Власти Москвы и Московской области по просьбе президента России Дмитрия Медведева в рекордные сроки согласовали вопрос о расширении границ российской столицы. Как результат, площадь Москвы увеличилась в 2,4 раза, а в России появился очередной мегапроект. Освоение новых московских земель займет минимум 20 лет и потребует колоссальных инвестиций, объем которых пока неизвестен даже приблизительно.
От ненависти до любви
Территориальные разногласия на протяжении последних десятилетий были камнем преткновения в отношениях Москвы и Подмосковья. Руководители регионов Юрий Лужков и Борис Громов занимали крайне жесткую позицию по земельным спорам, не желая уступать друг другу ни пяди земли. При этом стоит отметить, что в основном претензии на участки предъявляла столичная сторона. Одним из наиболее ярких примеров "земельного" противостояния стал скандал вокруг земли в Щербинке. В 2006 году столичные власти пустили с молотка участок площадью 3000 гектаров, расположенный в данном районе. Право на застройку земли, которая, по мнению московских чиновников, принадлежала городу, получила компания "СУ-155". Здесь она должна была возвести 400 тысяч квадратных метров жилья, половина из которого предназначалась для обеспечения квартирами военнослужащих. Однако затем о своих правах на участок заявила Московская область, которая утверждала, что часть этой земли она уже сдала в аренду, а на другой сама намерена построить 450 тысяч "квадратов" жилья.
Попытки сторон найти компромисс успехом не увенчались. В результате многочисленных судебных разбирательств истину установить также не удалось - решения принимались то в пользу Москвы, то в пользу области. При этом федеральные власти в конфликт предпочитали не вмешиваться. Споры были улажены лишь в июле 2008 года, когда стороны отозвали взаимные иски и заключили мировое соглашение. Земля в итоге досталась Москве.
Неизвестно, как бы складывались взаимоотношения столицы и области в отношении территориальных споров с приходом на пост мэра Москвы Сергея Собянина. Однако теперь выяснилось, что урегулировать подобные разногласия можно в кратчайшие сроки. Для этого оказалось достаточно пожелания президента России Дмитрия Медведева.
В кратчайшие сроки
О необходимости расширения границ Москвы Дмитрий Медведев заявил в середине июня, выступая на Петербургском международном экономическом форуме. "Чтобы улучшить развитие московского мегаполиса, для целей создания финансового центра (МФЦ) и чтобы облегчить жизнь огромному числу людей, может быть также рассмотрен вопрос о расширении границ Москвы. То есть о создании "столичного федерального округа", выходящего за традиционные границы Москвы", - сказал глава государства. Трудно сказать, какая из трех целей (расширение границ, создание МФЦ или улучшение жизни граждан), поставленных Медведевым, являлась приоритетной. Так или иначе, задача была поставлена и процесс пошел.
Для начала стороны подписали соглашение, согласно которому обменялись участками, на которых нет зарегистрированных по месту жительства граждан. В итоге Москва получила 723 гектара земли, а Подмосковье - 328 гектаров. А уже 11 июля президенту был представлен проект масштабного изменения границ столицы.
Согласно разработанному плану, территория Москвы увеличится почти в 2,4 раза со 107 до 251 тысячи гектаров. Участок, который область передает столице, расположен на южном направлении и ограничен Киевским и Варшавским шоссе, а также Большим кольцом Московской железной дороги. В результате на новых границах столицы окажутся такие крупные города, как Московский, Апрелевка, Щербинка, Подольск и Климовск. Кроме того, к Москве могут присоединить земли на юго-западе (Сколково) и западе (Рублево-Архангельское направление, где разместится Международный финансовый центр).
В связи с увеличением границ потребуется внести существенные изменения во вступивший в силу в июне прошлого года Генеральный план развития Москвы до 2025 года. В частности, председатель Мосгордумы Владимир Платонов заявил, что Генплан будет меняться одновременно с созданием столичного федерального округа. Он также отметил, что на новой территории будут действовать законы столицы и властям предстоит решить вопрос по предоставлению московских льгот жителям, проживающим на новой территории.
Кроме того, перемены коснутся и программы развития московского транспортного узла. По словам заместителя мэра по вопросам развития транспорта и дорожно-транспортной инфраструктуры Николая Лямова, это позволит решить проблему пробок в центре города.
Сергей Собянин, комментируя увеличение подведомственной ему вотчины, отметил, что территория Москвы исчерпала свой потенциальный ресурс для развития. "Поэтому потребовалось принять решение о расширении границ Москвы с учетом того поручения, которое давал президент, о возможном переходе на другие территории федеральных государственных учреждений. Но помимо этого, конечно, необходимо рассматривать вопрос шире, имею в виду решение проблем жилищного, социального строительства, транспортных проблем и так далее. В целом это решение позволит изменить вообще весь вектор и стратегию развития Московского региона на ближайшие десятилетия", - заявил мэр.
В свою очередь, Борис Громов не согласился с утверждением, что у региона отбираются земли в пользу столицы. "Взамен мы получаем то, что за границей МКАДа в сторону Московской области начнется развитие территорий, которые не имели такой цены, как сегодня. С развитием Москвы, с передачей такого большого участка столице, естественно, повышается и стоимость земли вокруг этого нового образования", - заявил губернатор.
Масштабные планы Планы по освоению новых территорий обозначены глобальные. На них предлагается возвести 105 миллионов квадратных метров недвижимости, что практически в 10 раз превышает существующий сейчас показатель (12 миллионов "квадратов"). Из них 60 миллионов квадратных метров придется на жилищное строительство (сюда планируется переселить около 2 миллионов человек), а остальное - на площади общественно-делового назначения.
Новые территории для возведения жилья должны стать для Москвы глотком свежего воздуха. Уплотнительная застройка столицы привела к тому, что жилую недвижимость предлагалось строить на подлежащих реновации промзонах. Новые московские земли, как подчеркнул Собянин, не будут застраиваться так же плотно, как Москва.
Реформа транспортной сети предполагает, что от радиально-кольцевой системы город должен будет перейти "к ортогональной структуре". В частности, в городе будут построены три новые хорды (магистрали, соединяющие окраины города, но при этом не проходящие через центр), реконструирована МКАД и прилегающие к ней участки. Также планируется запустить линию метро в Сколково, продлить Сокольническую линию от станции "Юго-Западная" до "Тропарево" и "Румянцево", а Бутовскую линию - до Коммунарки.
Как заявил заместитель мэра и глава московского стройкомплекса Марат Хуснуллин, на освоение и застройку присоединенных к ней земель столице потребуется около 20 лет. Более точные сроки, по его словам, можно будет назвать после изменения Генплана столицы.
Плюсы и минусы Очевидно, что столь масштабный проект кому-то принесет выгоду, а кому-то - неудобства. По мнению генерального директора компании Penny Lane Realty Георгия Дзагурова, в основном выиграют девелоперы, приближенные к федеральным структурам, государственным банкам и прочим представителям власти. Ряд же застройщиков, по его словам, может окончательно потерять возможность согласовать проекты и вынужден будет уйти с рынка.
Эксперты также ожидают резкого ужесточения правил застройки на новых территориях, поскольку требования к нормам строительства и созданию документарной базы поднимутся до московских стандартов. Кроме того, аналитики прогнозируют, что постепенно цены на жилье здесь вырастут на 20-50 процентов. Фактор близости к Москве, в свою очередь, может сказаться на росте цен в отдаленных городах Подмосковья.
Девелоперы, опрошенные РИА Новости, также ожидают увеличения стоимости жилья в данном районе. Генеральный директор по девелопменту ГК "Масштаб" Дмитрий Лосев полагает, что сейчас цены вырастут на 10-20 процентов, а для дальнейшего роста потребуется опубликовать конкретные планы развития территорий и определиться с правилами застройки. Председатель совета директоров группы компаний "Московский ипотечный центр" Андрей Рябинский считает, что второй мощный скачок цен можно ожидать уже через 2-2,5 года.
Также застройщики обращают внимание на то, что пока не ясно, какие территории де-юре отойдут Москве. Вопрос это действительно важный для стройкомпаний, так как это связано с кадастровой стоимостью земли, налоговой нагрузкой, процедурой и сроками получения разрешительной документации. До наступления ясности в этом вопросе ряд застройщиков планируют не начинать проектирование новых проектов.
В корпорации "ИНКОМ" "Ленте.Ру-Недвижимость" заявили, что развитие Москвы в коридоре между Киевским и Варшавским шоссе выглядит весьма логично, так как здесь проектировался целый ряд мегапроектов (в частности, А-101 и Большое Домодедово). Они были подробно проработаны, и очевидно, что Москва их реализует в том или ином виде уже на столичных территориях. По мнению аналитиков, после того как процесс освоения этого участка будет завершен, агломерация будет развиваться и в других направлениях вокруг Москвы.
С ними солидарны эксперты портала "ГдеЭтотДом.Ру". Они отмечают, что на поверхности лежало территориальное развитие столицы на запад, где проживает значительная часть российской элиты, однако это могло быть не в интересах близких к власти землевладельцев и самой проживающей там элиты. Кроме того, на западном направлении практически нет земель свободных от застройки.
По прогнозам гендиректора компании "Главмосстрой-недвижимость" Татьяны Решняк, уже в ближайшее время проекты, находящиеся в продаже подорожают на 15-20 процентов. Этим могут воспользоваться покупатели, которые сейчас вложат средства в покупку квартир, чтобы впоследствии сыграть на росте цен.
Руководитель аналитического центра компании "ОПИН" Екатерина Лобанова отмечает, что перспективная столичная территория имеет следующий состав в части категорий земель: 48 процентов - земли сельскохозяйственного назначения, 36 процентов - земли населенных пунктов, более половины оставшейся площади относится к землям лесного фонда. По ее мнению, если незастроенные земли (около 70 тысяч гектар сельхозземель) пойдут под жилую и коммерческую застройку, это приведет к полному переделу рынка как многоэтажной городской, так и загородной недвижимости. "Стоимость коттеджей и земельных участков на новой территории может превысить 50 процентов. По ее словам, при этом престижность Новорижского шоссе не пострадает, но цены на остальных традиционно элитных направлениях (Минское, Пятницкое, Дмитровское шоссе) скорректируются", - сказала эксперт.
Помня о главном Решение о расширении границ Москвы было принято в поистине рекордные сроки. Дмитрий Медведев, который в последнее время регулярно отчитывал чиновников за невыполнение или медленное исполнение своих поручений, явно должен быть доволен руководителями столицы и Подмосковья.
Между тем, стоит понимать, что по сути речь идет о принципиальном решении, для оформления которого потребуется огромное количество различных согласований, поправок в многочисленные федеральные и местные законы. Чиновникам надо будет определиться не только с границами, но и со статусом городов и поселений, неожиданно ставших частью столицы. Нет ответа пока и на основной вопрос - кто и в каком объеме будет финансировать освоение новых московских земель. И это только лишь финансово-юридические задачи. После их решения должна начаться гигантская стройка, участники которой тоже пока не определены. В общем, вопросов пока гораздо больше, чем ответов. Ясно только, что в России появился новый мегапроект. Теперь главное, чтобы на его реализацию банально хватило денег, ведь есть еще Олимпиада, чемпионат мира по футболу, создание Международного финансового центра. Не стоит, наверное, забывать и о насущных делах - соцобязательствах государства, здравоохранении, сельском хозяйстве, жилищно-коммунальной сфере, образовании - и далее, как говорится, по списку.