21 декабря глава Росстроя Сергей Круглик заявил, что считает невозможным госрегулирование цен на жилье. Он добавил, что такое регулирование разрушит рынок и добавил, что государство может оказывать поддержку в области строительства "социального" жилья.
Заявление о том, что госрегулирование цен на жилье невозможно, это правда, но не вся. На деле перед чиновниками стоит задача сделать жилье доступным - и принимаемые законопроекты направлены как раз на снижение темпов роста цен.
Государство
Одним из основных факторов роста цен является размер ипотечной ставки. Сейчас она превышает 10 процентов и снизится в ближайшие годы, как пообещал вице-премьер Александр Жуков, до 7 процентов. Правда, по мнению экспертов, в существующей ситуации снижение процентной ставки, сделав жилье доступнее, увеличит спрос, а вместе с ним – и цены.В любом случае, этот показатель, являющийся основным индексом на более развитых рынках (например, американском), в настоящий момент зависит от действий чиновников – государственного Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, успешности борьбы с инфляцией и ставки рефинансирования Центробанка.
Кроме того, чиновники считают, что легальным способом регулировать предложение жилья и вносить свою лепту в снижение цен является строительство «социального» жилья – для малоимущих граждан и некоторых других слоев населения.
На особом положении и бюджетники в некоторых регионах – там появляются беспроцентные кредиты на приобретение жилья. Правда, социальное жилье, как и всякая льгота, может в будущем стать звеном в той или иной «серой» схеме.
В каком-то смысле способом регулирования рынка является и сам национальный проект «Доступное жилье». Однако, как признает Сергей Круглик, его результаты станут видны гораздо позже. Это и понятно, масштабы госпрограмм невелики. Так, программа выдачи жилищных сертификатов в 2006 и 2007 году затронет лишь 45 тысяч россиян.
Правда, если Росстрой не предполагает регулировать рынок жилья, то этим с удовольствием займутся другие ведомства. В планах Федеральной налоговой службы в 2007 году - побеседовать с хозяевами сдаваемых в аренду квартир, так как далеко не все из них включили эти доходы в свою декларацию. Одним из следствий этой полезной инициативы станет дальнейшее повышение арендной платы.
В свою очередь, Федеральная антимонопольная служба предложила сократить спрос на квартиры и начать борьбу со спекулянтами жильем. По данным чиновников, около трети квартир покупаются для дальнейшей перепродажи. Идея ФАС состоит в том, чтобы увеличить ставку подоходного налога для тех лиц, которые купили недвижимость сроком не более чем на 2-3 года.
По мнению сотрудников ФАС, увеличивать предложение жилья нужно и другими способами.
Надо думать, речь идет о том, чтобы приглядеться к застройщикам.
Компании
Потерпев неудачу в регулировании рынка жилья, российские власти предположили, что на рынке недвижимости, особенно в крупных городах, существует ценовой сговор застройщиков.Сначала проверку производила Генеральная прокуратура. Осенью следователи заявили, что не смогли обнаружить следов ценового сговора. Тогда ту же гипотезу решила проверить в Москве, Подмосковье и Петербурге ФАС.
Выяснилось, что существующее положение дел не нарушает антимонопольного законодательства, а рыночные доли таких лидеров московского рынка, как, например, Донстрой, КРОСТ, ПЭК, ДСК 1 и Москапстрой не превышают 15 процентов.
Впрочем, антимонопольщики отметили, что определенные настораживающие тенденции существуют. Так, оказалось, что средняя себестоимость квадратного метра московской недвижимости составляет менее 27 тысяч рублей и колеблется от 15 до 45 тысяч рублей. В Петербурге себестоимость метра тоже невелика – 14-15 тысяч рублей.
Однако продажные цены в несколько раз выше. Так, стоимость среднего московского метра, по данным «Индикаторов рынка недвижимости» недавно перевалила за 4200 долларов, то есть 110 тысяч рублей. А средняя стоимость метра по России, по данным Минрегиона, составляет 32 тысячи рублей, то есть близка к себестоимости московского метра.
По мнению Михаила Евраева, начальника управления ФАС РФ по контролю и надзору в сфере недвижимости, на такое несоответствие должно обращать внимание не его ведомство, а налоговики.
Кто должен обратить внимание на остальные недостатки рынка, вызывающие спад предложения, неизвестно. Но бороться, по данным ФАС, придется и с бюрократизмом чиновников, и сложностями с подключениями к инфраструктуре, и с привычкой распределять участки под строительство не на аукционе.
Сами же компании пока сражаются с федеральным законом о долевом строительстве. Именно его компания «Миэль» недавно назвала в качестве одной из причин спада на рынке. Цифры, приведенные в отчете, потрясают – объемы столичного рынка новостроек сократились за год на 20 процентов, а объемы предложения – на 30 процентов.
Реконструкция
Спасение сотрудники ФАС видят в масштабной реконструкции застроенных территорий. Это неудивительно - во-первых, крупные города настолько разрослись, что точечная застройка не удовлетворяет потребностей жителей, а во-вторых, здания ветшают в 20 раз быстрее, чем их успевают сносить.В Москве реконструкция уже идет полным ходом. Так, в 2006 году власти столицы по плану должны снести 212 пятиэтажек, в том числе несколько "фенольных" домов. На их месте, скорее всего, построят высотки.
Параллельно идет модернизация московских "хрущевок" - их сделают более современными белорусские строители. Несколько объектов построят и киевские строители – те самые, что возводили один из микрорайонов Куркино.
Однако реконструкция обычных жилых зданий – не панацея. Сейчас негде селить не только москвичей, но и гостей столицы. По данным московского правительства, дефицит гостиничных мест, возникший в ходе сноса крупных гостиничных комплексов, будет погашен только в 2008 году. Для этого, в частности, придется возвести в центре Москвы сотню гостиниц, а всего по столице – около 230.
По мнению ФАС, в городе все зависит от властей. Московскому правительству чиновники порекомендовали построить новые развязки и дороги, чтобы граждане охотнее ехали жить в Подмосковье.
Похоже, за рынком жилья вскоре будут следить не регуляторы, а регулировщики дорожного движения.