За последние несколько лет в российском ипотечном кредитовании произошло значительное снижение ставок. Если в период с 2000 по 2003 год они составляли 18-20 процентов годовых, то сейчас большинство банков выдают кредит на покупку жилья под 11-12 процентов.
Тех, кто взял кредит на квартиру под 18-20 процентов годовых, такая ситуация не может не беспокоить: ведь получается, что сейчас они переплачивают. Конечно, можно утешаться тем фактом, что, например, в Москве стоимость квадратного метра c 2002 года выросла в четыре раза - и следовательно, кредит остается выгодным, ведь общая сумма платежей по нему, даже с учетом высоких процентов, все равно меньше сегодняшней среднерыночной стоимости квартиры.
Но работает такая схема только в том случае, если кредит под высокий процент выдавался на относительно небольшой срок. Если же заемщик получил "длинный" кредит на 15-20 лет, то удорожание квартиры таково, что на сегодняшний день ее общая стоимость, включая платежи по ипотеке, все еще намного больше, чем при покупке квартиры по рыночной цене. Кроме того, не забудем и о том, что цены на квартиры в разных регионах страны растут разными темпами - и вовсе не обязательно так же бурно, как за последний год в Москве и Санкт-Петербурге.
Занять, чтобы расплатиться
И тем не менее выход есть. Его подсказывает сама система банковского кредитования. Ведь если можно взять кредит на квартиру, то почему бы не взять новый кредит, под более низкие проценты - и погасить ставший невыгодным старый? На языке финансистов это называется перекредитованием.Но кто даст обычному гражданину вот так, за здорово живешь, весьма значительную сумму без какого бы то ни было обеспечения? (Заметим попутно, что те, у кого обеспечение под солидный кредит имеется, квартиру по "длинной ипотеке" обычно не покупают). Для того, чтобы минимизировать риски кредита, выданного на длительный срок, банку нужны гарантии. Именно поэтому, как и в случае с традиционной ипотекой, обеспечением становится купленная квартира. Ее перезакладывают, а кредит рефинансируют.
Возникает резонный вопрос: а в чем же при перекредитовании состоит выгода банка? Ведь куда как интереснее получать 20 процентов в год, а не 12. Вот тут и начинаются любопытные подробности.
Рассчитать, чтобы не прогореть
В подавляющем большинстве российских банков погашение кредита происходит по схеме аннуитетных, то есть равных платежей. Рассчитываются они таким образом, что сначала заемщик гасит проценты по кредиту, а непосредственно сам долг начинает выплачивать ближе к середине срока кредитования.Приведем упрощенный пример. Допустим, заемщик взял кредит на 100 тысяч долларов на 10 месяцев под 20 процентов за весь срок выплаты, включая комиссию за ведение счета (не забудем, что банки, помимо процентов, взимают и ее). В этом случае ежемесячный платеж будет равен 12 тысячам долларов.
Казалось бы, эти 12 тысяч всякий раз будут включать в себя 10 тысяч долларов из основного долга плюс проценты в размере 2 тысячи долларов. Но именно такой расчет кредитному учреждению и невыгоден. Ведь если должник выплачивает проценты поровну, то они будут возвращаться к банку в течение длительного времени. А ведь заработок банка - это именно проценты, и их желательно получить в первую очередь.
Поэтому в аннуитетных платежах в первые месяцы, а иногда и годы, большую часть составляют проценты, а основной долг либо не выплачивается совсем, либо занимает символическую долю платежа. Скажем, первый платеж из нашего примера - 12 тысяч долларов - может быть составлен из 10 тысяч долларов, которые заемщик выплачивает в качестве процентов, и только 2 тысяч - из основного долга. Во втором платеже доля основного долга увеличится и составит уже 3 тысячи долларов, а проценты, соответственно, - 9 тысяч.
Но в любом случае, после двух платежей по 12 тысяч долларов, сумма основного долга заемщика будет равной не 80 тысячам, как можно было бы предположить, а 95. Конечно, если он собирается выплачивать кредит от начала до конца, ничего не выгадывая, то ему безразлично, что именно он погашает. Но если именно в этот момент возникнет необходимость прибегнуть к перекредитованию, то окажется, что из 24 тысяч, которые уже внесены, 19 придется просто подарить банку: ведь при переоформлении кредита все расчеты надо начинать, исходя из остатка основного долга.
Это правило действует независимо от того, происходит перекредитование в том же банке, где был получен первый кредит, или в другом. Хотя, конечно, своим клиентам банки охотнее идут навстречу.
Таким образом, получается, что при перекредитовании заемщик в любом случае теряет те деньги, которые он успел заплатить в качестве процентов - разумеется, если ему не повезло сотрудничать с банком, который применяет систему дифференцированных платежей. В ней долг и проценты в каждой выплате имеют равное соотношение, а платежи постепенно уменьшаются. Правда, эта схема предусматривает куда более значительные выплаты в начале срока кредитования, а это не каждому по карману.
Еще одна выгода банка состоит в том, что за оформление кредита он берет комиссию, которая не подлежит возврату. А при перекредитовании нужно заплатить еще один комиссионный платеж, иногда довольно значительный.
Продать, чтобы кредитовать
Самим же банкам далеко не всегда полезно держать выданные кредиты у себя. Особенно это касается ипотечных кредитов: ведь банк выплачивает сразу крупную сумму, которая вернется полностью только через несколько лет. Поэтому банки во всем мире охотно используют рефинансирование - проще говоря, продают кредиты друг другу или рефинансирующим организациям.В России выкуп ипотечных кредитов только в середине текущего года начал набирать обороты. Об открытии программ по этому направлению один за другим объявили Международный Московский Банк, Райффайзенбанк, Внешторгбанк 24, "Абсолют-банк", "Импэксбанк", инвестиционный банк "КИТ Финанс".
Наибольшей популярностью рефинансирование ипотеки пользуется в российских регионах. Здесь кредиты на покупку жилья выдают в основном мелкие и средние банки, для которых значительно выгоднее зарабатывать на оборотах, чем держать у себя "длинные" кредиты.
Логично предположить, что возникнут частные организации, которые специализировались бы на рефинансировании - то есть периодически выкупали у небольших банков выданные ими кредиты с тем, чтобы секьюритизировать их, то есть превратить в ценные бумаги, на продаже которых затем можно будет неплохо заработать.
Купить, чтобы заработать
До последнего времени единственным оператором на рынке рефинансирования ипотечных кредитов, к тому же не частным, а государственным, оставалось Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Появлению частных рефинансирующих организаций мешало в первую очередь то, что законодательство об ипотечных ценных бумагах не было доработано - а значит, масштабное рефинансирование было попросту невыгодным.В самом деле, зачем выкупать у банка кредит - а тем более несколько кредитов (это называется пулом) - если нельзя использовать их как инструмент для извлечения прибыли? Это получается бульон из-под яиц. Вот если есть возможность на основе выкупаемого кредитного пула выпустить ценные бумаги, которые дадут доход, то кредиты становятся интересными для покупки. Риэлторы и банкиры в этом случае говорят о формировании вторичного рынка ипотеки.
И вот наступила весенняя депутатская сессия. Госдума приняла долгожданные поправки в федеральный закон "Об ипотечных ценных бумагах". Теперь выпуск облигаций по самым устойчивым кредитам не за горами: дебютный ожидается уже в текущем году. Совсем недавно эксперты прогнозировали, что единственным эмитентом на довольно продолжительное время станет АИЖК, и это понятно: его обязательства надежно обеспечивает владелец, а им является государство.
В октябре о запланированном выпуске собственных ипотечных ценных бумаг объявила первая частная небанковская организация - "АТТА-ипотека", созданная в апреле 2005 года. Ее генеральный директор Александр Черняк одной из значимых проблем современного российского рынка рефинансирования считает отсутствие стандартной процедуры перекредитования. Всюду царит индивидуальный подход, благодаря которому, например, размер комиссии, взимаемой за переоформление кредита, варьируется от одной до десяти тысяч рублей.
Александр Черняк прогнозирует рост объемов вторичного рынка ипотечного кредитования в России до 7,6 миллиарда долларов к 2008 году. Он рассчитывает, что к этому времени "АТТА-ипотека" рефинансирует кредиты на сумму около 800 миллионов долларов.
Система рефинансирования ипотеки дает новые преимущества как банкам и небанковским ипотечным организациям, так и покупателям жилья в кредит. Кредиторам она позволяет повысить обороты денежных средств. За счет этого количество выдаваемых кредитов должно увеличиться в несколько раз. А клиенты получают свои преимущества: сниженные процентные ставки и комиссии плюс увеличенный срок кредитования.
Но, конечно же, до того, как принять решение о перекредитовании, надо хорошенько все взвесить и просчитать. Как, впрочем, перед любым финансовым решением.