Даже не уговаривайте Компании-арендаторы отказываются от планов переезда в новые офисы

В конце года снизился спрос на офисы. Доля вакантных помещений растет, появляется больше свободных офисов, готовых к въезду новых арендаторов. Но у многих компаний сейчас туго с финансами, поэтому они откладывают планы переезда на новое место. Некоторые из них расторгают заключенные договоры и соглашаются платить неустойку. По данным компании Blackwood, совокупный объем предложения качественных офисных помещений в новых и реконструированных объектах класса А и В сегодня составляет около 8 миллионов квадратных метров. Но количество новых объектов до конца года существенно не вырастет. Из 2,5 миллиона квадратных метров, заявленных к вводу в 2008 году, на рынке появилось не более одного миллиона. И до конца года будет введено не более 500 тысяч квадратных метров офисных площадей.
Многие заявляемые к выходу объекты отложены на неопределенный срок, поскольку девелоперы вынуждены замораживать проекты в связи с недостатком финансирования. Однако собственники объектов, которые сейчас находятся на завершающей стадии строительства и все-таки выйдут на рынок в начале 2009 года, могут не найти арендаторов. Вероятнее всего, рост вакантных площадей на офисном рынке будет увеличиваться, так как спрос на офисные помещения к концу года существенно снизился.
Потенциальные компании–арендаторы начали пересматривать планы своего развития и бюджеты на 2009 год: многие из них отказываются от расширения штата (а нередки и сокращения сотрудников в компаниях), а соответственно и от переезда в новый офис, как правило, больший по площади. То есть арендаторы отказываются от дополнительной площади, которую они брали себе "на вырост".
"Арендаторы, у которых срок аренды заканчивается в конце 2009 – начале 2010 года, предпочитают занять выжидательную позицию и отложить принятие решений о выборе нового офиса на какой-то промежуток времени (до марта-апреля 2009 года), предполагая, что ставки аренды существенно снизятся, - рассказала Ленте.Ру региональный директор департамента аналитики компании Colliers International Ольга Ясько. - Также наблюдаются изменения в переговорной политике участников рынка в сторону интересов арендаторов, которые принимают более агрессивную позицию в переговорах. Есть примеры, когда арендаторы отказываются от ранее подписанных договоров или соглашаются платить неустойку, но не идти в новый офис".
По мнению Владимир Пинаева - управляющего директора компании Jones Lang LaSalle, категория прайм-недвижимости (то есть офисы класса А) оказалась наиболее подвержена кризису, поскольку традиционные потребители таких помещений - финансовые институты, банки, инвестиционные компании, переживающие сейчас не лучшие времена. "Поэтому сейчас компании волнует не вопрос имиджа, а вопрос оптимизации издержек по ведению бизнеса, в том числе и арендные расходы", - утверждает он.
Рост арендных ставок на офисные помещения с начала 2008 года составил от 15 до 20 процентов по разным объектам. По данным аналитиков компании Blackwood, к началу осени ставки аренды офисов (без НДС и эксплуатационных расходов) составляли 850-1600 долларов за квадратный метр в год для помещений класса А, от 730 до 1500 долларов — для класса В+, а помещения класса В можно было снять за 450-900 долларов за квадратный метр в год.
Как отмечает директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Ольга Широкова, собственники зданий пока не снижают ставки в массовом порядке, однако сделки заключают с существенными дисконтами, используют разнообразные программы скидок - в ряде объектов уровень ставок аренды снижался от 10 до 25 процентов.
Ольга Ясько из Colliers International в свою очередь отмечает, что уже к концу года арендные ставки должны снизиться на все категории объектов. Средний диапазон ставок аренды помещения в офисных объектах класса А составит 800-1400 долларов за квадратный метр в год (без эксплуатации и НДС), 650–900 долларов — в объектах класса В+ и 450–650 долларов - в объектах В-.
Аналитики считают, что 2009 год может стать хорошим временем для арендаторов – собственники станут более лояльны, повысится уровень вакантных площадей, а значит, появится возможность выбора между объектами, станет еще более выгодным заключение долгосрочных договоров. В следующем году арендные ставки могут снизиться на 20-40 процентов по разным объектам - в зависимости от их местоположения и других рыночных характеристик.
"Конечно, в условиях кризиса каждая компания будет стараться минимизировать свои расходы, но не каждая согласится поменять определенный образ жизни и сменить привычный офис класса А на непривычный офис класса В, - полагает управляющий партнер компании London Consulting & Management Company | LCMC Дмитрий Золин. - Для тех, кто не хочет менять установленный уклад, но хочет сократить расходы, всегда остается вариант сдавать офисы в субаренду. Поэтому полностью бизнес-центры класса А вряд ли опустеют".