Заграница не поможет Арендодатели заждались стабилизации на рынке аренды офисов

На офисном рынке Москвы никак не наступает долгожданная стабилизация. Владельцы офисных комплексов для привлечения арендаторов прикладывают максимум усилий - увеличивают арендные каникулы, предоставляют рассрочку платежей, оплачивают отделку помещений за свой счет. Часть арендодателей "пугают" рынок, повышая стоимость аренды. Мол, снимайте офисы сейчас, а то потом будет дороже. Однако спрос по-прежнему остается на низком уровне, а уровень вакантных площадей - высоким. Участники рынка все же видят свет в конце тоннеля, отмечая такую положительную тенденцию, как активизация иностранных компаний на рынке офисной аренды. Этому факту собственники не могут не радоваться - ведь иностранцы арендуют большие площади и на длительный срок. Кроме того, в первом квартале Москва стала европейским лидером по темпам роста ставок и вошла в пятерку городов с самыми дорогими офисами.
Иногда они возвращаются В конце 2008 года и в 2009 году многим российским представительствам зарубежных компаний, работающим в Москве, "сверху" было предписано сократить административные расходы. Делалось это в том числе с помощью отказа от части арендуемых площадей или от запланированных переездов в более просторные офисы. Из-за кризиса сорвались несколько арендных сделок с участием иностранных корпораций.
C начала 2010 года, по данным компании Penny Lane Realty, в сегменте аренды столичных офисов наблюдается рост активности западных игроков. С января по апрель 2010 года зарубежные компании заключили в Москве восемь крупных сделок (аренда 1000 квадратных метров и более). Офисами в Москве, в частности, обзавелись Deutsche Bank (7000 квадратных метров в бизнес-центре (NordStar Tower), Nokia Siemens Networks (5500 "квадратов" в комплексе "Фабрика Станиславского"), Avon (4860 квадратных метров в бизнес-центре "Фьюжн Парк", Volvo (3180 "квадратов" в офисном центре "Кантри Парк"), Eurasia Marketing Communication Group (2700 квадратных метров в комплексе "Апельсин"), Computershare (2000 квадратных метров в в БЦ "Кутузофф Тауэр", Paolo Conte (1504 "квадратов" в центре "Корпус Кнопа") и Norton Rose (1400 квадратных метров в офисном комплексе "White Square"). Аналитики отмечают, что за аналогичный период прошлого года лишь три иностранные компании заключили сделки по аренде московских офисов.
Активность иностранных компаний, по мнению экспертов Penny Lane Realty, прежде всего, связана с тем, что многие крупные корпорации оправились от кризиса и "возродили" долгосрочные планы своего развития. Немаловажной является и возможность арендовать хорошие помещения по низким ставкам.
Впереди Европы всей Обнадеживающая для арендодателей и не веселая для арендаторов информация поступила в мае от компании Jones Lang LaSalle. По данным компании, Москва по итогам первого квартала стала лидером среди европейских стран по темпам роста арендных ставок на офисные помещения. За первые три месяца 2010 года аренда офисов в среднем подорожала на 16 процентов. Российская столица опередила даже суперпрестижный лондонский район Сити, где рост составил шесть процентов.
В Jones Lang LaSalle считают, что ставки на элитные офисы продолжат свой рост. При этом эксперты оговариваются, что для офисных комплексов среднего уровня ситуация по-прежнему будет неблагоприятной.
Опять в ТОП-5 Компания CB Richard Ellis, в свою очередь, сообщила, что резкое годовое падение средних ставок аренды в 2009 году (-26,5 процента) не помешало Москве занять пятое место среди 176 городов мира по стоимости найма элитных офисных помещений. Цена аренды квадратного метра в престижном столичном офисном комплексе достигает сейчас 1346 долларов в год.
Первое место в рейтинге с годовой ставкой в размере 1969 долларов за "квадрат" занял Лондон (район West End). На втором месте расположился Гонконг (1649 долларов), на третьем Токио (район Inner Central), 1549 долларов, на четвертом - Мумбаи (1353 доллара).
В начале года компания Cushman & Wakefield сообщала, что в рейтинге городов мира с самыми высокими арендными ставками на офисы Москва по итогам 2009 года заняла седьмое место. Средний размер ставки на офисы класса А в российской столице составлял 768 евро за квадратный метр в год. Возглавлял рейтинг Токио (1441 евро за квадратный метр в год). Второе место занимал лондонский Вест-Энд (1220 евро), а третье - Гонконг (1207 евро).
От приятного к реальности Вышеперечисленные факты, характеризующие рынок аренды офисов Москвы, на первый взгляд, отрадны. Но особого значения для рынка они не имеют. Активизация иностранных игроков - положительный момент, но если подсчитать, получается что всего зарубежные компании арендовали около 30 тысяч квадратных метров. При том что, по оценкам экспертов, за январь-апрель в столице было введено в эксплуатацию 420 тысяч квадратных метров офисных помещений. Получается, вклад иностранцев в дело стабилизации рынка пока минимален.
Лидерство Москвы по темпам роста ставок в Европе, с одной стороны, говорит об активизации потенциальных арендаторов. То есть, собственники зданий реагируют на повышение спроса. Однако некоторые эксперты говорят, что ситуация несколько иная. "В рамках текущей конъюнктуры после сильного снижения во время кризиса арендодатели пытаются сдавать объекты по более высоким ценам. Но тенденцией это пока не стало, так как макроэкономические предпосылки для этого отсутствуют", - подчеркивает генеральный директор компании RRG Денис Колокольников.
Попадание российской столицы в пятерку городов с самой дорогой офисной арендой и вовсе не является каким-либо индикатором рынка. В подобных рейтингах, как правило, учитывается максимальные ставки в самых престижных районах. Поэтому ситуацию на рынке эта информация не отражает.
Цифры и прогнозы В цифрах же ситуация на офисном рынке выглядит следующим образом. В этом году в Москве должно быть введено в строй 1,3-1,5 миллиона квадратных метров офисных площадей (в 2009 году было построено 1,2 миллиона "квадратов"). За январь-апрель в эксплуатацию ввели 420 тысяч квадратных метров. Общее предложение офисов класса "А","B+" и "B-" в городе превышает 11,2 миллиона "квадратов". При этом доля вакантных площадей на рынке, по разным данным, составляет 18-25 процентов. Объем поглощения (количество купленных и арендованных площадей) офисов сокращается. В апреле этот показатель составил 80 тысяч квадратных метров, что в два раза меньше показателей марта.
По информации RRG, средняя ставка по офисной недвижимости как в пределах Садового кольца, так и за его пределами в апреле возросла на два процента и составила соответственно 658 долларов и 430 долларов за квадратный метр в год. Cushman & Wakefield сообщает, что по итогам апреля запрашиваемая ставка аренды квадратного метра в офисных комплексах класса "А" составила 650 долларов и 380 долларов за "квадрат" в офисах класса "В+".
По данным компании Prime Time Realty, 60 процентов спроса на рынке аренды офисной недвижимости приходится на площади до 300 квадратных метров, 35 процентов - на площади от 300 до 1000 "квадратов", 4 процента - на площади от 1000 до 5000 квадратных метров и один процент на площади свыше 5000 квадратных метров.
Предсказать развитие ситуации на рынке аренды офисов довольно сложно. Большинство экспертных прогнозов сводится к тому, что все зависит от состояния экономики в целом. Цепочка простая: улучшится экономическая ситуация, значит повысится уровень жизни (платежеспособность) граждан. Повышение спроса на различные бизнес-услуги приведет к тому, что благосостояние поставщиков этих услуг вырастет. И вот тогда вернутся благословенные для рынка коммерческой недвижимости времена, когда арендодатели устраивали аукционы среди потенциальных арендаторов.