Большая ревизия В Москве отменили 344 стройпроекта

Чуть больше года прошло с тех пор, как в Москве по инициативе мэра Сергея Собянина началась беспрецедентная для столицы ревизия всех действующих инвестиционных контрактов на строительство недвижимости различного назначения. К началу ноября 2011 года стало известно, что мэрия решила аннулировать более 340 стройпроектов - под одну гребенку попали жилые комплексы, торговые центры, офисные комплексы и гостиницы. У участников рынка инвентаризация вызывает смешанные чувства.
Мутная среда В ноябре 2010 года, едва заступив в должность столичного градоначальника, Сергей Собянин взялся за реформу столичного стройкомплекса. Одним из основных направлений этой деятельности стала инвентаризация заключенных при бывшем мэре соглашений с застройщиками. Тогда Собянин пообещал в течение двух-трех месяцев разобраться в "мутной среде" инвестдоговоров, которая, по его словам, является "образцом российской коррупции, чиновничьего беспредела и бестолковщины".
На ревизию бросили чуть не половину мэрии. Принятие конкретных решений было поручено созданной в структуре правительства столицы градостроительно-земельной комиссии (ГЗК), которой предстояло вынести вердикт по контрактам на возведение 40 миллионов квадратных метров недвижимости. Сообщалось, что по итогам проверки договоры с инвесторами могут быть аннулированы, продлены или скорректированы в плане объемов строительства или функционального назначения объекта. При рассмотрении проектов комиссии было предписано учитывать такие факторы, как транспортная нагрузка, сроки реализации (насколько они затянулись), допущенные нарушения со стороны инвесторов (неплатежи в городской бюджет), местоположение стройки (близость к памятникам архитектуры или другим зданиям), запрет на строительство объектов коммерческой недвижимости в пределах Третьего транспортного кольца. Земельные участки от нереализованных проектов, которые отменяются, будут отданы под социальные объекты (школы, детсады, поликлиники, спорткомплексы), паркинги, а также под скверы и парки.
В сроки не уложились Изначально СМИ писали, что чиновникам предстоит проверить 1300 проектов, несколько сот из которых уже завершены, и по ним нужно было лишь подписать документы. В начале 2011 года городские власти официально утвердили перечень проверяемых проектов, который насчитывал 1175 соглашений. Первые решения комиссия приняла в конце января 2011 года. Тогда мэрия известила об отмене восьми проектов, большая часть из которых была признана объектами "точечной" застройки, запрещенной еще при Юрии Лужкове. Первыми "жертвами" борьбы с "бестолковщиной", в частности, стали жилой комплекс в Хилковом переулке, подземный паркинг под площадью Красные Ворота и торговый центр на Захарьинской улице. Уже тогда стало ясно, что в намеченные сроки ревизию завершить не удастся.
В марте СМИ сообщили, что ГЗК изучила 250 соглашений, решив расторгнуть каждое пятое из них. В начале сентября Собянин заявил, что комиссия приостановила реализацию 200 проектов на возведение 7 миллионов квадратных метров недвижимости стоимостью 35 миллиардов долларов. В октябре число отмененных проектов достигло 230, а в ноябре - 344 (рассмотрено более 800). Эти проекты предполагали строительство 560 зданий общей площадью 7,5 миллиона квадратных метров, в том числе более 2,5 миллиона "квадратов" коммерческой недвижимости. Причины для запретов на строительство стали более разнообразные: истечение срока реализации проекта, не оформленная должным образом документация, увеличение транспортной нагрузки рядом с участком под застройку. По информации "Интерфакса", в ноябре Собянин отметил, что принятые решения позволили переломить "опасную тенденцию переуплотнения города офисами и торговыми центрами и избежать ряда градостроительных ошибок". Тогда же стало известно, что ревизия закончится в марте-апреле 2012 года.
Не взирая на статус По данным деловых СМИ, в перечень забракованных чиновниками строек попали проекты как никому неизвестных компаний, так и старожилов рынка недвижимости Москвы. Среди последних, в частности, оказались "Интеко", "СУ-155", ГК ПИК, "Главстрой", "Галс-девелопмент", "Баркли", "Мосинжстрой", "Легион Девелопмент" и "Крост". Масштабы попавших в "черный список" проектов совершенно разные: от реконструкции целых микрорайонов и строительства крупных многофункциональных комплексов до возведения небольших коммерческих объектов.
Со статусом инвесторов чиновники также не церемонятся. Так, от ревизии пострадал даже всесильный "Газпром", которому запретили строить административное здание. "Народной" футбольной команде "Спартак" придется забыть о планах возведения гостиницы, а республике Словакии - о собственном Торговом доме в столице. Отменили чиновники и строительство жилого дома для сотрудников Федеральной службы охраны России и ГУВД Москвы.
Возможность для маневра Любопытно, что с самого начала в прессу стала попадать только информация о количестве рассмотренных и аннулированных проектов. Об измененных или продлеваемых контрактах ничего не сообщалось. Можно предположить, что связано это с тем, что, например, корректировка параметров строительства требует значительного времени и согласований с застройщиком. Оговаривать с инвесторами нужно и продление сроков реализации проекта. То есть, возможно, информация по контрактам, по которым нет окончательного решения, не разглашается из-за того, что чиновники ведут с застройщиками трудные переговоры.
Впрочем, некоторая, хотя и скудная информация в прессу просачивается. Так, по данным газеты "РБК daily", компании Coalco бизнесмена Василия Анисимова сумела договориться с городом и получила добро на возведение жилого квартала общей площадью 240 тысяч квадратных метров на Серпуховском Валу. Ранее девелопер планировал построить на участке крупный офисный центр. Каким образом, сторонам удалось достигнуть консенсуса, неизвестно. Представители застройщика от комментариев отказались.
Газета "Ведомости" копнула глубже и выяснила, что из более чем 200 забракованных контрактов только 22 по состоянию на октябрь были аннулированы официально, то есть документально. В материале издания отмечалось, что остальные девелоперы, вероятно, имеют возможность договориться о корректировке параметров строек. Если это действительно так, то напрашиваются несколько предположений. Либо порочная система, при которой застройщик может "решить" любые трудности с проектом, никуда не делась, либо городские власти осознают, что массовый запрет на строительство недвижимости больно ударит и по бюджету города, и по рынку недвижимости.
Справедливости ради надо сказать, что вторая версия звучит более правдоподобно по нескольким причинам. Во-первых, отмена проектов действительно ощутимо бьет по казне города. По данным "Ведомостей", в 2011-2014 годах на компенсации компаниям, с которыми расторгаются инвестконтракты, из столичного бюджета должно быть выделено ни много ни мало 15,5 миллиарда рублей. Во-вторых, московские власти не могут не понимать, что единовременный запрет на строительство миллионов квадратных метров недвижимости наверняка скажется на развитии мегаполиса, которому нужные не только транспортные и социальные объекты, но и новые жилые дома, бизнес-центры, торговые комплексы, гостиницы. Многие участники рынка недвижимости по этому поводу уже бьют тревогу, отмечая в своих отчетах расторжение контрактов как негативный фактор для рынка.
Двоякая роль При этом стоит отметить, что отношение девелоперов и риелторов к инвентаризации строительного сектора неоднозначное. Участники рынка видят в ревизии как плюсы, так и минусы.
Директор департамента продаж элитной жилой недвижимости компании Penny Lane Realty Александр Зиминский отмечает, что массовая ревизия уже в 2012 году ударит по объемам ввода высокобюджетного жилья, что может привести к резкому росту цен. С другой стороны, отмечает эксперт, проверка необходима для наведения порядка на рынке, а городу нужны площадки под школы, поликлиники и детские сады. Генеральный директор компании "МИЭЛЬ-Новостройки" Мария Литинецкая, в свою очередь, обращает внимание на то, что в Москве уже произошло существенное сокращение объема строительства – в 2 раза по сравнению с вводимыми до кризиса 5 миллионами квадратных метров в год. "Объем жилья, который вводится сейчас в Москве, не включает пересматриваемые контракты. Поэтому отмена 230 контрактов из 874 существенно на рынок уже не повлияет", - уверена она.
По словам руководителя отдела исследований и стратегического консалтинга компании Cushman & Wakefield Дениса Соколова, на рынке торговой недвижимости результаты ревизии обязательно скажутся, так как уровень свободных помещений в столичных торговых центрах и так минимален. "Политика мэрии в этом случае понятна. Дело в том, что крупный торговый центр для полноценной работы нуждается в нескольких десятках тысяч посетителей ежедневно. Это влияет на транспортную ситуацию. Мэрия же сегодня во главу угла ставит развитие именно инфраструктуры, что необходимо для удобной жизни горожан, - говорит аналитик. - Что касается офисной недвижимости, то строительство в центре было ограничено еще при предыдущем градоначальнике. В последние годы лишь достраивались ранее заложенные объекты. Тем более что на офисном рынке сегодня около 1,5 миллиона квадратных метров вакантных площадей".
Соколов полагает, что ограничение на строительство в городе и пересмотр инвестконтрактов очень хорошо совпали с рыночными реалиями. "Сегодня для того, чтобы на выходе получить востребованный и успешный проект, необходимо рачительно расходовать средства и бережно относиться к городской среде. Это совсем иная парадигма, отличающаяся о той, что была в 2007-2008 годах, когда было необходимо "столбить" участки", - поясняет он.
С этим тезисом согласен директор по развитию департамента офисной недвижимости Penny Lane Realty Максим Жуликов. По его мнению, раньше многие объекты коммерческой недвижимости возводились просто потому, что инвестор обладал нужным количеством денег и связей, совершенно не заботясь, как эти офисные или торговые центры повлияют на транспортную ситуацию в районе или насколько они будут вписываться в окружающую архитектуру. "Сейчас действия Собянина выглядят довольно обоснованными. Главная их цель – освободить город от пробок, тогда как политика прежней городской администрации была направлена на зарабатывание сверхприбыли. Самое главное, чтобы новая градостроительная политика была последовательна и не противоречила сама себе. Некоторые действия властей уже удивляют: например, выдача разрешения на строительство офисных объектов в районе станции метро "Белорусская" общей площадью 170 тысяч квадратных метров", - подчеркивает эксперт. При этом аналитик отмечает, что отмена проектов в сфере коммерческой недвижимости может оказать негативное влияние на рынок, так как в 2013-2014 годах в столице ожидается рекордно низкий ввод офисных и торговых площадей за последние несколько лет.