Недавно в России появился новый формат жилья с непривычным для уха названием "апартаменты". Для среднестатистического россиянина "апартаменты" ассоциируются скорее с зарубежными романами из красивой жизни, однако сегодня "красивую жизнь" можно купить дешевле обычной квартиры и говорить, не кривя душой: "Я живу в апартаментах", - опуская при этом важное замечание "с видом на МКАД", или купить пентхаус в самом высоком и дорогом здании города с круглосуточным гостиничным сервисом, что тоже будет "апартаментами".
Жить можно, прописаться - нет
Если рассматривать такие помещения с точки зрения буквы закона, то понятие "апартаменты" в российском законодательстве имеется. Оно обозначает номер в гостинице площадью не менее 40 квадратных метров, состоящий из двух и более жилых комнат и имеющий кухонное оборудование. Целевое назначение таких объектов - не постоянное, а временное проживание. То есть жить в таких помещениях можно сколько угодно, а прописаться – нет, а значит нельзя и "приписаться" к районной поликлинике, школе, детсаду, обратиться в собес и получить загранпаспорт "по месту жительства". Впрочем, владельцев апартаментов редко волнуют такие мелочи, большинство покупателей - господа не бедные, и решением их проблем занимаются совсем другие люди.Единственным примером "экономных" апартаментов в Москве пока является жилой комплекс на Ярославском шоссе 122-124. По документам это вовсе не жилой дом, а гостиница, хотя здание представляет собой обычную "панельку". Квартиры здесь стоят примерно на 20 процентов дешевле таких же по соседству. В пресс-службе компании "ПИК" нас уверили, что это связано, прежде всего, с новизной данного типа жилья на столичном рынке и с тем, что покупатели не сталкивались прежде с подобными форматами жилой недвижимости.
"Людям поначалу сложно было понять, как можно проживать в квартире без официальной прописки, без привычного регистрационного штампа в паспорте. Определение апартаментов как жилья, пригодного для временного проживания, в некоторой степени настораживало клиентов", - сообщили в пресс-службе. Сегодня ситуация изменилась, и апартаменты часто приобретают те, кто имеет квартиру и регистрацию, но кому необходима дополнительная жилплощадь. Так, идеальным жильем апартаменты могут стать для бизнесменов средней руки, часто приезжающим в Москву по делам фирмы, для молодых людей при разъезде с родителями или для творческих работников, когда им требуется уединение.
Денис Колокольников, генеральный директор консалтинговой компании Russian Research Group (RRG), объясняет появление такого формата желанием девелопера сэкономить. Дело в том, что городские власти, стремясь "подтолкнуть" реализацию программы строительства недорогих отелей, установили ряд льгот именно для проектов отелей невысокого класса. В результате девелоперу гораздо проще получить участок на строительство гостиницы, чем на строительство жилья. "Оптимальным выходом оказывается строительство так называемых апартаментов, - считает Колокольников. - По документам это гостиница, а фактически – многоквартирный дом. Для покупателя приобретение такого объекта является довольно выгодным, так как стоимость такого жилья ниже, чем стоимость квартиры. Для инвестора или девелопера это возможность продать здание по частям, соблюдая букву закона, да еще и несколько дороже, чем стоимость гостиницы".
Терминологические казусы приводят и к тому, что довольно часто апартаментами называют помещения не только нежилые, но и без права собственности. Например, дом, который строится в природоохранной зоне, или недвижимость, на которую сам застройщик право собственности имеет, но покупателю по каким-то причинам не передает. Даже с учетом того, что помещение оформляется в долгосрочную аренду на 25 или 49 лет, это создает сложности при передаче объекта по наследству, продаже и т.д.
Приживется или нет такой формат "жилого нежилья" в сегменте эконом-класса - покажет время, а вот в сегменте премиум-класса такое предложение сейчас модно и востребовано. В "премиуме" апартаменты можно разделить на "гостиничные" и "офисные".
Апартаменты в гостиницах
В гостинице понятие апартаментов, несмотря на попытку опять же называть этим красивым словом все, что лучше общежития, имеет четкое определение. Специалисты выделяют четыре основных вида апартаментов: апартаменты, апарт-отели, сервисные апартаменты и кондо-отели.В первых трех видах недвижимости апартаменты сдаются в аренду на разных условиях – как в краткосрочную, так и в долгосрочную аренду. Всем проживающим, вне зависимости от того, на какой срок арендованы номера, обеспечивается гостиничный сервис и возможность пользоваться инфраструктурой отеля.
В Москве в последнее время наблюдается повышенный интерес к формату апарт-отелей и сервисных апартаментов. "Услугой аренды апартаментов активно пользуются топ-менеджеры корпораций, особенно иностранных или крупных российских региональных компаний", - говорит генеральный директор компании "Акватория Консалтинг" Андрей Канорский.
Единственным видом отелей, где недвижимость можно купить в собственность, являются кондо-отели. Обычно в таких отелях часть номеров сдается как в обычной гостинице, а часть продается в собственность. Канорский поясняет, что при реализации крупных проектов формат кондо-отелей позволяет значительно минимизировать риски девелоперов и снизить сроки окупаемости.
Фактически здесь применяется схема долевого строительства – продажа части номеров на этапе строительства позволяет аккумулировать средства на завершение комплекса, погашение кредитов и возврат инвестиций. В Москве на таких условиях реализуется гостиница "Москва".
Для покупателей/инвесторов приобретение такой недвижимости также выгодно. Приобретая апартаменты, собственники могут как проживать в них временно или постоянно, так и сдавать в аренду. Причем управляющая компания помимо общего управления отелем и эксплуатации объекта может по желанию собственника заниматься сдачей в аренду его апартаментов на тот период времени, когда он в них не проживает. Как ожидается, по пути продаж апартаментов пойдут владельцы сочинских отелей после окончания Олимпиады. По оценкам экспертов, из 55,6 тысячи номеров, которые будут обслуживать гостей Олимпиады 2014 года (в эту цифру войдут и существующие, и вновь построенные гостиничные номера), по окончании праздника спорта на рынок попадут более 30 процентов.
Тенденция, однако
Также предложение о продаже апартаментов все чаще можно встретить в деловых комплексах. Более того, практически все бизнес-центры нынче заявляют о том, что в их составе есть жилые апартаменты. Приобретают "жилье без выхода из офиса", по данным аналитической службы Mirax Group, преимущественно мужчины в возрасте от 35 до 50 лет, владельцы крупного и среднего бизнеса, топ-менеджеры крупных компаний.Президент инвестиционной группы SESEGAR Ирина Жарова-Райт считает, что целевой аудиторией апартаментов являются как российские, так и иностранные компании, заинтересованные в обеспечении жилой площадью своих сотрудников. Причины, по которой компании прибегают именно к этому виду недвижимости, очевидны: удобное месторасположение и комфорт. Апартаменты могут приобретаться/арендоваться в том же здании, где находится офис компании. Собственнику очень удобно, что все вопросы, связанные с эксплуатацией и управлением недвижимости, решает управляющая компания. Кроме того, в большинстве случаев покупатели апартаментов уже имеют в собственности разные виды жилья, и для них вопрос прописки/регистрации не актуален. Для потенциальных покупателей апартаментов решающее значение имеет инфраструктура комплекса, в котором приобретается недвижимость. "На сегодняшний день, - говорит Жарова-Райт, - апартаменты выставлены на продажу в деловых комплексах "Легенда Цветного", "Федерация", "Город столиц"".
По словам заместителя председателя правления корпорации Mirax Group Андрея Титюника, активные продажи апартаментов начались лишь в 2006 году, и так как большинство их на сегодняшний день только вводится в эксплуатацию, определить среднюю стоимость апартаментов достаточно сложно. По данным Mirax Group, стоимость таких помещений колеблется в диапазоне от 13 до 38 тысяч долларов за квадратный метр в зависимости от месторасположения комплекса, этажа, расположения на этаже, видовых характеристик.
Андрей Титюник считает, что в силу отсутствия конечного предложения на рынке сегмент апартаментов пока недооценен: мировой опыт реализации такой недвижимости показывает, что квадратный метр в готовом доме стоит около 30-35 тысяч долларов за квадратный метр.
В комплексе "Федерация" стоимость квадратного метра апартаментов составляет до 38 тысяч долларов, за эти деньги будущие владельцы получат уникальные виды из панорамных окон.
Продаются апартаменты и в "Неглинной Plaza" на Бульварном кольце. Здесь их имеет смысл покупать, чтобы почувствовать себя жителем старой Москвы с современными возможностями. Жилая зона расположена во внутреннем дворе бизнес-центра и представляет собой четыре соединенных между собой особняка клубного типа разной этажности, имеющих отдельные выходы к изолированным секторам подземной автостоянки, предназначенной только для автомобилей жильцов и их гостей.
Свобода от забот
Преимуществом проживания в апартаментах любого типа, за исключением, пожалуй, лишь недвижимости эконом-класса, является сервис. Жильцы практически избавляются от забот – владельцем предоставляется полный гостиничный сервис и весь спектр коммунальных услуг, которые берет на себя управляющая компания.Так, например, апартаменты башни "Федерация" будут находиться под управлением международной сети Hyаtt International, за апартаментами в гостинице "Москва" будет "ухаживать" Four Seasons.