Дело рук утопающих Строители придумали как вывести свою отрасль из кризиса

Ассоциация строителей России (АСР) разработала программу поддержки строительной отрасли и рынка недвижимости, которая будет передана на рассмотрение Правительства РФ. В списке мер более 30 пунктов, содержащих предложения по направлению госфинансирования в строительство и банковскую сферу, и по предоставлению льгот девелоперам. Для выведения строительной отрасли и рынка недвижимости из кризиса строители предлагают:
Оказать отрасли финансовую помощь В первую очередь, эксперты предложили провести анализ инвестиционно-строительных проектов, финансируемых государством, и ранжировать их по степени важности. Чтобы создать возможность для приостановки некоторых из них, если возникнет необходимость освободить средства для других нужд отрасли.
Они также выступили за изменение системы ценообразования при реализации жилищных госпрограмм. Сейчас при расчете бюджетного финансирования на завершение строительства или выкуп социального жилья используется "средняя рыночная стоимость 1 квадратного метра по субъектам Российской Федерации". Однако она не соответствует сегодняшним реалиям рынка и, как отмечают авторы программы, "не учитывает всех нюансов финансовых отношений застройщиков с местными органами власти".
В числе предлагаемых мер значится также выкуп готового жилья эконом-класса за счет федерального бюджета с участием бюджетов субъектов РФ с последующей передачей его муниципалитетам. Таким образом будет формироваться фонд для предоставления квартир гражданам, нуждающимся в социальной поддержке, это жилье также можно будет использовать в программах социальной ипотеки (продажа по сниженной стоимости в кредит, но на рыночных условиях). Кроме того, эксперты предложили финансировать за счет средств бюджетов всех уровней строительство инженерной и транспортной инфраструктуры на участках под жилищную застройку. По мнению строителей, это позволит снизить себестоимость жилья и повысит его доступность для граждан.
"Помирить" банки с застройщиками С осени 2008 года банки практически полностью приостановили финансирование строительных проектов. В то же время у самих банков выросли объемы кредиторской задолженности, увеличилось количество ненадежных кредитов. В результате многие кредитные организации приблизились к банкротству. Эксперты АСР назвали это "взаимным кризисом доверия" между застройщиками и банками и внесли предложения для разрешения ситуации.
Авторы программы считают, что государству необходимо контролировать, куда уходят предоставленные банкам средства, направленные на поддержку строительного сектора. Эксперты отметили, что банки прекратили финансировать застройщиков, несмотря на то, что осенью прошлого года Банк России выдал им кредиты на сумму в 1,411 триллиона рублей, а в декабре на поддержание ликвидности в реальном секторе было перечислено еще 18 миллиардов рублей из резервных фондов.
Кредиты строительным компаниям, считают эксперты, должны выдаваться исключительно на рефинансирование текущих задолженностей, завершение проектов на высокой стадии готовности и пополнение оборотных средств. Но средства надо предоставлять на приемлемых условиях. "Существующая средняя процентная ставка по кредитам, равно как и отказ от таких кредитов, в условиях снижения цен, вызванных резким снижением платежеспособного спроса, приведет к банкротству тысяч предприятий", - считают эксперты и уточняют, что процентные ставки существенно выросли, причем даже на уже выданные кредиты — на 22-25 процентов. Кроме того, сроки рассмотрения банками заявок и выделения средств застройщикам увеличились со стандартных 2 недель до 2-3 месяцев.
Необходимыми строители считают также предоставление государственных гарантий и субсидирование процентных ставок банкам, кредитующим строительство жилья экономкласса, а также проектов, финансирование которых осуществлялось с участием физических лиц.
Предоставить строителям льготы Программа также предусматривает налоговые льготы для девелоперов, которые строят соцжилье. Снижение ставки НДС с 18 до 12 процентов должно восполнить нехватку ликвидности в строительном секторе, при этом ставку можно снизить на ограниченный по времени срок.
Кроме того, авторы программы предложили предоставлять застройщикам временные (до 3 лет) отсрочки по платежам за аренду участка или по земельному налогу на участки, приобретенных до кризиса для возведения жилых домов и других социальных объектов, строительство которых сейчас приостановлено. Инвестиционные контракты должны быть продлены на срок до 1 года без применения штрафных санкций. Необходимо также упростить процедуру получения исходно-разрешительной документации на строительство и сократить сроки ее подготовки до 6-12 месяцев.
Должны быть также установлены новые правила для обеспечения техусловий — подключения строящихся объектов к инженерной инфраструктуре. В частности, плата за подключение должна взиматься после начала строительства, а не за 1-2 года до него. "Методика определения размера платы за технические условия является непрозрачной и, как следствие, тарифы за подключение значительно завышены. Стоимость технических условий еще не построенного дома дает дополнительную нагрузку в размере не менее 5-8 тысяч рублей на 1 квадратный метр жилья (свыше 20 процентов себестоимости). Кроме того, инженерные сети, построенные на средства застройщиков, не становятся их собственностью. Тем самым нарушается основной принцип инвестирования", - говорится в тексте программы.
Эксперты также считают, что государству необходимо "рассмотреть возможность" замораживания тарифов всех естественных монополий. "Тарифная составляющая в затратах реального сектора является одной из ключевых и прямым образом влияет на формирование цен, - отмечают они. - Перенос повышения тарифов хотя бы на полгода позволит предприятиям минимизировать свои потери в период январь-июнь 2009 года."
Помочь ипотечному рынку Эксперты ассоциации указали также на проблемы ипотечного рынка. По их данным количество российских банков, выдающих ипотечные кредиты, сократилось почти в 20 раз, ипотечные программы сохранили только 15 банков. При этом наиболее активно работают всего пять самых крупных, в основном, государственных банков — на их долю приходится 80 процентов выданных ипотечных кредитов. Размеры ставок по ипотеке выросли до 20 процентов и выше, требования к заемщикам и условия представления кредитов ужесточились, а выдача кредитов на покупку квартир на стадии строительства прекращена полностью.
В этих условиях резко увеличилось количество просрочек по оплате ипотечных жилищных кредитов. По данным ассоциации, уже в октябре 2008 года уровень просроченных выплат вырос на 20-50 процентов по сравнению с предыдущим месяцем.
Кроме того, остановились сделки по рефинансированию выданных ипотечных кредитов, что в первую очередь связано с отсутствием долгосрочных финансовых источников. Эксперты предлагают формировать эти источники за счет государственных средств. Основным должен стать Банк России, еще одним - Пенсионный фонд Российской Федерации (и негосударственные пенсионные фонды). Возможно также создать бюджетный фонд инвестиций (независимый от АИЖК).
В качестве помощи заемщикам ассоциация предлагает государству обеспечить гражданам компенсацию затрат, вызванных ростом ставок по ипотеке, а также субсидирование части процентов по кредитам на покупку жилья эконом-класса. Из средств бюджета предлагается также предоставлять попавшим в трудную финансовую ситуацию заемщикам возвратные ссуды на оплату кредитов, а на основе партнерства со страховыми компаниями создать систему страхования кредитных рисков, связанных с дефолтами заемщиков - в объеме 20 процентов от размера кредита.
Восстановить пошлины на цемент Строители также рекомендуют восстановить на 2 года ввозные пошлины на цемент и установить предельные отпускные цены для производителей на уровне не выше 3-3,2 тысячи рублей за тонну без учета НДС. "Стимулирование производства через введение или повышение ввозных пошлин на сырье и определенные виды продукции промышленности стройматериалов, конкурирующей с отечественной, способно сохранить сотни тысяч рабочих мест" — отмечают эксперты.
В Ассоциации строителей России надеются, что предлагаемый пакет мер позволит не только минимизировать влияние финансового кризиса на строительную и банковскую сферы, но и создаст благоприятные условия для их стабильного развития в будущем. Программа будет направлена в Правительство Российской Федерации для включения в "антикризисный" план государства. Напомним, что "План действий, направленных на оздоровление ситуации в финансовом секторе и отдельных отраслях экономики", был утвержден премьер-министром Владимиром Путиным в начале ноября 2008 года.