Честное предпринимательство Москвичам предложили купить патенты на сдачу квартир в аренду

Чего только не делали московские власти вместе с налоговиками, чтобы легализовать рынок аренды жилья и заставить наконец собственников платить налоги: пытались связать аренду с временной регистрацией по месту прибывания, пугали москвичей штрафами, рейдами и проверками. Но если раньше они действовали в основном методом "кнута", то теперь в их арсенале появились еще и "пряники". Недавно владельцам лишних квадратных метров город пообещал всевозможные блага за официальную сдачу жилья в аренду очередникам (об этом "Лента.ру-Недвижимость" писала 25 августа). Теперь еще и налоговики напомнили, что у них есть хорошее предложение для арендодателей — упрощенная система налогообложения на основе патента. В пятницу Управление Федеральной налоговой службы по городу Москве распространило сообщение о том, что владельцы жилья могут стать индивидуальными предпринимателями и платить налоги с доходов от аренды квартир, гаражей и другого имущества по упрощенной схеме - путем приобретения патента. В понедельник развернутая информация об этом появилась на сайте управления.
На самом деле, патенты уже сложно назвать нововведением, поскольку Закон города Москвы от 29.10.2008 № 52 "Об упрощенной системе налогообложения на основе патента" действует с 1 января 2009 года. Налоговики просто решили напомнить собственникам, что сдача квартир в аренду — один из видов предпринимательской деятельности, а, стало быть, арендодатели должны платить налоги. И, кстати, в этом случае владельцы жилья, наравне с другими индивидуальными предпринимателями, могут воспользоваться упрощенной системой налогообложения, предусматривающей, как сказано в сообщении, простой налоговый учет и адекватную налоговую нагрузку.
Это значит, что владельцу квартиры не нужно будет ежегодно заполнять налоговую декларацию — достаточно заносить информацию о доходах в Книгу учета доходов индивидуальных предпринимателей, а это, как уверяют налоговики, гораздо проще. Впрочем, в чем заключается простота — в сообщении не уточняется. Кроме того, собственник может сдавать сразу несколько квартир — стоимость патента от этого не изменится, поскольку зависит только от срока, на который он выдается. Патент на сдачу жилья внаем может выдаваться на срок от одного месяца до одного года. Годовая стоимость составляет 43200 рублей. Если патент приобретается на меньший срок, то он обойдется владельцу в меньшую сумму. Например, двухмесячный патент будет стоить не более 7200 рублей.
Для того, чтобы платить налоги с доходов от сдачи квартир в аренду по упрощенной схеме владелец должен, в первую очередь, зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель, иначе он просто не сможет приобрести патент. В Межрайонную инспекцию ФНС России № 46 по Москве необходимо подать заявление о государственной регистрации индивидуального предпринимателя, копию паспорта и квитанцию об уплате госпошлины в размере 400 рублей. Свидетельство о регистрации ИП выдается через пять дней. После этого новоиспеченный индивидуальный предприниматель подает в налоговый орган заявление на получение патента — его обязаны выдать в десятидневный срок.
Возникает практический вопрос: кому из владельцев жилья может быть интересен конкретно этот "пряник"? Специалисты рынка недвижимости считают, что таких немного.
"Подобный патент будет интересен скорее собственникам жилья классов "бизнес" и "элит", - пояснила "Ленте.ру-Недвижимость" начальник отдела аренды компании "Пересвет-Недвижимость" Галина Фабрицкая. -Но в данном случае ситуация с налогообложением была более прозрачна и раньше, так как собственники дорогого жилья зачастую сдавали квартиры организациям и оплата могла вестись по безналичному расчету, как и уплата налогов".
"Предложение в первую очередь заинтересует собственников, предлагающих большие квартиры (или сразу несколько) стоимостью от 60 тысяч рублей в месяц", - подтвердил руководитель аналитического центра GED Analytics Александр Пыпин. По его данным, доля таких арендодателей на рынке Москвы не превышает 10 процентов. А каков процент владельцев, имеющих в распоряжении сразу несколько квартир для сдачи в аренду? Надо думать, они тоже в меньшинстве.
Эксперты сходятся во мнении, что владельцам квартир эконом-класса (а именно такие квартиры составляют большую часть предложения на рынке аренды) покупать патент невыгодно. Арифметика проста: средняя арендная ставка на однокомнатные квартиры эконом-класса в Москве составляет 23-25 тысяч рублей в месяц. Уплата 13-процентного налога на доходы физических лиц (НДФЛ) обойдется владельцам таких квартир в 35880-39000 тысяч рублей в год — то есть дешевле, чем годовой патент. И это в том случае, если владельцы вообще захотят выйти из тени и поделиться доходами с государством.
В целом, по мнению специалистов рынка, улучшение системы налогообложения для индивидуальных предпринимателей вообще и для арендодателей в частности — мера весьма достойная. Подобные шаги со стороны налоговой инспекции могут повысить долю легального рынка аренды, но в данном случае "отбелить" удастся только небольшой сегмент.
"Полностью рынок аренды из тени новые инициативы, конечно, не выведут, - считает директор управления аренды компании "Инком-Недвижимость" Галина Киселева. - И здесь можно много и долго говорить об особенностях национального менталитета, об отсутствии элементарной правовой культуры, об отсутствии доверия к государству – положение дел от этого не меняется: платить налоги многие наши соотечественники не любят и всеми средствами стараются этого избежать. Однако помимо стремления наших граждан сокрыть доходы существует еще одно препятствие: сложная и неудобная система уплаты налогов: в местных отделениях налоговых организаций неудобный график работы, всегда длинные очереди. Сейчас порядка 30-40 процентов наймодателей уже готовы декларировать доходы со сдачи квартиры в аренду и платить налоги, но из за этого неудобного расписания, бесконечных очередей и отсутствия понятного и простого механизма налоги в итоге платит не более 5 процентов из них".