Москву без "хрущевок" представить себе можно достаточно легко. Например, в центре столицы осталось всего несколько районов, не охваченных еще массовой программой сноса и реконструкции. А вот для того, чтобы нарисовать в воображении город, в котором не будет также девятиэтажных коробок советского типа, обычной фантазии недостаточно. С таким виртуальным проектом пока что может справиться только сознание мэра Москвы Юрия Лужкова.
Сносить будем всё
Хотя всем известно, что рост цен на жилье в российской столице, наконец, остановился, обещанных снижения цен и кризиса ликвидности на московском рынке недвижимости тоже не произошло. Аналитики утверждают, что замедление роста цен в последние полгода является коррекцией, связанной с их несоответствием реальному спросу в предыдущие периоды. Короче говоря, цена квадратного метра в Москве сейчас стабилизировалась и впредь обещает оставаться высокой.
Это дает Юрию Лужкову возможность с еще большей, чем прежде, настойчивостью бороться с архитектурным наследием советского прошлого. Например, 10 ноября 2004 года кампания по сносу и реконструкции московского жилья неожиданно приобрела новый размах.
В этот день в мэрии заседал координационный совет по проблемам развития ЦАО. И когда префект Сергей Байдаков предложил снести два девятиэтажных дома, оказавшихся в районе реконструкции ветхих и аварийных домов, Лужков не просто поддержал своего подчиненного, но вдруг заявил, что в данном районе и во всей Москве "нам следует избавляться не только от ветхого и аварийного, но и от некомфортного жилья".
Слово "некомфортное" в этом высказывании оказалось ключевым. Потому что если понятия "ветхости" и "аварийности" обладают вполне понятными аналогами в объективной реальности (хотя всем известны случаи, когда объявленный "аварийным" дом в центре Москвы успешно функционировал в течение почти десяти лет), то "некомфортность" - явление весьма растяжимое.
Например, обычная "хрущевская девятиэтажка" действительно не очень сильно отличается от аналогичного пятиэтажного строения и обладает точно такими же недостатками (маленькой кухней, часто - совмещенным санузлом, вызывающими клаустрофобию коридорами, плохими коммуникациями). Уже вчера стало известно, что "некомфортными" Лужкову также кажутся конструктивистские дома в кварталах, застроенных в 30-х годах прошлого столетия. Эти кварталы, как и районы массового типового строительства 1960-х, предлагается теперь полностью снести и застроить новыми зданиями, комфортность которых устроит и мэра, и современный рынок недвижимости.
И хотя конкретных адресов вчера названо не было, всем стало ясно, что действующая еще с 1995 года "программа сноса и реконструкции ветхого и аварийного жилья" превращается отныне просто в "программу сноса жилья". Дело в том, что до сих предполагалось сносить только хрущевские "пятиэтажки" самых первых серий - К-7, 1605-АМ, 1-МГЗОО, II-32, II-35, признанных непригодными к какой-либо модернизации. Остальные же "хрущевки" собирались реконструировать, меняя коммуникации, устанавливая лифты и мусоропровод и так далее. Финансироваться реконструкция должна была за счет надстройки нескольких дополнительных этажей над уже существующими - эти этажи становились собственностью подрядчика и окупали расходы по капремонту дома.
На месте четырех пятиэтажных "хрущевок" можно построить, например, два 17-этажных современных дома. Таким образом, из 34 получившихся этажей 20 придется отдать жителям, переселенным их старых домов. Зато остальные 14 этажей (а скорее всего больше, так как некоторых жильцов "хрущевок" удастся переселить в другое место) окажутся в распоряжении застройщика. Если бы он просто надстроил этажи над существующими домами, то получил бы всего 8 этажей. В проекте реконструкции района, о котором говорил префект Байдаков, речь шла о возведении 200 тысяч квадратных метров жилья на месте 80 тысяч квадратных метров стоящих на той же территории старых зданий.
Однако к настоящему моменту в Москве в рамках программы было снесено около 4 миллионов квадратных метров жилья, а реконструированные дома можно пересчитать по пальцам. Это связано с тем, что при нынешних высоких ценах на недвижимость снос пятиэтажного дома и постройка на его месте хотя бы 12-этажной башни оказываются в несколько раз более выгодными, чем капремонт "хрущевки" и надстройка двух дополнительных этажей.
В пользу идеи, осенившей Лужкова, можно высказать еще несколько аргументов. Во-первых, в случаях, когда в квартале или районе сносят несколько зданий, а на их месте строят новые, речь идет об обновлении коммуникаций и инфраструктуры всей территории. То же самое касается и планирования внешнего вида нового микрорайона. Все это гораздо удобнее делать на пустом месте, чем с учетом остающихся рядом с новыми зданиями "девятиэтажек".
Услышав о новой идее мэра, московские застройщики мгновенно начали подсчитывать грядущие прибыли. В данный момент в Москве еще не снесены примерно 9000 "хрущевок" и как минимум 2000 "девятиэтажек". Соответственно, речь идет о многих миллионах квадратных метров жилой площади. Правда, какая-то часть этих зданий все-таки может быть признана "комфортными". С другой стороны, ярлыком "некомфортности" можно наградить фактически любой дом, если этого пожелают чиновники. Поэтому если программа переустройства Москвы чем-то и ограничивается, то только ценами на жилье.
Если отмести сомнения жителей определенных под снос зданий, которые боятся, что их, вопреки существующим нормам, переселят куда-нибудь на край географии, то стремление Лужкова избавиться от всяческих следов присутствия в Москве советской власти в ее хрущевско-брежневском варианте достойно уважения. Этим славным делом, кстати, заняты и другие градостроители постсоветского пространства.
Опыт немецких коллег
Немецкие коллеги Лужкова и его подчиненных столкнулись с советским архитектурным наследием сразу после того, как ГДР вошла в состав ФРГ. На первом этапе типовая ГДР-овская застройка не вызывала у них ничего, кроме ужаса. Причем сразу снести все построенные в шестидесятые и семидесятые годы дома немцы не могли. Поэтому они начали с так называемой "санации" зданий Восточного Берлина и других "советских" городов. Происходила санация очень быстро и не требовала отселения жильцов. При ее проведении использовался принцип "одна квартира, один подъезд, одна бригада, одна неделя". В результате санации районы, напоминавшие московские Черемушки, очень изменились. Фасады домов были не только утеплены, но и раскрашены в разные цвета. Рабочие сменили коммуникации, проводку, установили в каждой квартире новую сантехнику, остеклили лоджии и так далее. Финансировалась санация из средств жилищных кооперативов, с помощью различных некоммерческих фондов, а также из средств федеральной программы на 1991-2006 годы "Оздоровление жилищного фонда панельного домостроения". Только в Восточном Берлине за прошедшие 13 лет было санировано 270 тысяч квартир.
Историки и архитекторы должны подумать, как органически вписать панельные дома в контекст, историческую ткань городов, так как они, сами по себе, - тоже историческое явление.
Таким образом, самая насущная часть проблем, связанных с панельным жильем, была решена. Тут перед немцами и встали вопросы эстетического, культурологического и социального характера. Например, если Москва в последние годы сталкивается с постоянной нехваткой жилой площади, то в Берлине и городах Восточной Германии происходит обратный процесс. Из-за закрытия советских предприятий, общей тенденции к переселению за город и лучшей экономической ситуации в западных землях жители покидают Берлин, Лейпциг и Халле. Феномену "сжимающихся городов" сейчас даже посвящают научные проекты и художественные выставки.
На этом фоне неясной остается будущая судьба гигантских панельных жилых микрорайонов, построенных в этих городах в семидесятые годы. Сейчас более 50 процентов квартир в них пустуют. При этом, в отличие от Лужкова, немцы вовсе не стремятся разрушать свои многоэтажки. Для них они - такие же исторические памятники, как Кельнский собор. А в последнее время интерес к наследию ГДР и всему советскому особенно вырос. Этим, в частности, объясняется успех фильма "Гудбай, Ленин!", большая часть действия которого происходит именно в панельном доме. Поэтому архитекторы, например, Берлина думают не о сносе советских зданий, а об их внешнем дизайне, который позволит объединить архитектурные ансамбли западной и восточной частей города.
Само городское планирование в объединенной Германии приняло достаточно причудливые формы. Например, для городов ГДР были характерны огромные площади, использовавшиеся для демонстраций, и широкие, иногда восьмиполосные, проспекты, лишавшие центральные районы столь необходимого уюта. Поэтому после воссоединения градостроители принялись не столько рушить старые дома, сколько возводить новые, сужая трассы и превращая огромные плацы в уютные маленькие площади. Так как вопрос перенаселения в ГДР не стоял, места для личного транспорта на дорогах оставалось достаточно.
Короче говоря, в вопросе о судьбе советской жилищной архитектуры Лужков и его немецкие товарищи по профессии пошли двумя противоположными путями. Лет через тридцать можно будет понять, удалось ли первому заставить москвичей забыть о "хрущевках", и получилось ли у вторых превратить конфликт коммунизма и капитализма в художественный проект.
Елена Любарская