Сила слова Чиновники заговорили о скором восстановлении рынка ипотеки

Реализация мер по спасению российского рынка ипотеки, о которых заявлялось в последние несколько месяцев, еще не перешла в практическую плоскость, а чиновники различного уровня уже вовсю заговорили о грядущем восстановлении рынка. Оптимистичным настроениям, похоже, поддались и банки, которые активно начали возобновлять ипотечные программы и улучшать условия по существующим продуктам. Логику банкиров, для многих из которых займы на жилье были постоянным источником пополнения оборотных средств, понять несложно: раз сверху поступил сигнал, нужно быть начеку и подготовиться к возрождению рынка. Свежие решения За последние несколько недель стало известно о новых способах реанимации рынка ипотеки, которые дополнили ранее озвученные меры, касающиеся достройки жилья эконом-класса, страхования ипотечных заемщиков, выкупа государством закладных у частных банков, а также снижения Центробанком коэффициента риска по кредитам.
Обнародование свежих идей было приурочено к заседанию совета при президенте РФ по реализации приоритетных национальных проектов, на котором рассматривался проект "Доступное жилье". В частности, вице-премьер Александр Жуков сообщил, что правительство прорабатывает вопрос о наделении Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) правом предоставлять банкам целевые займы для финансирования жилищного строительства. Условия предоставления кредитов и объем средств, который может быть выделен на эту программу, озвучены не были.
В свою очередь, гендиректор АИЖК Александр Семеняка сообщил, что в 2010 году будет вестись активная работа по субсидированию ипотечных кредитов из местных региональных бюджетов. При этом он подчеркнул, что эта мера рассматривается исключительно в качестве кратковременной. Также агентство предлагает государству выкупать квартиры заемщиков, не имеющих из-за кризиса возможности возвращать кредиты, а затем сдавать им же в аренду. Потом, по мере улучшения финансового состояния заемщика, он сможет выкупить жилье обратно.
Смелые прогнозы Перечислением спасительных мер глава АИЖК не ограничился и дал довольно смелый прогноз: восстановление рынка ипотечного кредитования с помощью господдержки произойдет в 2010 году. По его словам, уже через год объем выданных в стране ипотечных кредитов вернется к уровню 2008 года — более 600 миллиардов рублей. Сейчас же объем ипотечного рынка находится на уровне 2006 года (более 200 миллиардов рублей). Глава АИЖК также заявил, что в 2010 году средняя ставка по ипотеке в России снизится до 13 процентов.
Помощник президента России Аркадий Дворкович пошел еще дальше, сообщив, что существенного падения ставок можно ожидать уже в этом году. При этом он поделился секретом, о котором раньше никто не знал. На то он и секрет. По информации Дворковича, правительство рассматривает два варианта понижения ставок: установить для всех усредненную ставку на уровне 12-14 процентов или сделать ставку на уровне 15 процентов для состоятельных граждан, а для менее обеспеченных - на уровне 11 процентов. Чиновник не исключил, что государство пойдет по второму пути. Каким образом это планируется сделать и коснется ли это всех банков или только кредитов, выдаваемых по стандартам АИЖК, Дворкович не уточнил.
Ставка на дешевое жилье В свою очередь Александр Семеняка не стал скрывать, что основную ставку агентство делает на совместную с Фондом содействия развития жилищного строительства (РЖС) программу завершения недостроя эконом-класса, общая площадь которого составляет около 60 миллионов квадратных метров. Эта схема на первоначальном этапе выглядит следующим образом: один из госбанков выдает стройкомпании, аккредитованной при Фонде РЖС и работающей в рамках закона о долевом строительстве, кредит на завершение строительства жилья, готового не менее, чем на 70 процентов. Тот же банк выдает клиентам ипотечные кредиты на квартиры в строящемся на его деньги доме. При этом АИЖК берет на себя обязательство рефинансировать эти кредиты. Застройщик может и самостоятельно продавать квартиры. Не реализованные ни застройщиком, ни банком квартиры выкупаются Фондом РЖС по 30 тысяч рублей за квадратный метр и затем пойдут на реализацию государственных жилищных программ.
По словам главы АИЖК, при такой цене россияне перестанут ждать полного обвала рынка жилья и начнут скупать квартиры, причем с помощью ипотеки. АИЖК даже располагает конкретными цифрами: если цена квадратного метра будет находиться на уровне 30 тысяч рублей, а ставка ипотечного кредита - не выше 15 процентов годовых, жилье станет доступно 42 процентам российских семей, а при условии уменьшения ставки до 12 процентов - уже для 52 процентов семей. Картина, прямо скажем, вырисовывается радужная. Радоваться мешает лишь пресловутое слово "если".
Напомним, что еще в июне, когда стало известно о разработанной АИЖК и Фондом РЖС программе, представители строительного сектора отмечали, что по закону о долевом строительстве сейчас работают далеко не все застройщики. Банкиры, в свою очередь, заявляли, что застройщики не смогут продать квартиры по собственным ценам, а продажа жилья по цене 30 тысяч рублей не позволит стройкомпаниям расплатиться с банками. Есть еще один немаловажный момент. До кризиса при тех самых ставках на уровне 12-14 процентов годовых ипотека была доступна лишь состоятельным гражданам, части среднего класса, а также сотрудникам крупных промышленных предприятий. Даже если ставки и цены на жилье снизятся, необходимо помнить, что уровень дохода потенциальных заемщиков существенно упал и восстановления покупательской способности в России в ближайшее время ждать не приходится.
На всякий пожарный Как бы то ни было, заявления чиновников о "светлом" будущем ипотеки встряхнули рынок. Сразу несколько банков за последние два месяца внесли улучшения в свои программы либо вернулись на рынок. Ход мысли банкиров понятен. Если уж на самых верхах о падении ставок и грядущей распродаже жилья по бросовым ценам говорят как о свершившимся факте, то реагировать надо оперативно. С одной стороны, можно напомнить о себе потенциальным заемщикам, с другой - проявить социальную ответственность. Впрочем у каждой ответственности есть свои границы, поэтому "падать" до докризисных ставок пока никто не решился.
До кризиса изменений в ипотечных программах пяти банков никто бы и не заметил. Сейчас же, когда на рынке осталось около 20 банков вместо нескольких сотен, такая тенденция имеет право рассматриваться как симптом оживления рынка. Первым банком, который пошел на снижение в этом году, стал банк DeltaCredit. Минимальная ставка в рублях в банке теперь составляет 13,5 процентов (ранее — 14 процентов), в долларах — 9,5 процентов (11 процентов). Максимальный срок кредитования в рублях продлен до 20 лет. Затем ставки снизились в Оргрэсбанке: предлагаются кредиты в евро и долларах по ставкам от 8 процентов до 14 процентов годовых. Кроме того, банк ввел ипотечные продукты в рублях с фиксированными (от 17 процентов до 21 процента) и комбинированными (от 16 процентов до 20 процентов) ставками. Газпромбанк с 1 июля снизил ставки по кредитам на приобретение квартир на 0,5-1 процента в зависимости от валюты и срока кредита.
В свою очередь, ВТБ 24 дополнил линейку ипотечных продуктов кредитом с переменной ставкой. Основное отличие нового займа заключается в том, что процентная ставка по нему не фиксируется на весь срок кредитования, а корректируется дважды в год и зависит от размера ставки рефинансирования Центробанка. Размер переменной ставки в первый год кредитования фиксирован и составляет от 14,10 до 14,6 процентов годовых в рублях.
Смелее всех оказался Московский кредитный банк (МКБ), который не только возобновил рублевое кредитование покупки жилья на вторичном рынке, но и запустил ипотеку для первичного жилья, о которой в кризис среди банкиров вслух говорить не принято.
Процентные ставки по кредитам на "вторичку" находятся в диапазоне 18-24 процента годовых, на "первичку" — 22-26 процентов. Директор департамента розничного бизнеса МКБ Людмила Салигина так прокомментировала решение о начале кредитования покупки строящегося жилья: "Мы вернулись на рынок первичной ипотеки, так как считаем этот шаг соответствующим потребностям дня... Ипотечное кредитование на квартиры в новостройках отвечает не только интересам заемщика и банка, но и интересам экономики страны в целом".
Об оживлении рынка говорят и ипотечные брокеры, которые выступают проводниками между клиентами и банками. Заместитель генерального директора компании "МИЭЛЬ-Брокеридж" Ирина Кажикина полна оптимизма. Несмотря на то, что за первые пять месяцев 2009 года количество ипотечных сделок в Москве и Подмосковье уменьшилось в 5 раз по сравнению с тем же периодом 2008 года, ипотека жива, утверждает эксперт. "Говорить о сокращении ипотечного кредитования, дистанцируясь от общеэкономической ситуации, нельзя, особенно учитывая тот факт, что общее количество сделок с недвижимостью тоже снизилось. И если сравнивать долю ипотечных сделок в общем объеме сделок купли-продажи с докризисным уровнем, она сократилась не столь значительно. Начиная с апреля 2009 года, количество сделок с каждым месяцем увеличивается вдвое. Возросло количество обращений клиентов", - подчеркивает Кажикина.
Сухие цифры По данным компании "Кредитмарт", среднерыночная ставка по рублевым ипотечным продуктам в июне 2009 года снизилась на 0,2 процента и составила 19,7 процента (май — 19,9 процента). По сравнению с январем 2009 года (18,2 процента) рост ставки по рублевым кредитам составил около 1,5 процентов.
Сейчас рублевый кредит на покупку готового жилья в России в среднем можно взять минимум под 18,4 процента годовых, максимальная ставка составляет 20,3 процента. Минимальная ставка по кредиту на покупку дома с землей на вторичном рынке равняется 18,3 процента, максимальная - 19,7 процента.
Кредитовать банки готовы лиц в возрасте от 21 года (ранее – от 18 лет) сроком не более 10–15 лет (ранее до 25 лет). Размер первоначального взноса увеличился до 35–40 процентов.
Кстати о мерах К настоящему моменту практические все меры по стабилизации ипотечного рынка остаются на бумаге или на словах. Точные сроки их практической реализации не озвучивались. Впереди планеты всей оказалась Госдума, которая приняла законопроект, предполагающий, в частности, распространение налоговых вычетов на проценты по ипотечным кредитам, которые рефинансируют ранее полученные. На данный момент заемщики могут предъявить к вычету только проценты по целевому (ипотечному) кредиту, уплаченные в год покупки. Однако из-за кризиса многим заемщикам пришлось рефинансировать ипотечные займы. Будем надеяться, что начало положено.