девелоперского холдинга. При этом в 2009 году глава Сбербанка Герман Греф заявлял, что банк не ставит целью завладеть контрольными пакетами должников, а напротив старается совместно с ними разработать схему рефинансирования задолженности.
Тем не менее в прессе появлялись сообщения о планах по вхождению банка в капитал крупных девелоперов или о покупке доли в крупных проектах. Некоторые из них в итоге осуществились. Так, в начале 2011 года Сбербанк получил контроль над компанией DB Development. По информации СМИ, банк приобрел 51 процент акций застройщика (49 процентов у австрийской Strabag и 2 процента у бизнесмена Дмитрия Гаркуши). Оставшиеся 49 процентов принадлежат Deutsche Bank. Летом 2010 года Сбербанк проявлял интерес к доле (32,5 процента) группы ПИК в проекте "Парк-Сити" на Кутузовском проспекте, однако стороны не смогли договориться об условиях сделки. В итоге ПИК в зачет погашения части задолженности переуступил пакет Номос-банку.
Также Сбербанк поучаствовал в одной из крупнейших сделок прошедшего года - покупке у Елены Батуриной холдинга "Интеко". Сделку осуществил владелец Бинбанка Микаил Шишханов, заплатив самой богатой женщине России, по разным оценкам, от 600 миллионов до миллиарда долларов за 95 процентов компании. Доля Сбербанка в холдинге оказалась незначительна (оставшиеся 5 процентов), но позволит ему контролировать деятельность компании, которую он активно кредитовал.
Сбербанк и Шишханов активно сотрудничают на рынке недвижимости. В октябре Федеральная антимонопольная служба сообщила, что одобрила сделку по продаже Шишхановым 90 процентов акций ЗАО "Рублево-Архангельское" (занимается реализацией одноименного проекта между Рублевским и Новорижским шоссе в Подмосковье). Покупателем пакета является компания "Перспективные инвестиции", "дочка" Сбербанка, который до этого уже владел 10 процентами проекта.
В январе 2012 года "РБК daily" написала, что Сбербанк продаст управляющей компании "Развитие" около 74 процентов холдинга "Главное всерегиональное строительное управление 'Центр'" (ГВСУ "Центр"), созданного на базе военно-строительного управления Минобороны. Банк стал владельцем компании в 2009 году, получив ее за долги у Coalco. В дальнейшем Сбербанк намерен продать и оставшуюся долю в ГВСУ.
Не обошелся Сбербанк и без арендных сделок. В октябре компания "Сбербанк Технологии" сняла два здания общей площадью 27,5 тысячи квадратных метров в бизнес-центре класса B+ "Даниловский Форт" на Новоданиловской набережной. Также структура Сбербанка займет подземный паркинг на 238 машиномест.
Максим Жуликов, директор по развитию департамента офисной недвижимости компании Penny Lane Realty, отмечает, что сейчас цены на рынке офисной недвижимости практически достигли докризисного уровня, однако впереди ожидается кризис ликвидности, поэтому банки, которым достались крупные объекты или компании за долги, избавляются от непрофильных активов. "Как и любому бизнесу, банкам нужны деньги в обороте, и на данный момент они могут выгодно продать те или иные активы и получить необходимые средства", - говорит эксперт.
По словам Станислава Бибика, партнера отдела рынков капитала Cushman & Wakefield, госбанки исторически проявляли активность на рынке коммерческой недвижимости, используя имеющиеся ресурсы и опираясь на знание рыночной конъюнктуры, и 2011 год не является исключением. "Финансовые и инвестиционные подразделения ВТБ и Сбербанка были особенно активны в 2011 году. В качестве наиболее знаковых сделок на рынке коммерческой недвижимости Москвы с участием инвестиционных подразделений государственных банков в 2011 году можно назвать покупку доли в московских бизнес-центрах "Белая Площадь" и "Белые Сады", покупку офисно-складского комплекса на улице 8 Марта", - отмечает аналитик.
И о других Активность на рынке недвижимости проявляют и другие банки. В частности, одну из крупнейших сделок 2011 года провел Россельхозбанк, который арендовал 27,5 тысячи квадратных метров в офисном комплексе "Альфа Арбат Центр" (общая площадь - 47,2 тысячи "квадратов"). Собственником этого объекта сейчас является группа "Промсвязьнедвижимость" братьев Дмитрия и Алексея Ананьевых, которая в августе 2011 года купила бизнес-центр у ТНК-ВР за 238 миллионов долларов.
ЮниКредит Банк приобрел 12 тысяч квадратных метров площадей в технопарке Nagatino i-land. При этом в августе газета "Ведомости" писала, что банк намерен увеличить свои площади в бизнес-инкубаторе до 35 тысяч квадратных метров и разместить там подразделения головного офиса.
Банк "Ренессанс Капитал" ("Ренессанс Кредит") в мае арендовал сроком на 10 лет шесть этажей (7000 квадратных метров) в бизнес-центре "Двинцев". В июне банк также заключил с компанией Capital Group договор о долгосрочной аренде более 3700 квадратных метров в многофункциональном комплексе "Город Столиц" в "Москва-Сити". Штаб-квартира для топ-менеджмента банка разместится на 14 этаже МФК.
Однако банкам не всегда сразу удается подыскать подходящий вариант для переезда. Так, в ноябре прошлого года "Ведомости" написали, что Альфа-банк отказался от покупки четырех зданий общей площадью 75 тысяч квадратных метров (арендуемая - 40 тысяч "квадратов")
в офисном комплексе "Аквамарин" на Озерковской набережной. До этого банк вел переговоры об аренде площадей в бизнес-центре, однако тогда стороны также не пришли к согласию.